서울남부지방법원 2025타경13472. 화곡동 아줄리움 제2층 제204호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 건축물대장상 용도는 사무소지만, 감정 기준시점 현재는 다세대주택으로 이용 중입니다. 권리의 핵심은 등기 순서상 뒤에 보이는 주택임차권 자체가 아니라, 임차인 고현형의 2019.02.27 전입입니다. 이 전입일이 말소기준인 2023.02.10 압류보다 빠르기 때문에 고현형은 대항력이 있는 임차인으로 정리돼 있습니다.
고현형의 임차보증금은 225,000,000원, 확정일자는 2021.07.05이고 배당요구도 2025.12.13 접수돼 우선변제권을 행사합니다. 하지만 현재 최저가 187,200,000원으로는 집행비용을 제외한 뒤 보증금을 전액 변제할 수 없습니다. 예상배당은 183,779,200원이고, 41,220,800원이 남아 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 933-11 아줄리움 제2층 제204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 다세대주택 |
| 기준 면적 | 39.25㎡ |
| 소유자 | 김승찬 · 2019.03.08 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 187,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 전입’
등기상 말소기준은 2023.02.10 국의 압류입니다. 이후 강서구 압류와 강제경매개시결정, 2023.03.21 등기된 주택임차권은 매각으로 등기 자체는 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 고현형은 2019.02.27 이미 전입했고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 권리로 정리돼 있습니다. 따라서 후순위 임차권등기라는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 사건이 아닙니다.
| 점유·임차 관계 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 고현형 · 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2019.02.27 / 2021.07.05 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 |
| 등기사항 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 |
② 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 187,200,000원 | 41,220,800원 | 228,420,800원 |
| 2회 유찰 시 | 149,760,000원 | 78,136,640원 | 227,896,640원 |
| 3회 유찰 시 | 119,808,000원 | 107,669,312원 | 227,477,312원 |
표면 최저가는 187,200,000원에서 149,760,000원, 119,808,000원으로 내려가지만, 같은 시나리오에서 인수액은 41,220,800원에서 78,136,640원, 107,669,312원으로 증가합니다. 그래서 총부담은 각각 228,420,800원 → 227,896,640원 → 227,477,312원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 사건은 “몇 번 더 유찰되면 싸진다”는 일반적인 경매 논리가 그대로 적용되지 않는 유형입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
거래자료상 단지명은 아줄리아, 최근 12개월 거래는 2026.06 35.0㎡·6층·230,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 230,000,000원이며, 최신 거래 역시 230,000,000원입니다. 이전 거래 대비 최근 추세는 -11.5%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 35.0㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.04 | 35.0㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.01 | 35.0㎡ | 6 | 220,000,000원 |
현재 회차 실질취득 228,420,800원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 230,000,000원의 약 99.3%입니다. 차이는 크지 않습니다. 더구나 거래 표본 면적 35.0㎡는 대상 기준면적 39.25㎡와 일치하지 않고, 최근 12개월 표본도 한 건뿐입니다. 따라서 전체 평균 250,000,000원이나 표면 최저가 대비 할인율을 근거로 가격 메리트가 크다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,420,800원 |
| 1. 임차인 고현형 보증금 | 225,000,000원 | 183,779,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 고현형 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차보증금 중 183,779,200원이 배당되고 41,220,800원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설, 집합건축물대장상 사무소이나 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정평가도 이 차이를 감안했으며 경매 진행 시 재확인을 요구하고 있습니다.
- 위치. 신강초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 2·5호선 까치산역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물 내 제2층 제204호이며 사용승인일은 2015.11.05입니다. 난방·승강기·위생·급배수설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 5m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당하며 공시지가는 4,076,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 거래자료상 총 16세대, 최근 거래 표본은 35.0㎡이며 대상 기준면적 39.25㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 않기. 187,200,000원이 아니라 현재 예상 인수액 41,220,800원을 더한 실질취득 228,420,800원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 2회 유찰 시 실질취득 227,896,640원, 3회 유찰 시 227,477,312원으로 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 고현형의 미배당 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 실제 배당 후 잔액을 최종 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 별도 주거 점유 정보는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소와 현황 다세대주택 사이의 차이를 현장·건축물대장·관계 서류로 재확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2023.02.10 국의 압류가 말소기준이고 2025.06.16 강서구 압류도 존재합니다. 실제 세액과 배당순위에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액이 변동할 수 있습니다.
맺으며 — “최저가는 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 234,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 187,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래 230,000,000원의 81.4%라는 숫자만 떼어놓으면 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 고현형의 보증금 225,000,000원이 매각대금보다 크기 때문에 현재 회차에서는 41,220,800원을 추가로 인수하고, 실질취득은 228,420,800원이 됩니다.
추가 유찰도 같은 구조입니다. 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금이 늘어 총부담은 227,000,000원대에서 거의 고정됩니다. 최근 거래는 230,000,000원이고 추세는 -11.5%이며, 거래 표본 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 여기에 별도 주거 점유 정보의 대항력까지 미상입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”가 아니라 “실질취득이 최근 시세와 거의 같다”는 관점에서 봐야 합니다.
