대구지방법원 2026타경1062. 이천뜨란채2단지 201동 16층1601호 아파트로, 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.84㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 최병국·최병대·최병윤·최수형·최태희의 각 5분의 1 공유이고, 2024년6월14일 상속을 원인으로 2026년1월26일 소유권이전이 등기됐습니다. 경매의 말소기준은 2011년6월2일 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권 128,400,000원입니다.
그 뒤 2015년6월17일 같은 조합의 근저당권 81,600,000원이 추가로 설정됐고, 2026년2월3일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 배당표상 두 근저당권은 신건 매각가에서 모두 배당되는 구조이며, 매수인에게 넘겨지는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 임차관계 현황 자체는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1062 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 이천동 551-1 이천뜨란채2단지 201동 16층1601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 20층 공동주택 중 16층 |
| 동일면적 비교 | 84.84㎡ |
| 소유자 | 최병국 · 최병대 · 최병윤 · 최수형 · 최태희 (각 5분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 193,985,263원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2008년 국민은행 근저당권 39,000,000원과 60,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2011년6월2일 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권 128,400,000원이고, 2015년 설정된 같은 조합의 근저당권 81,600,000원과 2026년 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 최신 거래보다는 낮다
이천뜨란채2단지 동일 면적 84.84㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 262,291,666원이고, 최근 12개월 8건 평균은 263,625,000원입니다. 신건 최저가 269,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.0%입니다. 반면 최신 거래는 2026.09 285,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 +1.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.84㎡ | 19 | 285,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 19 | 290,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 13 | 284,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 19 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 84.84㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2025.03 | 84.84㎡ | 1 | 216,000,000원 |
| 2025.01 | 84.84㎡ | 12 | 284,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.84㎡ | 8건 | 263,625,000원 |
실거래 전체 범위는 205,000,000원~290,000,000원으로 편차가 있습니다. 따라서 신건 최저가 269,000,000원을 전체 평균만으로 싸다고 보기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균보다 높은 가격이지만 2026.09 최신 거래 285,000,000원보다는 낮아, 현재 시장은 단순한 한 방향보다는 거래 층과 개별 상태에 따라 가격 차이가 큰 모습입니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,566,000원 |
| 1. 근저당 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 128,400,000원 | 128,400,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,434,000원 |
신건 269,000,000원 가정에서는 두 근저당권 채권최고액 합계 210,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 54,434,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 269,000,000원 | 210,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 215,200,000원 | 210,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,160,000원 | 168,949,760원 | 41,050,240원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·다세대주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 20층 공동주택 중 16층 단위세대이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 25미터 포장도로, 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 이천뜨란채2단지는 320세대, 2002-11-28 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 등 원본에서 점유자와 임차권 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 269,000,000원은 최근 12개월 평균 263,625,000원의 102.0%입니다. 평균보다 낮은 가격은 아닙니다.
- 최신 거래 확인. 2026.09 동일 면적 19층 거래는 285,000,000원입니다. 최근 거래 흐름과 대상 호수 16층의 상태를 함께 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2011-06-02 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 후순위 권리와 경매개시결정의 소멸 여부를 등기부 원본과 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변수. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리와 가격을 따로 봐야 한다
이 사건은 등기상 말소기준권리가 명확하고, 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순한 편입니다. 다만 임대관계가 미상이라는 점은 현장·원본 확인 대상으로 남습니다.
가격은 별개입니다. 신건 최저가 269,000,000원은 최근 12개월 평균 263,625,000원의 102.0%로 평균 이상이고, 전체 실거래도 205,000,000원부터 290,000,000원까지 넓게 분포합니다. 최신 거래 285,000,000원과 최근 추세 +1.5%는 참고할 수 있지만, 현재 신건 가격 자체를 곧바로 저가라고 보기는 어렵습니다. 권리는 단순하되, 가격은 실거래와 호수별 조건을 대조해 결정해야 하는 물건입니다.
