서울남부지방법원 2025타경10800. 구로구 개봉동 로얄파크뷰 6층 602호로, 전용면적 29.2㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 2021년 5월 28일 사용승인을 받은 6층 건물이며, 2층부터 6층까지 각 층 2세대씩 총 10세대로 구성돼 있습니다. 내부는 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다.

표면적인 할인 폭은 큽니다. 감정가 317,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가는 129,843,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적대 평균 263,333,333원의 49.3%입니다. 다만 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 더 부담할 수 있는가입니다. 선순위 임차권자 이수민의 보증금은 345,000,000원이고, 현재 회차 기준 미배당액은 217,774,802원입니다.

통상이라면 이 미배당액이 매수인에게 인수될 수 있지만, 매각물건명세서 비고에는 이수민의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이수민·주택도시보증공사 관련 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 반면 이동혁·남연주에게는 이 조건이 적용된다는 근거가 없으므로 두 사람의 인수 위험은 별도로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건의 말소기준은 2025.07.07. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 2024.02.05. 이수민의 주택임차권등기가 존재하며, 임대차계약일은 2022.03.12., 확정일자는 2022.03.18., 주민등록과 점유개시는 2022.04.01.입니다. 보증금은 345,000,000원으로 말소기준보다 선순위입니다.

또한 2022.04.01. 민간임대주택등기가 기록돼 있습니다. 이 등기는 말소기준보다 앞서므로 매각 후 말소 여부와 임대사업자 의무의 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다. 2021년 수협은행 신탁등기는 2022.04.01. 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 미상 위험 2명

주택도시보증공사는 이수민의 주택임차권승계인으로, 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 확인되는 실제 임차인은 이수민·이동혁·남연주 3명입니다.

이동혁과 남연주는 모두 강제경매개시결정일보다 앞서 전입한 것으로 조사됐지만 보증금, 확정일자, 실제 점유 범위가 확인되지 않았습니다. 정확도상 이들을 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다. 두 사람의 보증금이 확인되기 전까지는 최저가 129,843,000원만으로 최종 실질취득액을 계산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 반값처럼 보여도 하락장과 미상 인수를 함께 봐야 한다

로얄파크뷰 동일 면적대 거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 305,250,000원이지만, 2022년 345,000,000원부터 365,000,000원까지의 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2026.06. 240,000,000원이고, 최근 12개월 3건 평균은 263,333,333원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 49.3%로 가격 격차만 보면 큽니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 -20.3% 하락했습니다. 전체 평균 대비 42.5%라는 수치보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 하며, 하락 추세도 입찰가에 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,843,000원 가정)

현재 회차에서 이수민 보증금의 명목 미배당액은 217,774,802원입니다. 매각조건상 이수민의 임차권승계인 주택도시보증공사가 이 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 해당 금액은 실질 인수 0원*으로 처리합니다. 이동혁·남연주 관련 금액은 포함되지 않았습니다.

유찰이 이어질수록 이수민 보증금의 명목 미배당액은 커지지만, 포기·말소 조건이 그대로 이행되는 한 이수민·주택도시보증공사 관련 실질 인수는 0원*으로 유지됩니다. 다만 별도 점유자 2명의 보증금이 확인되지 않았으므로 전체 실질취득액이 최저가와 같다고 단정할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 개웅중학교 남동측 인근으로, 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교, 근린공원이 혼재합니다. 제반 여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 있습니다. 남동측 원거리에 지하철 7호선 광명사거리역이 있으며 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로 외벽은 치장벽돌붙임, 내벽은 벽지 및 타일붙임, 창호는 새시창호입니다. 개별난방·승강기·화재탐지·1층 주차장 시설이 있습니다.
• 도로. 북측 약 6미터 폭 개봉로5길 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 지목 도로에 한정됩니다.
• 토지. 대지면적 219.2㎡, 공시지가 3,068,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 최근 거래 추세도 -20.3%이므로 재매각 시 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 문구 확인. 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 이수민 임차권등기 말소 조건이 매각허가·대금납부 이후 실제로 이행되는 절차를 확인하세요.
• 이동혁·남연주 임대차 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 점유 범위, 배당요구 여부를 확인해야 최종 인수액을 산정할 수 있습니다.
• 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 3명이며 주택도시보증공사는 이수민의 주택임차권승계인입니다. 보증금을 중복 합산하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.04.01. 민간임대주택등기의 말소 및 임대의무 처리 관계를 등기부와 매각조건 원문에서 대조하세요.
• 하락장 보정. 전체 평균 305,250,000원보다 최근 12개월 평균 263,333,333원과 최신 거래 240,000,000원을 우선하고, 최근 거래 추세 -20.3%를 반영하세요.
• 명도 대상 확인. 임차권등기자와 현재 전입자들의 실제 점유 상태가 다를 수 있으므로 현장 방문과 점유자 탐문이 필요합니다.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분과 사용료, 도시가스·전기·수도 정산 범위를 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 주민등록 전입세대 열람과 실거래 원문을 직접 확인하세요.

맺으며 — “주된 인수 해소”와 “전체 권리 해소”는 다르다

이 사건의 가장 큰 숫자는 이수민 보증금 345,000,000원과 현재 회차 명목 인수액 217,774,802원입니다. 그러나 매각조건에 따라 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 이수민·주택도시보증공사와 관련한 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 이동혁·남연주 2명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 이들은 포기·말소 조건의 적용 대상이 아닙니다. 따라서 현재 최저가 129,843,000원이 최근 12개월 평균의 49.3%라는 사실만으로 ‘반값 매물’이라고 결론 내릴 수 없습니다. 최근 거래 추세도 -20.3%이고, 소규모 10세대 다세대주택에서 4회 유찰된 물건이라는 점도 가격과 환금성에 반영해야 합니다.

주된 선순위 임차권은 조건부 해소, 별도 점유자 위험은 미해소. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 이동혁·남연주의 실제 임대차관계를 확인해 최종 실질취득액을 확정하는 것입니다.

* 매각물건명세서 비고에 따라 이수민의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 한 판단입니다. 현재 회차의 룰상 명목 미배당액은 217,774,802원이며, 이 조건은 이동혁·남연주에게 적용되지 않습니다.