서울중앙지방법원 2023타경109238. 서울 관악구 봉천동 96-14의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구용 단독주택 6가구로 이용 중이고, 소유자는 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회입니다. 현재 등기상 근저당권은 없고, 과거 근저당권·전세권·가압류는 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2023.07.03 갑구 7번 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 점유관계입니다. 안정빈은 2021.10.12, 장한수는 2022.11.21, 서주영은 2022.12.23, 최영자는 2023.05.23 전입한 것으로 확인됩니다. 네 사람 모두 기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 보고서에서는 이들을 일괄적으로 “대항력 가능·미상”으로 봅니다. 배당표에서 인수액이 0원으로 산정됐다는 이유만으로 실제 인수 위험도 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경109238 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 96-14 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 다가구용 단독주택(6가구) |
| 토지 | 179.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,802,000원/㎡ |
| 건물 | 벽돌조 스라브지붕 2층 · 사용승인일자 1993.06.23 |
| 소유자 | 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,549,260,830원 / 1,549,260,830원 (신건) |
| 청구금액 | 391,060,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 임차관계가 핵심
과거 을구의 농업협동조합중앙회 근저당 36,000,000원, 장상균 전세권 40,000,000원, 동서피앤피주식회사 근저당 50,000,000원, 정애순 전세권 50,000,000원, 대한주택공사 전세권 55,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2006.10.09 신호제지주식회사의 가압류 7,504,761원도 2006.12.04 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안정빈 | 1층 좌측호 | 2021.10.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 장한수 | 미상 | 2022.11.21 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 서주영 | 202호 · 주거 | 2022.12.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 최영자 | 201호 | 2023.05.23 | 2023.07.20 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 위 표의 실제 임차인은 4명입니다. 다만 네 사람 모두 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않습니다. 최영자는 2023.07.20 배당요구를 한 사실이 확인되지만, 그 사실만으로 보증금 전액의 배당 여부나 매수인의 실제 인수액을 계산할 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확인이 먼저
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 1,549,260,830원인 신건입니다. 다만 직접 비교할 실거래 수치가 확인되지 않아 이 가격을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 더욱 중요한 것은 임차인 4명의 보증금이 모두 확인되지 않아 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,549,260,830원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 17,892,608원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 안초아 | 391,060,000원 | 391,060,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,140,308,222원 |
위 계산에서는 신청채권 391,060,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있으며, 임차인 4명의 실제 인수액도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 건물·토지 확인 — 명세서의 현황 차이를 놓치지 말 것
- 이용상태. 감정평가상 벽돌조 스라브지붕 2층 다가구용 단독주택으로, 6가구가 이용 중입니다.
- 지하 이용 현황. 건물현황도에는 지하1층이 101호·102호·103호의 3개호로 표시돼 있으나 현장조사 당시에는 101호·102호의 2개호로 이용 중이었습니다.
- 1층 면적. 등기사항증명서와 건축물대장상 1층 면적은 76.41㎡이나 현장 실지조사에서는 71.91㎡로 실측됐습니다.
- 제시외건물. 제시외건물이 소재하며 정확한 면적과 소유권 여부는 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 토지·건물은 일괄매각이고 제시외건물이 포함됩니다.
- 공부 확인. 감정요항의 공부와의 차이는 “없음”으로 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 위 지하 이용 현황과 1층 실측 차이가 별도로 명시돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울원당초등학교 동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·소규모 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역(관악구청)이 위치합니다.
- 토지. 179.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·자루형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 도시지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 안정빈·장한수·서주영·최영자의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 원본 및 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 장한수의 점유부분은 미상이며, 각 세대의 실제 점유자와 전입자를 현장에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 최영자 배당요구. 2023.07.20 배당요구 사실은 확인되지만 실제 배당액과 미배당 보증금은 별도 계산해야 합니다.
- 지하 현황. 건물현황도상 3개호와 현장 이용 2개호의 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 1층 면적. 공부상 76.41㎡와 실측 71.91㎡의 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 제시외건물. 정확한 면적·소유권 여부를 확인해야 합니다.
- 보전처분. 2023.12.07 서울회생법원의 재산보전처분에는 양도·저당권·임차권 설정 및 기타 처분행위 금지가 기재돼 있습니다.
- 배당표 재산정. 당해세·최우선변제와 실제 임차보증금을 반영해 최종 배당 및 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건은 현재 등기부만 보면 담보권이 복잡하게 겹친 물건은 아닙니다. 과거 근저당권·전세권·가압류는 이미 말소됐고, 현재 사건의 기준점은 2023.07.03 강제경매개시결정입니다. 그러나 그 이전에 전입한 실제 임차인이 4명이고 네 사람의 보증금이 모두 확인되지 않습니다.
따라서 감정가와 같은 1,549,260,830원이라는 신건 가격만 보고 판단할 단계가 아닙니다. 실제 인수보증금이 확정돼야 비로소 총 취득부담을 계산할 수 있습니다. 지하1층 이용 현황, 1층 면적 차이, 제시외건물까지 함께 확인해야 하므로, 이 물건의 핵심은 “임차인 4명의 실질 인수액과 현황 차이를 원본으로 확정하는 것”입니다.
