대전지방법원 2026타경601009. 대전 중구 산성동 대복아트빌라 1층 101호, 전용 50.85㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기부상 소유자는 이종순이고, 2011.04.29. 거래가액 52,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 근저당이 아니라 2026.05.20. 갑구 13번 강제경매개시결정입니다. 과거 근저당·가압류·압류는 이미 말소된 이력이어서 현재 권리분석의 핵심은 그 과거 채권이 아니라 경매개시보다 먼저 전입한 이봄의 점유관계입니다.
이봄은 2021.03.19. 전입했고 현황조사·매각물건명세서에 확인됩니다. 전입일 자체는 2026.05.20. 말소기준보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 확정되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정해서는 안 됩니다. 대항력 가능성은 있으나 인수 여부와 금액은 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601009 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 산성동 327-14 대복아트빌라 1층101호 |
| 도로명 | 대전광역시 중구 산성로16번길 67 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 50.85㎡ · 4층 중 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 이종순 (2011.04.29. 거래가액 52,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 전입이 먼저다
과거 최순자 근저당, 탄동새마을금고 근저당, 홍도동새마을금고 근저당과 여러 가압류·압류는 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 현재 기준점은 2026.05.20. 강제경매개시결정입니다. 그런데 이봄의 전입일은 2021.03.19.로 더 빠릅니다. 따라서 점유·보증금·임대차의 실체를 확인하지 않은 채 “낙찰 후 전부 소멸”로 처리하면 안 됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이봄 | 2021.03.19. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 110.9%
대복아트빌라A동 전용 50.85㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 62,375,000원이지만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 71,250,000원, 최신 거래는 2024.10.의 80,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 50.85㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.03 | 50.85㎡ | 3 | 62,500,000원 |
| 2022.12 | 50.85㎡ | 4 | 54,000,000원 |
| 2022.07 | 50.85㎡ | 4 | 53,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.85㎡ | 2건 | 71,250,000원 |
최저매각가 79,000,000원은 최근 12개월 평균 71,250,000원의 110.9%입니다. 최신 거래 80,000,000원과는 1,000,000원 차이지만, 최근 평균을 기준으로 보면 신건이 결코 싸지 않습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 33.2% 높은 수준으로 나타나 상승 흐름이지만, 그렇더라도 현재 최저가가 최근 평균을 웃돈다는 사실은 변하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 경매개시결정 · 이봄 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,178,000원 |
위 표는 매각가 79,000,000원에서 집행비용 1,822,000원, 신청채권 75,000,000원을 배당하는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 이봄의 임대차 보증금과 배당요구 관계가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 79,000,000원 | 75,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 63,200,000원 | 61,662,400원 | 13,337,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 50,560,000원 | 49,249,920원 | 25,750,080원 |
유찰 시 경매가격은 낮아지지만, 그것이 곧 매수인의 총취득비용 감소를 뜻하는 것은 아닙니다. 선행 전입자의 보증금이 실제로 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 커질 수도 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 각 회차의 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전문성초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 벽식 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 적벽돌쌓기마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 728,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 대복아트빌라A동은 8세대이며, 준공일은 1995.08.18.입니다. 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 실체 확인. 이봄의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 전입은 선행하지만 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제와 인수 범위를 확정할 수 없습니다.
- 채권자와 점유자의 동일인 여부 확인. 이봄이 경매신청 채권자와 동일 이름이므로 관계인 여부와 임대차의 실질을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 신건 79,000,000원은 최근 12개월 평균 71,250,000원의 110.9%입니다. 최근 평균보다 낮지 않습니다.
- 최근 거래 비교. 최신 거래 80,000,000원은 3층 거래이고 본건은 1층입니다. 층 차이를 포함한 개별 물건 상태 확인이 필요합니다.
- 실내 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 외부관찰·현황도면·인근 유사주택 탐문을 바탕으로 평가된 부분이 있으므로 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 79,000,000원만 보면 안 된다”
이 사건은 등기부만 보면 현재 담보권이 복잡하게 남아 있는 물건은 아닙니다. 그러나 경매개시 2026.05.20.보다 훨씬 앞선 2021.03.19. 전입자가 있고, 그 사람의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 신건 최저가 79,000,000원은 최근 12개월 평균 71,250,000원의 110.9%이고, 최신 거래 80,000,000원과도 거의 같은 수준입니다. 보증금 승계가 실제로 확인되면 실질취득비용은 이보다 더 높아질 수 있습니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 이봄의 임대차 실체와 보증금 규모를 먼저 확정하는 것입니다.
