서울남부지방법원 2025타경13438. 가산디지털단지오거리 남동측 인근의 가산양우내안애애플 10층 1007호입니다. 공부상 용도는 다세대이고, 감정 이용상태는 도시형생활주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라, 말소기준인 2025년 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 주택임차권입니다.
임차권자 김수진은 2022년 7월 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 8월 점유와 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2024년 12월 보증금 125,000,000원의 주택임차권등기를 완료했습니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13438 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제10층 제1007호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 지하1층/지상18층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 한승우 (2023.12.06. 거래가 119,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 87,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수진 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 등기 발행기관 | 서울남부지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2013년 은곡신용협동조합 근저당권은 2022년 3월 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025년 11월 21일 강제경매개시결정입니다. 김수진의 임대차계약, 확정일자, 점유, 전입신고 및 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 매각만으로 보증금 채권이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 이용 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 김수진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.07.22 확정 2022.07.26 점유 2022.08.22 전입 2022.08.30 배당요구 2024.12.31 | 125,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
김수진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작아 전액 배당은 불가능합니다. 따라서 배당받지 못한 잔액은 대항력에 따라 매수인이 부담합니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 최저매각가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득이어야 합니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 87,200,000원 | 39,769,600원 | 126,969,600원 |
| 2회 유찰 시 | 69,760,000원 | 56,895,680원 | 126,655,680원 |
| 3회 유찰 시 | 55,808,000원 | 70,596,544원 | 126,404,544원 |
낙찰가가 87,200,000원에서 55,808,000원까지 내려가더라도 실질취득은 126,969,600원에서 126,404,544원으로만 줄어듭니다. 낙찰가 하락분 대부분이 임차보증금 인수 증가로 대체되기 때문입니다. 즉 추가 유찰이 곧 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
등기상 확인되는 이 물건의 거래가액은 2022년 125,000,000원, 2023년 119,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득 126,969,600원은 두 거래가액보다 높습니다. 동일 물건군의 최신 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로, 이 물건을 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,600원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금 | 125,000,000원 | 85,230,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김수진 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차보증금 125,000,000원 중 예상배당 85,230,400원을 제외한 39,769,600원이 매수인 인수로 계산됩니다. 강제경매 신청채권은 동일한 김수진의 125,000,000원 청구로, 임차보증금과 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 실제 집행비용 등에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가산디지털단지오거리 남동측 인근으로, 대로변에는 업무시설·오피스텔·근린생활시설, 후면에는 다세대주택·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장 및 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 인근에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상18층 건물의 10층이며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 상하수도·도시가스·난방·화재탐지·경보·옥내소화전·승강기·기계식주차설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측과 남동측으로 광대로 및 소로에 접하는 2면 접도 형태입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항이 없고 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 응찰가에 예상 인수액을 더해 실질취득을 계산해야 합니다. 현재 회차 기준 총부담은 126,969,600원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일·점유개시일·전입일·확정일자와 보증금 지급증빙을 등기부 및 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 배당 결과 확인. 실제 집행비용과 조세채권에 따라 임차인의 배당액이 줄면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 점유 현황 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 공실인지, 명도 협의가 필요한지 현장에서 확인해야 합니다.
- 중복채권 주의. 임차보증금 채권과 동일인의 경매신청 청구액을 별도 채권처럼 합산하지 마세요.
- 관리비·기계식주차 확인. 관리비 체납액과 기계식주차설비 이용 조건을 관리주체에 확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 토지거래계약 허가구역 기재 내용이 실제 입찰자와 물건 용도에 적용되는지 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건은 최저가 87,200,000원만 보면 감정가 대비 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 김수진의 대항력 있는 임차보증금 125,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 126,969,600원으로 감정가보다 높습니다.
2회·3회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커져 총부담은 126,655,680원, 126,404,544원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 낮지 않습니다. 임차보증금의 실제 배당액과 인수 범위를 확정하지 않은 채 입찰해서는 안 되는 대항력 임차권 인수형 사건입니다.