대구지방법원 2026타경1140. 대구 남구 봉덕동 1270-60의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며, 감정평가상 이용상태는 1층 창고, 2층~4층 단독주택입니다. 현재 소유자는 김성배이고, 2017.11.13. 우리은행 근저당권 24,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 김정란의 주택임차권과 2026.03.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위니까 끝”으로 보기보다 임차관계와 건물 현황을 함께 확인해야 합니다. 김정란은 4층 29.54㎡ 전부에 임차보증금 66,000,000원의 임차권등기를 두고 있으나 대항력 판정은 미상으로 표시돼 있습니다. 서혜식은 2023.12.04. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1270-60 · 대구광역시 남구 고산2길 5-63 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 창고 · 2층~4층 단독주택 |
| 토지 | 152.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 822,200원/㎡ |
| 건물 면적 | 목록 2 공부상 144.38㎡ · 실제 267.71㎡ |
| 소유자 | 김성배 |
| 감정가 / 최저가 | 348,758,440원 / 348,758,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정란 / 66,282,082원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 우리은행 근저당
2016.04.25. 박재영 명의 전세권 50,000,000원이 설정됐지만 2017.03.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2017.11.13. 우리은행 근저당권 24,000,000원입니다. 2025.06.10. 설정된 김정란의 주택임차권과 2026.03.16. 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 2명, 한 명은 대항력 미상
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 서혜식 | 미상 | 2023.12.04 | 미상 | 2026.03.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정란 | 건물 4층(29.54㎡) 전부 · 주거(임차권등기) | 미상 | 66,000,000원 | 2025.06.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 서혜식의 전입신고는 말소기준권리인 2017.11.13.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김정란은 임차권등기가 있으나 대항력 판단 정보가 확정되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 입찰 전 임대차계약서·전입세대열람·확정일자·배당요구 내용을 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 감정가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 348,758,440원으로 신건입니다. 하지만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 유찰 전 가격만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 348,758,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,682,618원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 김정란 | 66,282,082원 | 66,282,082원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 252,793,740원 |
현재 계산에서는 총 채권 90,282,082원이 전액 배당되고 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 효성타운 2차 아파트 남서측 인근으로, 기존 단독주택과 주상용건물 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 거리·접근성 등 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 창고, 2층~4층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 세멘벽돌조 슬래브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 1983.08.16.입니다.
- 토지. 152.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역·도시지역·제1종일반주거지역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 임대현황. 임대 중인 것으로 탐문됐으나 세부 상태는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김정란 대항력 원본 확인. 임차보증금 66,000,000원, 임차권등기 존재만으로 대항력 여부를 단정하지 말고 전입·점유·확정일자를 대조해야 합니다.
- 서혜식 보증금 확인. 2023.12.04. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이라 배당관계 확인이 필요합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 김정란은 임차권자이면서 신청채권자로 나타나므로 66,282,082원 청구의 근거를 확인해야 합니다.
- 실제면적 차이 확인. 목록 2는 공부상 144.38㎡, 실제 267.71㎡로 조사돼 증축부분의 범위와 현황을 확인해야 합니다.
- 행정 리스크 확인. 증축부분의 적법성, 이행강제금 부과 여부, 원상회복의무 발생 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 제시외·멸실 부분 확인. 제시외 건물은 매각에 포함되며 단층창고 및 변소 1.5㎡는 멸실된 상태입니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 348,758,440원의 시세 적정성을 단정하지 말고 별도 시세조사를 해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 물건”은 같은 말이 아니다
현재 배당 시나리오만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 2회 유찰 시나리오까지도 채권 부족액은 0원입니다. 이 점은 분명합니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 김정란의 대항력 미상, 서혜식의 보증금 미상, 임차권자와 신청채권자의 관계, 공부상 면적과 실제 면적의 큰 차이, 증축부분의 행정상 리스크를 함께 봐야 합니다.
또한 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 348,758,440원이 시세 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 배당계산상 인수는 0원이지만, 임차·건축 현황 확인이 선행돼야 하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
