대구지방법원 2026타경1178. 범어네거리클래시아 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택 1개 호수입니다. 소유자는 정바다이며 2020.12.03. 거래가 287,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 공산농업협동조합이 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.09.23. 엠에스아이대부주식회사 근저당권 19,500,000원, 국·국민건강보험공단·수성구의 압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당순위에 영향을 줄 수 있어 후순위 배당액은 실제와 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1178 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범어동 551-7 범어네거리클래시아 5층 503호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 달구벌대로480길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택 1개 호수로 이용 중 |
| 면적 | 46.2928㎡ |
| 건물 | 24층 내 503호 · 사용승인일 2020.09.28 |
| 소유자 | 정바다 · 2020.12.03. 소유권이전 · 거래가액 287,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 178,264,156원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020.12.03. 공산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 엠에스아이대부주식회사 근저당권과 국·국민건강보험공단·수성구 압류, 2026.04.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.06.05. 한국자산관리공사 공매공고도 있었으나 2026.08.26. 공매공고등기 말소가 등기됐습니다.
확인된 임차인 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차관계를 단정하지 말고 매각물건명세서, 현황조사 및 현장 점유상태를 입찰 전에 다시 대조하는 편이 안전합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 7.4% 높은 신건
범어네거리클래시아 동일 면적 46.29㎡ 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 218,166,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 거래를 우선하는 것이 적절합니다. 최근 12개월 9건 평균은 214,222,222원, 최신 2026.07 거래는 225,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 46.29㎡ | 20 | 225,000,000원 |
| 2026.07 | 46.29㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 46.29㎡ | 23 | 229,000,000원 |
| 2026.03 | 46.29㎡ | 20 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 46.29㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 46.29㎡ | 23 | 227,000,000원 |
| 2026.01 | 46.29㎡ | 6 | 197,000,000원 |
| 2026.01 | 46.29㎡ | 6 | 197,000,000원 |
| 2025.09 | 46.29㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 46.29㎡ | 9건 | 214,222,222원 |
신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.4%입니다. 최신 거래 225,000,000원보다도 높은 금액입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -6.9%의 하락 추세로 집계돼 있습니다. 따라서 전체 평균 218,166,666원이나 과거 최고 거래 280,000,000원을 근거로 신건을 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 공산농업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 근저당 · 엠에스아이대부주식회사 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,480,000원 |
신건 230,000,000원 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 223,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 2,480,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 230,000,000원 | 223,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 42,876,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 79,160,800원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 범어네거리 남서측 인근으로, 주변에 아파트단지·업무시설·근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 간선도로와 지하철 2호선 범어역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조, 24층 건물 내 503호이며 사용승인일은 2020.09.28입니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구이며 공시지가는 8,540,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 범어네거리클래시아 99세대, 동일 면적 거래 12건이 확인되며 최근12개월 평균은 214,222,222원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 230,000,000원은 최근12개월 평균 214,222,222원의 107.4%이고 최신 거래 225,000,000원보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -6.9%로 집계돼 있으므로 과거 최고가 280,000,000원이나 전체 평균만으로 가격을 판단하지 않습니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 전입·사업자등록·매각물건명세서를 대조합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서가 달라질 수 있으므로 실제 체납세액과 법정기일을 확인합니다.
- 공매 상태 확인. 한국자산관리공사 공매공고 이력과 이후 공매공고등기 말소 내역을 현재 경매 진행상태와 함께 확인합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정상 이용은 도시형생활주택이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본에서 대조합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건은 2020.12.03. 공산농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 예상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 반면 신건 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 214,222,222원의 107.4%이며 최신 거래 225,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -6.9%입니다. 따라서 현재 회차에서는 가격 메리트를 전제로 접근하기 어렵고, 임대관계 미상과 세금 압류·공매 이력을 원본 서류에서 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
