대구지방법원 2026타경1165. 수성구 만촌동 1088-1, 2층 203호로 감정 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 주식회사제이엠에이치로 2019.04.16 소유권을 이전받았고 거래가액은 270,000,000원입니다. 같은 날 수협은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.

등기부 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 2018년 설정됐던 정재란의 전세권 50,000,000원은 2019.03.12 이미 말소됐고, 과거 대구축산업협동조합 근저당권들도 2019.04.16 말소됐습니다. 현재 핵심은 수협은행 근저당 이후 권리와 점유관계입니다. 2021.08.03 수성구 압류 및 2026.03.26 경매개시결정은 말소기준 이후로 매각 시 소멸합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

현재 권리분석의 기준점은 2019.04.16 수협은행 근저당권입니다. 이후 등기된 수성구 압류와 수협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 정재란의 전세권 50,000,000원과 대구축산업협동조합 근저당권 2건은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.

② 임차·점유관계 — 한 명은 대항력 없음, 한 명은 미상

허두리의 전입일 2019.08.14은 말소기준 2019.04.16보다 뒤입니다. 따라서 이 전입만을 기준으로 보면 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

지주택은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금 역시 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 배당표가 인수액 0원으로 산출돼 있더라도, 이 미상 점유관계까지 확인되기 전에는 매수인의 최종 승계 부담을 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세와 같고, 추세는 -5.8%

대송전원마을(201동), 대상면적 77.028㎡에 대응하는 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 255,000,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.

최신 거래 2026.03의 가격은 245,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 245,000,000원입니다. 현재 최저매각가도 똑같이 245,000,000원으로, 최근 시세 대비 비율은 100.0%입니다. 즉 전체 평균 255,000,000원만 보면 96.1%로 낮아 보이지만, 현재 시장을 반영하는 최신·최근 12개월 기준으로는 할인이라고 볼 수 없습니다.

단지 규모도 16세대로 작고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다. 현재 물건 자체는 아직 0회 유찰의 신건이므로 이 통계를 현재 물건의 확정 결과로 볼 수는 없지만, 환금성과 응찰가격을 보수적으로 볼 근거는 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

현재 배당모형에서는 수협은행 채권최고액 240,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 770,000원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 251,201,973원이지만 근저당 배당모형은 채권최고액 240,000,000원을 기준으로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유관계 확인에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 구조

* 매수인 인수 0원은 제공된 배당모형 기준입니다. 지주택의 대항력·보증금이 미상인 상태이므로 실제 승계 위험까지 0원으로 확정한다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 만촌동 오성중고등학교 남측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·단독주택·학교·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통 및 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 제2층 제203호로, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 6~7미터 포장도로와 접합니다.
• 토지. 동측 하향 경사지대에 계단식으로 조성된 부정형 토지이며 연립주택부지로 이용 중입니다. 용도지역은 자연녹지지역, 공시지가는 1,218,000원/㎡입니다.
• 규제. 자연녹지지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역 및 학교 관련 상대보호구역 등이 제시돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 대송전원마을(201동)은 16세대이고, 실거래 표본은 3건입니다. 최근 거래 1건이 245,000,000원이며 최근 가격 추세는 -5.8%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 지주택 점유관계 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 재확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 허두리 보증금 확인. 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 최근 시세 기준으로 가격 판단. 전체 평균 255,000,000원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 245,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 대비 과거 거래 추세가 -5.8%이므로 가격 상한을 정할 때 과거 255,000,000원·265,000,000원 거래에 과도한 비중을 두지 않는 것이 중요합니다.
• 소규모 단지 환금성 확인. 총 16세대이고 실거래 표본이 3건이므로, 향후 매도 시 거래 빈도와 매수층을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 세금·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “말소기준은 선명하지만, 신건 가격과 미상 점유는 보수적으로”

이 사건의 등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2019.04.16 수협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 허두리 역시 2019.08.14 전입으로 기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.

그러나 두 가지는 별개로 봐야 합니다. 첫째, 지주택은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력·승계 위험이 미상입니다. 둘째, 가격은 245,000,000원으로 최신 실거래와 최근 12개월 평균에 정확히 일치하며 최근 가격 추세도 -5.8%입니다. 전체 평균 255,000,000원 대비 96.1%라는 수치만으로 가격 메리트를 평가할 사안이 아닙니다. 따라서 이 물건은 확인된 등기권리보다 미상 점유관계를 먼저 해소하고, 가격은 최근 시세 기준으로 판단해야 하는 신건입니다.