서울남부지방법원 2025타경13472. 화곡동 아줄리움 제2층 제204호입니다. 공부상 용도는 사무소지만 감정 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 김승찬이며, 2019.03.08. 거래가액 205,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건은 단순히 “임차권등기가 있으니 위험하다”거나 “최저가가 낮아지면 싸다”로 보면 안 됩니다. 임차인 고현형은 주민등록일이 2019.02.27.이고 말소기준으로 선언된 압류는 2023.02.10.입니다. 따라서 대항력이 있고, 확정일자 2021.07.05. 및 배당요구도 갖춘 우선변제 임차인입니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 933-11 아줄리움 제2층 제204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무소 · 현재 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 · 사용승인일 2015.11.05. |
| 소유자 | 김승찬 · 2019.03.08. 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인
등기부의 2015.11.30. 남구로신용협동조합 근저당권 1,560,000,000원은 2016.02.26. 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 선언된 권리는 2023.02.10. 압류이며, 이후 강서구 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 고현형의 주민등록일은 2019.02.27.로 이보다 빠르므로, 등기가 소멸하더라도 미배당 보증금에 대한 대항력은 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 — 신건은 전액 배당, 유찰부터 인수 발생
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고현형 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.02.27 | 2021.07.05 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가만 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 234,000,000원 | 0원 | 234,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 187,200,000원 | 41,220,800원 | 228,420,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 149,760,000원 | 78,136,640원 | 227,896,640원 |
보증금이 낙찰가보다 커지는 회차부터는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어납니다. 따라서 1회 유찰 시 “1.872억에 산다”고 볼 수 없고, 실제 부담은 187,200,000원 + 41,220,800원 = 228,420,800원입니다. 2회 유찰도 같은 원리로 227,896,640원입니다. 즉 유찰 후에는 실질취득액이 보증금 225,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
④ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
확인된 실거래는 전용 35.0㎡ 기준 3건이며, 본건 대상면적 39.25㎡와는 면적이 일치하지 않습니다. 전체 3건 평균은 250,000,000원이지만 2022년 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 230,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 같은 230,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -11.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 35.0㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 35.0㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 35.0㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 230,000,000원 |
신건 최저가 234,000,000원은 전체 평균 250,000,000원의 93.6%이지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원과 비교하면 101.7%입니다. 게다가 최근 추세가 -11.5%이므로 전체 평균만 보고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 회차는 최근 시세보다 4,000,000원 높은 가격입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 고현형 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 고현형 | 225,000,000원 | 4,924,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 234,000,000원 가정에서는 대항력 임차인 고현형의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 사무소이나 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 신강초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 2·5호선 까치산역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층, 사용승인일 2015.11.05.이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·과밀억제권역·진입표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 규모. 실거래 정보상 아줄리아는 16세대이며, 비교 실거래 전용 35.0㎡와 본건 대상면적 39.25㎡가 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격. 최저가 234,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 230,000,000원의 101.7%입니다. 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 하락 추세. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -11.5%이므로 전체 평균 250,000,000원을 기준으로 가격 매력을 평가하지 마세요.
- 유찰 후 인수. 1회 유찰 시 41,220,800원, 2회 유찰 시 78,136,640원의 매수인 인수가 예상됩니다. 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 미상 점유. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 관련 기재는 대항력 가능·미상 상태입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 재확인해야 합니다.
- 용도 차이. 공부상 사무소와 현황 다세대주택 이용이 일치하지 않습니다. 경매 진행 및 이용 가능성을 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.23. 기준 내용을 포함해 매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 낙찰가만 보면 안 된다”
현재 신건에서는 고현형의 보증금 225,000,000원이 전액 배당되어 확인된 대항력 임차인에 대한 인수가 0원이라는 점은 분명합니다. 하지만 가격은 최근 시세보다 높습니다. 최저가 234,000,000원은 2026.06. 최신 거래 230,000,000원의 101.7%이고, 최근 거래 추세도 -11.5%입니다.
그렇다고 유찰만 기다리면 자동으로 큰 할인도 아닙니다. 1회 유찰 가격은 187,200,000원이지만 인수 41,220,800원을 더하면 실질취득은 228,420,800원, 2회 유찰은 149,760,000원에 인수 78,136,640원을 더해 227,896,640원입니다. 즉 선순위 대항력 보증금 때문에 실질 부담이 약 2.28억원 부근에서 유지됩니다. 여기에 공부상 사무소와 현황 다세대주택의 차이, 대항력 여부가 확인되지 않은 추가 주거 기재도 남아 있습니다. 현재 회차는 가격 메리트가 부족하고, 유찰 후에는 반드시 인수액을 포함한 실질취득가로 비교해야 하는 사건입니다.
