대구지방법원 2026타경1100. 대구 북구 사수동에 위치한 더테라스 4층 401호로, 전용면적 128.1253㎡의 집합건물 근린생활시설입니다.

현재 소유자는 조인위드주식회사입니다. 2022년 4월 18일 매매를 원인으로, 같은 해 5월 6일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 등기상 거래가액은 360,000,000원입니다.

같은 날 하나은행이 채권최고액 360,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 근저당권의 일부가 기술보증기금으로 이전되었고, 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.

권리관계에서 중요한 점은 과거 설정된 대구은행 근저당권들과 하나은행의 종전 근저당권이 이미 등기상 말소되었다는 것입니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022년 5월 6일 설정된 하나은행 근저당권입니다.

다만 이것이 가격까지 유리하다는 의미는 아닙니다. 과거 취득 거래가와 현재 감정가를 단순 비교해서는 현재 시장가격이나 환금성을 판단할 수 없습니다. 근린생활시설의 실제 이용상태와 임대수익, 주변 거래사례를 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 일부 대위변제에 주목

현재 권리분석의 기준이 되는 것은 을구 5번 하나은행 근저당권입니다. 설정일은 2022년 5월 6일, 채권최고액은 360,000,000원입니다. 이 권리 자체가 말소기준에 해당하며 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이후 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 배당요구 확인

현황조사·문건접수·매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 최현석 1명입니다. 임차인의 점유 부분은 4층 401호이며, 보증금 3,000,000원, 월 차임 150,000원으로 기재되어 있습니다.

③ 시세 비교 — 과거 취득가를 현재 시세로 오인하지 말 것

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 304,000,000원입니다. 소유자인 조인위드주식회사가 2022년 매매로 취득할 당시 등기상 거래가액은 360,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당모형입니다. 집행비용을 우선 공제하고 나머지를 말소기준 근저당권에 배당하는 구조이며, 소유자 잔여금은 발생하지 않는 것으로 계산되어 있습니다.

제시된 추정 배당모형을 그대로 표시했습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다. 실제 배당액과 채권자별 배분은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당 변화

제시된 회차별 매각가격과 배당모형을 비교하면 다음과 같습니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 최저가가 내려가는 만큼 근저당권의 모형상 미배당액은 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 북구 금호동 금호근린공원 서측 인근에 위치합니다. 주변은 대단위 아파트단지 주변의 상업지대 및 주거지대로, 판매시설·소매점·음식점·기타 근린생활시설과 저층 주상용건물이 밀집해 있습니다.
• 교통. 더테라스 건물까지 차량 접근이 가능하며, 도보 약 3~4분 거리에 시내버스 승강장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 4층 401호입니다. 사용승인일은 2018년 6월 27일이며, 위생·급배수시설, 승강기, 소화설비와 화재경보기 등이 갖추어져 있습니다.
• 접근 도로. 건물 부지 남측으로 약 12m, 동측으로 약 8m, 북측으로 공공공지를 사이에 두고 약 8m 포장도로가 형성되어 있습니다.
• 토지. 부지는 주변 도로와 대체로 평탄한 가로장방형이며, 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 540.2㎡이고 공시지가는 1,555,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(근린생활시설용지)·택지개발지구에 해당합니다. 가축사육제한구역 등의 지정사항도 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 시설물의 소유관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 임대 관련 시설. 4층 공용부분 화장실의 전기온수기는 임차인이 설치한 것으로 탐문되었습니다. 해당 설비는 평가대상에 포함되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설이므로 주거용 아파트와 같은 방식으로 환금성을 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인되는 주변 환경만으로 공실률이나 매각 소요기간을 확정할 수 없으며, 실제 상권·임대수익·동종 물건 거래사례를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현재 시세 검증. 동일 건물 및 인근 근린생활시설의 최근 실거래, 층별 가격과 전용면적을 비교해 304,000,000원의 적정성을 확인하세요. 과거 소유권 취득가격을 현재 시세로 사용해서는 안 됩니다.
• 임차인 대항력. 최현석의 전입일 2025.11.07과 말소기준권리 2022.05.06을 대조하고, 사업자등록 등 실제 임대차 관련 권리자료도 확인하세요.
• 임차인 배당. 보증금 3,000,000원, 월 차임 150,000원, 배당요구일 2026.05.13을 확인하고, 확정일자·우선변제 및 소액임차인 최우선변제 요건을 별도로 검토하세요.
• 일부 대위변제. 기술보증기금의 86,330,415원 대위변제와 근저당권 일부 이전을 반영한 최신 채권계산서를 확인하세요. 기존 근저당 채권최고액과 이전 금액을 중복 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 배당표 검증. 신청채권액 186,063,599원과 채권최고액 360,000,000원은 서로 다른 개념입니다. 하나은행과 기술보증기금의 실제 배당액 및 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부를 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차인의 실제 점유 범위, 영업 여부, 임대차 종료 관계와 인도 협의 가능성을 확인하세요. 대항력 없음이 즉시 명도 완료를 보장하지는 않습니다.
• 시설물 소유관계. 4층 공용 화장실의 전기온수기는 임차인이 설치한 것으로 조사되었고 감정평가 대상에서 제외되어 있습니다. 매각 포함 여부와 향후 처리 관계를 확인하세요.
• 운영수익. 기재된 월 차임 150,000원만으로 전체 물건의 정상 임대수익이나 투자수익률을 확정할 수 없습니다. 실제 계약조건, 공실 여부, 관리비와 운영비를 확인하세요.
• 관리비 및 세금. 체납 관리비의 공용부분 등 승계 가능 범위와 관련 세금·집행비용을 확인하여 실제 취득비용에 반영하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”

대구 더테라스 401호의 말소기준권리는 2022년 하나은행 근저당권입니다. 과거 근저당권은 이미 말소되었고, 현재 말소기준 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

실제 임차인은 최현석 1명으로, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 따라서 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

다만 임차인의 배당요구 및 최우선변제 가능성, 기술보증기금의 근저당권 일부 이전, 실제 채권별 배당액은 추가 확인이 필요합니다. 특히 모형상의 근저당 미배당액 61,056,000원을 매수인의 인수채무와 혼동해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 현재 최저매각가 304,000,000원이 시장가치보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 근린생활시설 특성상 임대수익, 점유 상태, 상권과 환금성도 중요합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 등기상 인수위험은 제한적으로 분석되지만, 임차인 배당과 대위변제에 따른 세부 배당관계가 확정되지 않았고 현재 시세를 검증할 비교거래가 확보되지 않았다는 점을 보수적으로 반영했습니다.

핵심은 인수채무가 없는지 재확인하고, 현재 시장가격과 실제 운영수익을 검증하는 것입니다. 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 신건 최저가의 적정성이 확보되는 것은 아닙니다.