대전지방법원 2026타경601044. 대전 서구 도마동 169-21, 도로명 제비네8길 22 소재의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 현재 주택으로 이용 중입니다. 토지는 182.1㎡이고 지목은 대, 용도지역은 제3종일반주거지역입니다. 소유자는 유정연이며, 2015.05.18 설정된 한우리신용협동조합 근저당권 채권최고액 39,000,000원이 말소기준입니다.
말소기준 이후에는 2017년·2019년·2021년의 압류 3건과 2026.05.22 임의경매개시결정이 이어집니다. 등기상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고 배당모형상 인수액도 0원입니다. 다만 2026.06.30 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 서로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601044 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 169-21 · 대전광역시 서구 제비네8길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 182.1㎡ · 대 · 제3종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 유정연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 458,601,390원 / 458,601,390원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한우리신용협동조합 / 17,457,692원 |
| 말소기준 | 2015.05.18 한우리신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 39,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 임대관계는 확인 필요
말소기준은 2015.05.18 한우리신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후 등기된 국의 압류 2건, 국민건강보험공단 압류 1건, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 예상배당에서도 근저당권 39,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
② 가격 구조 — 신건 감정가 100%
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 458,601,390원입니다. 배당모형상 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 458,601,390원으로 계산됩니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 458,601,390원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 366,881,112원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 293,504,889원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 366,881,112원, 2회 유찰 시에는 293,504,889원으로 내려가지만, 세 시나리오 모두 현재 배당모형에서는 채권 미배당과 매수인 인수가 각각 0원입니다. 다만 이 물건의 가격 판단은 단순 감정가 할인보다 재정비촉진구역에서 승계되는 권리와 사업상 지위를 먼저 확정하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 458,601,390원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,986,014원 |
| 2. 근저당 · 한우리신용협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 412,615,376원 |
근저당권 배당은 채권최고액 39,000,000원을 기준으로 산정한 예상치입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 실제 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·재정비 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 대전광역시 서구 도마동 소재 유천초등학교 남측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택, 근린생활시설, 다세대주택, 상가주택 및 교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 182.1㎡의 대지이며 제3종일반주거지역, 평지, 세로장방, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 1,055,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역과 재정비촉진지구에 포함되고, 가축사육제한구역에 포함되며 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 재개발. 도마변동12 재정비촉진구역으로 지정돼 있습니다. 조합원 지위 승계 여부, 수분양권 유무, 현금청산대상 여부 등 사업 관련 법률관계를 조합 및 관련 전문가를 통해 확인해야 합니다.
- 건물. 연와 및 세멘벽돌조 스라브지붕 1층으로, 외벽은 석재타일·적벽돌쌓기·몰탈위 페인트, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호 등으로 평가됐습니다.
⑤ 매각조건·입찰 체크리스트
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.
- 부속건물. 세멘부록조 스라브지붕 부속건물 5.78㎡는 멸실된 상태로 기재돼 있습니다.
- 포함물. 화단의 조경수와 차양 등이 매각에 포함됩니다.
- 재개발 권리. 도마변동12 재정비촉진구역에서 낙찰자가 어떤 지위를 승계하는지, 수분양권이 존재하는지, 현금청산대상인지 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공매 교차. 2026.06.30 공매공고 부기등기가 존재합니다. 한국자산관리공사 공매 진행과 법원경매 진행을 서로 대조해야 합니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 대항력 발생 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 압류된 조세가 당해세에 해당하는지 확인해야 예상배당의 정확도를 높일 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 감정평가 내용과 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 재개발 법률관계가 더 큰 변수”
이 사건은 등기만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2015.05.18 한우리신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며 현재 배당모형상 인수액도 0원입니다. 그러나 그것만으로 입찰 판단이 끝나지는 않습니다.
핵심은 도마변동12 재정비촉진구역입니다. 조합원 지위 승계 여부, 수분양권 유무, 현금청산대상 여부에 따라 낙찰 후의 경제적 결과가 달라질 수 있고, 공매공고 부기등기와 당해세 가능성, 임대관계 미상도 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수액보다 재개발사업상의 지위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
