대전지방법원 2026타경601058. 대전 동구 인동 듀오빌아파트 101동 405호입니다. 감정평가상 아파트 단위세대 1세대로 이용 중이고, 철근콘크리트벽식조 지하3층·지상15층 건물 중 4층입니다. 등기상 핵심은 2014.08.08 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 90,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없으며 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다. 권리 자체보다 더 중요한 변수는 가격입니다. 신건 최저가는 최근 12개월 평균보다 높고 최근 거래군의 추세도 하락 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601058 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 인동 78-4 듀오빌아파트 101동 4층 405호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대(1세대) · 지하3층/지상15층 중 4층 |
| 전용면적 | 59.9264㎡ |
| 소유자 | 정유석 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구액 | 67,443,463원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.08.08 을구 6번 근저당권입니다. 채권최고액은 90,000,000원이고 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드은행입니다. 이후 을구 8번 근저당권 25,200,000원, 을구 9번 근저당권 23,400,000원과 신한카드·한국스탠다드차타드은행·서울보증보험·롯데캐피탈·국민행복기금의 가압류, 한국주택금융공사의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 142,000,000원
세강듀오빌 동일 평형의 실거래는 총 12건이며 전체 평균은 143,916,666원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 142,000,000원, 최신 거래 155,000,000원, 최근 거래군 추세 -2.3%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.93㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2026.08 | 59.93㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 2 | 143,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 12 | 147,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2025.09 | 59.93㎡ | 2 | 136,000,000원 |
| 2025.08 | 59.93㎡ | 15 | 141,000,000원 |
| 2025.06 | 59.93㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.05 | 59.93㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2025.03 | 59.93㎡ | 5 | 148,000,000원 |
| 2025.02 | 59.93㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.93㎡ | 5건 | 142,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.93㎡ | 12건 | 143,916,666원 |
신건 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.3%입니다. 따라서 최근 평균만 놓고 보면 가격이 높은 편입니다. 반면 가장 최신인 2026.09 거래는 155,000,000원이어서 현재 최저가보다 높은 사례도 있습니다. 그러나 최근 거래군 추세가 -2.3%인 만큼 한 건의 상단 거래만 보고 신건 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 25,200,000원 | 25,200,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 23,400,000원 | 23,400,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,009,666원 | 8,009,666원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 9,220,693원 | 1,476,334원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 11,075,472원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 7,202,746원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 2,027,892원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 176,136,469원 중 채권자 예상배당은 148,086,000원, 미배당은 28,050,469원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 148,086,000원 | 28,050,469원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 57,827,669원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 81,635,989원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 인동 소재 인동네거리 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 지하3층/지상15층 건물 중 4층 405호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 토지면적은 1,389.6㎡, 공시지가는 850,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하고 중로2류 및 소로3류와 접합니다.
- 단지. 세강듀오빌 125세대, 2004.09.01 준공입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유 내용을 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 평균 142,000,000원의 106.3%입니다. 최신 거래 155,000,000원과 함께 비교하되 최근 추세 -2.3%도 같이 보아야 합니다.
- 선순위 근저당 확인. 2014.08.08 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당 90,000,000원이 말소기준권리입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 총 채권액 176,136,469원 대비 미배당 28,050,469원이 발생하지만 이는 후순위 채권자의 미배당이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2014.08.08 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 신건 최저가 151,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 142,000,000원의 106.3%이고 최근 거래군 추세는 -2.3%입니다. 2026.09 최신 거래 155,000,000원이라는 상단 거래가 존재하지만, 최근 평균보다 높은 현재 가격을 곧바로 저렴하다고 보기는 어렵습니다. 권리는 단순하지만 신건 가격은 비교가 필요한 물건입니다.
