대구지방법원 2026타경1088. 청도군 화양읍 유등리 610-17의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 2,448.0㎡, 이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 주식회사생기메디온이고, 2019.05.16. 소유권을 취득한 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 1,188,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다.
그 이후 신한은행 추가 근저당, 중소벤처기업진흥공단 근저당, 다수 가압류·압류가 이어졌고 2026.02.25. 주식회사신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기 순위만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 유형은 아닙니다. 매각 제외 제시외 건물과 법정지상권 성립여지가 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1088 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 화양읍 유등리 610-17 · 경상북도 청도군 화양읍 연지로 274 |
| 물건종류 / 토지 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 2,448.0㎡ · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사생기메디온 |
| 감정가 / 최저가 | 1,159,884,200원 / 1,159,884,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 847,067,677원 |
| 말소기준 | 2019.05.16. 을구 16번 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 1,188,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 대구은행·우리은행·청도농업협동조합 등의 선순위 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준점은 2019.05.16. 신한은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 276,000,000원 근저당, 중소벤처기업진흥공단 97,200,000원 근저당과 각 가압류·압류·경매개시결정은 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 모두 말소기준 이후
조사된 임차인은 실제 임차인 5명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 전입 또는 등록일은 모두 2019.05.16. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확정된 것은 아니므로 우선변제 여부는 개별 확인 대상입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입/등록일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동인 | 33.0580㎡ | 2019.06.20 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 배동준 | 미상 | 2021.05.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 온정바이오기술 | 200.00㎡ | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재준 | 100.00㎡ | 2020.04.10 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김윤조 | 33.0580㎡ | 2021.04.30 | 5,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,159,884,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,998,842원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,188,000,000원 | 1,145,885,358원 |
| 3. 을구 19번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 276,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 20번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 97,200,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 안수경 | 300,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 10,495,225원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 경북신용보증재단 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 기술보증기금 | 135,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 19번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 102,590,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서 채권총액 2,209,285,225원 중 예상 배당액은 1,145,885,358원, 미배당액은 1,063,399,867원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 매각조건 — 등기보다 중요한 물건 자체의 리스크
- 일괄매각. 본건은 일괄매각 조건입니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 ㉠~㉤은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 제시외 건물 ㉠~㉤을 위하여 법정지상권 성립여지 있음이 명시돼 있습니다.
- 위반건축물. 목록 2 건물은 일반건축물대장상 “위반건축물”로 표기돼 있습니다.
- 기계기구. 쑥뜸용 쑥성형기 자동라인 중 screw Mixer 및 공랭식 건조기는 소재불명입니다.
- 제시외 기계기구. Over Head Crane 태양기계(주) 2005.10은 매각에서 제외됩니다.
- 감정가격 반영. 최저매각가격은 제시외 건물 ㉠~㉤로 인하여 제한받는 가격입니다.
⑤ 토지·이용규제 메모
- 토지. 공장용지 2,448.0㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 형상. 평지·사다리형이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 246,800원/㎡입니다.
- 공동담보. 말소기준 신한은행 근저당권에는 청도군 화양읍 유등리 610-17 토지와 610-12 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.
⑥ 회차별 자금·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,159,884,200원 | 1,145,885,358원 | 1,063,399,867원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 927,907,360원 | 916,228,286원 | 1,293,056,939원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 742,325,888원 | 732,502,629원 | 1,476,782,596원 | 0원 |
신건과 1회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구액 847,067,677원이 충족되는 것으로 계산돼 있고, 2회 유찰 시나리오에서는 배당 가능액이 732,502,629원으로 줄어 신청채권자 청구액을 충족하지 못하는 것으로 계산됩니다. 어느 회차에서도 배당 시뮬레이션상의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 매각 제외되는 ㉠~㉤의 위치·면적·소유관계와 본건 토지 위 배치관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으므로 토지 사용·철거·점유관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 목록 2 건물의 일반건축물대장상 위반건축물 표시와 실제 위반 부분을 대조해야 합니다.
- 기계기구 현존 확인. screw Mixer 및 공랭식 건조기는 소재불명이고 Over Head Crane은 매각 제외이므로 현장에 남아 있는 설비와 매각대상을 구분해야 합니다.
- 임차인 확인. 5명 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 최종 명세서와 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세가 당해세인지 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당의 공동담보로 유등리 610-17과 610-12가 기재돼 있어 공동담보 관계를 원등기에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리금 인수는 0원, 하지만 ‘무엇을 사는가’가 더 중요하다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 분명합니다. 2019.05.16. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 5명은 전부 그 이후에 들어와 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇지만 이 물건을 권리상 안전형으로 단순 분류하기는 어렵습니다. 제시외 건물 ㉠~㉤이 매각에서 제외되고 이를 위한 법정지상권 성립여지가 명시돼 있으며, 목록 2 건물은 위반건축물로 표시돼 있습니다. 일부 기계는 소재불명이고 제시외 Over Head Crane도 매각 대상이 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “후순위 채권을 떠안느냐”보다 낙찰로 실제 취득하는 토지·건물·기계의 범위와, 제외되는 건물의 사용권이 낙찰 후 어떤 관계를 만드는지를 확인하는 데 있습니다.
