🛡 인수 0원 💰 시세 113.9% 📉 추세 -14.3% 🏠 신건 0회 유찰
대전지방법원 2026타경601079. 대전 대덕구 덕암동 그린피아빌라 디동 1층102호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김동호이며 2015.07.24. 거래가 45,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 말소기준은 2026.01.05. 농업협동조합중앙회의 가압류입니다. 이후 2026.05.27. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 말소기준보다 앞선 2025.07.24. 주택임차권등기입니다. 임차보증금은 55,000,000원, 전입·점유개시는 2015.10.12., 확정일자는 2015.08.21.로 대항력과 우선변제권을 갖춘 형태입니다. 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있지만, 2026.07.16. 제출된 확약서에 따라 대항력 포기 및 임차권등기 말소가 약정되어 있어 이 사건에서는 해당 임차권의 매수인 실질 인수를 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경601079 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 55-22 그린피아빌라 디동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 1층 102호 |
| 비교 면적 | 69.03㎡ |
| 소유자 | 김동호 (2015.07.24. 거래가 45,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 56,500,821원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 인수 해소
말소기준권리는 2026.01.05. 가압류입니다. 이에 앞서 등기된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 보증금 55,000,000원, 전입 2015.10.12., 확정일자 2015.08.21.로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 서울보증보험 주식회사가 양도 전 임차인 한국토지주택공사와 관련하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했습니다. 따라서 해당 임차권의 룰상 인수 가능성과 별개로, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차권·보증기관 승계 확인
| 명의 / 관계 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 관계 | 55,000,000원 | 2015.10.12. | 2015.08.21. | 2025.07.24. | 대항력 우선변제 확약 제출 |
보증기관 승계·양도 관계는 실제 임차인 보증금과 별개의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차보증금 기준은 55,000,000원 1건이며, 승계 관계를 중복 채권으로 계산하지 않습니다. 이 사건은 확약으로 해당 임차권의 실질 인수가 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 10,000,000원 높다
그린피아빌라(C,D동)는 16세대이고, 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 1층 69.06㎡의 72,000,000원 거래 2건으로, 최근 12개월 평균 역시 72,000,000원입니다. 감정가이자 신건 최저가 82,000,000원은 이보다 10,000,000원 높고 최근 시세의 113.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 69.06㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 69.06㎡ | 1 | 72,000,000원 |
| 2021.09 | 66.27㎡ | 2 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 72,000,000원 |
전체 3건 평균은 76,000,000원이지만, 과거 2021.09. 거래가 84,000,000원이 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 더 최근의 2026.06. 거래 72,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 14.3% 낮아진 흐름이며, 감정가 82,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높으므로 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 259,779,696원 | 25,124,000원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 56,500,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 82,000,000원 가정 시 임차보증금 55,000,000원은 전액 배당되고, 가압류 채권에 25,124,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당은 291,156,517원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 권리·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 82,000,000원 | 25,124,000원 | 291,156,517원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 65,600,000원 | 9,019,200원 | 307,261,317원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 52,480,000원 | 0원 | 316,280,517원 | 3,864,640원 |
2회 유찰 시 배당 계산상 임차보증금 미배당 3,864,640원이 인수액으로 표시되지만, 이 사건에는 대항력 포기 및 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약이 제출되어 있으므로 확약을 반영한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신탄진중앙중학교 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 중소형차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남측 인근에 경부고속국도 신탄진나들목이 있습니다.
- 도로. 북측 세로와 동측 소로에 접한 2면 접도 형태입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 688,000원/㎡, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로 위생·급배수·난방설비가 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 그린피아빌라(C,D동)는 16세대이며 확인 실거래는 3건으로, 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 대항력 포기와 임차권등기 말소 문구가 실제 매각물건명세서 및 제출서류에 그대로 반영돼 있는지 최종 확인이 핵심입니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 72,000,000원인데 신건 최저가는 82,000,000원입니다. 최근 시세보다 높은 상태입니다.
- 하락 추세. 최근 거래 수준이 과거 거래보다 14.3% 낮아졌으므로 전체 평균 76,000,000원보다 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 배당 구조. 신건 가정에서도 신청채권자 서울보증보험 주식회사에는 배당이 없고 채권자 미배당이 크게 남지만, 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격을 더 엄격하게 볼 물건
이 사건은 표면적으로는 선순위 임차권등기가 있어 까다로워 보이지만, 2026.07.16. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 현재 확인된 임차권의 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다. 권리상 핵심 위험은 상당 부분 해소된 셈입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 최근 2026.06. 동일 면적대 1층 거래가 72,000,000원인데 신건 최저가는 82,000,000원, 즉 최근 시세의 113.9%입니다. 최근 거래 흐름도 과거보다 14.3% 낮아진 상태입니다. 따라서 이 물건은 권리는 확약으로 정리됐지만 신건 가격에는 메리트가 없는 다세대주택으로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
