대구지방법원 2026타경1208. 등기상 대상은 대구 동구 율하동 1434 삼우메디빌이고, 감정평가상 5층 501호·502호·503호가 함께 조사됐습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 950,000,000원으로 신건입니다. 소유자는 정계선, 경매 신청채권자는 서대구농업협동조합이며 청구액은 503,785,237원입니다.
권리분석의 기준점은 2016.12.05. 설정된 서대구농업협동조합의 근저당권 571,200,000원입니다. 이 근저당은 502호·503호와도 공동담보로 설정돼 있고, 현재 경매개시결정 역시 같은 채권자가 신청했습니다. 임차인 이종우의 전입일은 2022.05.06.로 말소기준보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 율하동 1434 삼우메디빌 5층 501호 · 도로명 대구광역시 동구 안심로22길 54 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가 이용상태 운동시설 |
| 매각형태 | 501호·502호·503호 일괄매각 · 경계벽 제거 후 이용 중 |
| 소유자 | 정계선 |
| 감정가 / 최저가 | 950,000,000원 / 950,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서대구농업협동조합 / 503,785,237원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차인, 매수인 인수 0원
말소기준은 2016.12.05. 을구 6번 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2020.02.13. 박선영 명의 전세권 50,000,000원이 등기됐으나 2022.01.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 조사된 임차인 이종우는 2022.05.06. 전입으로 말소기준 이후에 들어온 점유자여서 대항력은 없습니다. 2026.04.17. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종우 | 501호·502호·503호 · 주거 | 6,000만원 | 2022.05.06 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력 판정 자체는 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 이유로 없음으로 정리돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 950,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,900,000원 |
| 2. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 571,200,000원 | 571,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 366,900,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 11,900,000원과 서대구농업협동조합 근저당 571,200,000원이 반영된 뒤 소유자 잔여가 366,900,000원으로 계산됩니다. 신청채권 청구액은 503,785,237원이며, 배당 시뮬레이션은 등기상 채권최고액 571,200,000원을 기준으로 작성돼 있습니다.
회차별 시나리오를 보면 현재 950,000,000원, 1회 유찰 시 760,000,000원, 2회 유찰 시 608,000,000원입니다. 세 시나리오 모두 채권총액 571,200,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에도 소유자 잔여액이 28,320,000원으로 남는 구조입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 율하동 소재 율원초등학교 남서측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 아파트단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호·502호·503호이며, 공동 위생·급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 세 호실 모두 운동시설로 이용 중이며, 경계벽을 제거하여 함께 사용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이고, 북측 약 25미터 및 남측 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 토지 지표. 공시지가 3,079,000원/㎡, 토지면적 1,039.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 목록 1~3, 즉 501호·502호·503호가 함께 매각되는 구조와 각 호실의 등기·대지권 범위를 원본에서 다시 대조하세요.
- 경계벽 제거. 세 호실의 경계벽을 제거해 이용 중인 상태이므로 실제 구획, 출입동선, 설비 연결상태를 현장에서 확인하세요.
- 임차인 점유. 이종우가 세 호실을 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도 상태와 점유 범위는 확인이 필요합니다.
- 우선변제 확인. 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당요구 종기까지의 신고내용을 원본에서 확인하세요.
- 이용상태 차이. 감정평가상 운동시설, 임차인 조사상 주거로 기재돼 있으므로 현재 실제 이용상태를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 950,000,000원의 시세 대비 적정성은 별도 실거래·임대수익 자료를 확인한 뒤 판단하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 현황과 가격 확인
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2016.12.05. 서대구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 조사된 임차인은 2022.05.06. 전입으로 후순위여서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 이 물건은 일반적인 단일 호실 경매와 다릅니다. 501호·502호·503호가 일괄매각되고, 세 호실의 경계벽을 제거해 사용 중이며, 감정평가의 운동시설 이용과 임차인 조사상의 주거 기재가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 숨은 선순위 권리보다 현재 물리적 상태·점유상태·이용형태를 정확히 확인하는 것입니다. 감정가와 최저가는 950,000,000원으로 같으므로 가격 메리트는 별도 시세 확인 없이 단정하지 않는 접근이 적절합니다.
