대전지방법원 2026타경600965. 대전 중구 용두동 미르마을아파트 103동 1층 104호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 아파트 전용면적은 36.63㎡이고 감정가와 최저매각가는 모두 17,300,000원입니다. 그런데 이 숫자만 보고 일반적인 아파트 경매로 접근하면 안 됩니다. 등기부상 경매개시결정은 명확하게 김충겸 지분 강제경매로 표시돼 있습니다. 김충겸의 소유 지분은 전체의 20분의 2입니다.

현재 소유자는 김숙자·김영숙·김영환·김충겸·유종옥의 공동소유 구조입니다. 낙찰자는 아파트 전체가 아닌 김충겸의 지분을 취득하는 형태이므로, 다른 공유자의 소유권은 그대로 남습니다. 등기부상 기존 근저당권은 이미 말소됐고 경매개시결정 이후 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있지만, 그 사실만으로 아파트 전체를 단독 소유하거나 독점적으로 사용할 수 있는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기존 담보는 말소, 공유관계는 유지

말소기준권리는 2026.05.11 김충겸 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 기존 국민은행 근저당권 45,500,000원과 하나은행 근저당권 33,480,000원은 모두 경매 이전에 말소됐습니다. 대전광역시 등의 과거 압류도 해제로 말소됐습니다. 현재 확인되는 후순위 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

따라서 제공된 배당 추정상 매수인이 별도로 인수할 채무는 0원입니다. 그러나 채무를 인수하지 않는다는 것과 공유관계에서 자유롭다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 경매로 다른 공유자의 지분까지 소멸하거나 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

② 시세 비교 — 1,730만원과 1억8,400만원을 그대로 비교하면 안 된다

미르마을아파트 동일 전용면적 36.63㎡의 실거래는 전체 아파트 한 채의 거래가격입니다. 반면 이 사건의 최저매각가는 전체 소유권이 아닌 지분 20분의 2의 가격입니다. 따라서 실거래 전체 금액과 경매 최저가를 직접 비교해 시세의 9.4%에 불과하므로 싸다는 식으로 해석하는 것은 잘못입니다.

지분 환산액은 전체 아파트 거래가격에 매각대상 지분 2/20을 곱한 단순 계산값입니다. 독립적인 공유지분의 실제 매매가격이나 처분 가능가격을 의미하지 않습니다.

최근 12개월 실거래 평균 184,000,000원을 지분 2/20으로 환산하면 18,400,000원입니다. 최저매각가 17,300,000원은 이 금액의 약 94.0%로, 단순 지분 비례가격보다 1,100,000원 낮습니다. 최신 거래 210,000,000원을 같은 방식으로 환산한 21,000,000원과 비교해도 최저가가 낮습니다.

하지만 공유지분은 전체 아파트와 동일한 조건으로 매매할 수 있는 독립된 한 채가 아닙니다. 다른 공유자와의 협의, 실제 사용관계, 지분 매수 수요에 따라 처분 가능성과 가격이 달라집니다. 단순 환산액과의 차이를 곧바로 투자수익이나 가격 메리트로 인정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 17,300,000원 가정)

현재 최저가 17,300,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 711,400원을 공제하고 신청채권자 청구액 13,770,530원이 전액 배당되며, 잔여금은 2,818,070원으로 추정됩니다.

배당액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영돼 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다. 예상배당액은 매수인의 채무 인수액과 구별해야 합니다.

④ 회차별 자금·미배당 시나리오

유찰로 최저가가 하락하면 신청채권자의 미배당액은 늘어나지만, 배당 추정상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이것이 미배당 채무를 매수인이 떠안는다는 뜻은 아니며, 공유지분 취득에 따른 사용·처분상의 제약이 해소된다는 의미도 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서대전초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 다가구주택 및 학교 등이 혼재한 주택지대입니다. 단지는 15개 동, 1,135세대 규모입니다.
• 교통. 차량 접근 및 주정차가 용이하고, 인근 대로변에 시내버스승강장과 서대전네거리역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2005.09.28 사용승인된 철근콘크리트구조 15층 건물의 1층 104호입니다. 전기·위생·급배수·난방·승강기·소화전 및 지하주차장 등의 설비가 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역이며 재정비촉진지구와 용두1지구 주거환경개선지구에 포함됩니다. 학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지. 부정형의 완경사지대를 평탄하게 조성한 아파트 부지입니다. 사면이 중로 및 소로에 접하고 남서측과 남동측에서 단지 내 진출입이 가능합니다. 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다.
• 건축·이용상태. 아파트 1개 호로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 전체 아파트의 실거래는 확인되지만, 지분 2/20의 별도 거래가격과 매수 수요는 확인되지 않았습니다. 전체 아파트의 거래사례를 공유지분 환금성의 근거로 그대로 사용할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 매각대상은 김충겸 소유 지분 20분의 2입니다. 아파트 전체가 아니라는 사실을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수권. 우선매수신고가 있는지, 해당 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있는지, 매수보증금을 납부했는지 확인해야 합니다. 최고가 입찰만으로 낙찰이 확정되는 구조가 아닙니다.
• 공유관계. 다른 공유자의 지분 18/20은 유지됩니다. 공유자들과의 협의 가능성 및 실제 사용·관리 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·임대차. 임대관계가 미상이고 내부 직접조사가 이루어지지 않았습니다. 실제 거주자, 임대차계약, 전입·점유 현황 및 대항력 관련 사항을 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세 기준. 전체 아파트 평균 192,500,000원보다 최근 12개월 평균 184,000,000원과 하락 추세 -7.3%를 우선 고려해야 합니다. 비교는 지분 2/20으로 환산하되 실제 공유지분 거래가와 혼동하지 않아야 합니다.
• 1층 특성·내부 상태. 해당 호수는 1층입니다. 고층 실거래와 단순 비교하지 말고 층별 가격 차이, 내부 수리 상태 및 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·추가 부담. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 관리·사용관계를 확인해야 합니다. 제공된 예상배당만으로 취득 이후의 모든 비용이 확정되는 것은 아닙니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 13,840,000원, 2회 유찰 시 11,072,000원입니다. 가격이 내려가더라도 매각대상 지분은 동일하며 공유자 우선매수권과 환금성 문제는 남습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 입찰공고를 대조하고 매각 범위와 우선매수권 행사 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “채무 인수 0원 ≠ 아파트 전체 취득”

이 사건은 채무 인수보다 공유지분이라는 매각대상의 특수성이 더 중요합니다. 기존 근저당권은 이미 말소됐고 확인된 후순위 압류도 매각으로 소멸할 예정이어서, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 취득할 수 있는 것은 아파트 전체가 아니라 김충겸의 지분 20분의 2입니다. 나머지 20분의 18은 다른 공유자들의 소유로 남습니다.

가격도 전체 아파트 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다. 최근 12개월 전체 실거래 평균 184,000,000원을 지분 2/20으로 환산하면 18,400,000원이고, 최저가 17,300,000원은 그 약 94.0%입니다. 그러나 최근 시세가 -7.3%의 하락 추세이고, 공유지분 자체의 환금성과 실제 처분가격은 확인되지 않았습니다.

여기에 공유자 우선매수권까지 있어 외부 입찰자가 최고가를 제시해도 실제 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 임대관계와 실제 점유 상태도 확인해야 합니다. 결론적으로, 낮은 절대금액이나 채무 인수액 0원만으로 접근할 물건은 아닙니다. 지분 매각 범위·공유관계·우선매수권·실제 처분 가능성을 확인하는 것이 핵심입니다.