서울중앙지방법원 2023타경109474. 서울특별시 관악구 봉천동 66-195에 소재한 단독주택과 토지입니다. 토지면적은 145.0㎡이며, 매각물건명세서에는 일괄매각과 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다. 현재 소유자는 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회입니다.
이 사건의 말소기준은 2023.07.07. 강제경매개시결정입니다. 건물 등기상 기존 근저당권은 이미 말소되어 있고, 이후 등기된 이정연의 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 이 사실만으로 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다.
실제 임차인인 김종인은 2021.05.25., 장일랑은 2021.06.25. 전입했습니다. 모두 경매개시결정보다 전입일이 빠르며, 주어진 조사자료에는 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 실제 인수범위와 우선변제관계는 확정할 수 없습니다.
여기에 건물 일부가 인접필지를 침범했다는 매각물건명세서의 명시적인 경고까지 있습니다. 이 물건은 말소되는 등기권리만 살펴보고 끝낼 사건이 아닙니다. 임대차관계와 건물의 물리적·법적 경계를 함께 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경109474 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 66-195 |
| 용도 / 매각 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 145.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 토지 형상 | 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회 |
| 소유권 취득 | 2021.04.05. 소유권이전 등기 |
| 감정가 | 1,231,665,580원 |
| 최저매각가 | 1,231,665,580원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 고현애 |
| 신청채권 청구액 | 249,860,027원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
| 말소기준 | 2023.07.07. 갑구 6번 강제경매개시결정 |
| 인수금액 | 미확정 — 선순위 임차인 보증금 확인 필요 |
| 현장 특이사항 | 건물 일부가 인접필지 봉천동 66-196 침범 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
갑구 8번에는 2023.12.07. 서울회생법원의 재산보전처분이 등기되어 있습니다. 양도·저당권 설정·임차권 설정 등 처분행위를 금지하는 내용입니다. 이 권리는 경매에 따른 소멸 여부가 확정적으로 표시되어 있지 않으므로, 매각물건명세서 및 관련 법원 결정으로 매각 후 처리와 권리관계를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 모두 미상
임차인 조사에서 확인되는 실제 임차인은 장일랑·김종인 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준일보다 전입일이 빠르고 대항력 있는 것으로 분류되어 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 점유관계·주택 인도 및 임대차 내용까지 최종 확인해야 인수범위를 산정할 수 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
|
장일랑 지층 전부 |
2021.06.25. | 미상 | 대항력 기재 | 미확정 | 인수 가능 |
|
김종인 1층 전부 |
2021.05.25. | 미상 | 대항력 기재 | 미확정 | 인수 가능 |
대항력 표시는 조사자료상 판정을 반영한 것입니다. 최종적인 법률상 대항요건 충족 여부와 매수인 인수범위는 점유·전입·임대차 및 배당자료 대조가 필요합니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금
현재 최저매각가: 1,231,665,580원
장일랑 인수보증금: 미확정
김종인 인수보증금: 미확정
결론: 실질취득비용 산정 불가
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 보증금만큼 배당받는 구조라면, 낙찰가가 하락하더라도 미배당 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건에서는 두 임차인의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로, 유찰 후 최저가가 낮아져도 총취득비용이 그만큼 감소한다고 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 감정가는 있지만 가격 경쟁력은 미확정
감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,231,665,580원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래가격·가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
| 가격 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 1,231,665,580원 | 감정평가액 |
| 현재 최저가 | 1,231,665,580원 | 신건 |
| 매수인 실질취득 | 미확정 | 임차인 인수액 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 1,231,665,580원 가정)
아래는 제공된 청구채권 및 집행비용 추정액에 따른 제한적인 배당 시뮬레이션입니다. 두 임차인의 보증금·우선변제관계 및 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당표나 매수인 인수액을 확정하는 자료로 해석하면 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,716,656원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 고현애 | 249,860,027원 | 249,860,027원 |
| 2. 가압류 · 이정연 | 261,130,000원 | 261,130,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 705,958,897원 |
집행비용 14,716,656원은 추정치입니다. 신청채권자와 가압류 채권자에 대한 전액배당 및 소유자 잔여금은 임차인 배당·당해세·최우선변제 등을 제외한 계산상 결과입니다. 실제 배당순위·채권액·배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 총취득비용은 다르다
현재 회차와 유찰 시 가격 시나리오를 비교하면 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않아 최저가 하락분을 실제 취득비용 절감액으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 확인 채권 미배당 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
|
현재 신건 감정가 100% |
1,231,665,580원 | 0원 | 산정 불가 |
|
1회 유찰 시 감정가 80% |
985,332,464원 | 0원 | 산정 불가 |
|
2회 유찰 시 감정가 64% |
788,265,971원 | 0원 | 산정 불가 |
유찰 가격은 시나리오이며 실제 매각 일정이나 유찰이 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 미배당액 0원은 신청채권자·가압류 채권자의 청구액을 기준으로 한 추정치입니다. 임차인 보증금 및 그 인수액은 반영되지 않았습니다.
⑥ 핵심 특수물건 위험 — 인접필지 침범
인접필지 침범은 단순히 건물의 외관이나 유지보수 문제가 아닙니다. 침범 부분에 적법한 사용권원이 있는지에 따라 토지 소유자와의 협의, 사용료, 경계 분쟁 또는 건물 일부의 철거 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 현재 자료만으로 그러한 청구가 실제로 제기되었거나 철거가 확정되었다고 판단할 수는 없습니다.
- 침범 위치 확인. 봉천동 66-196과의 실제 경계 및 건물 침범 부분을 지적도·건축물 현황도·측량자료와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 인접필지 권원. 해당 토지의 소유자와 사용승낙·임대차·지역권 등 사용권원이 존재하는지 확인해야 합니다.
- 분쟁 및 비용. 사용료 청구·경계 분쟁·철거 요구 여부와 해결에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물의 범위와 침범 부분의 관계를 매각목록·감정평가서·현황도에서 대조해야 합니다.
- 건물과 토지의 등기 대조. 건물 등기 외에 매각 대상 토지의 등기와 매각목록을 확인하여 소유권·지분 및 인수할 권리가 있는지 검토해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 서울봉천초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 단독주택·다가구주택·연립주택 등이 소재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지 규모. 토지면적 145.0㎡, 지목은 대입니다. 토지 형상은 자루형이며 완경사 지형입니다.
- 도로 조건. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다. 실제 접도 및 차량 진출입 조건을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)입니다. 토지이용계획상 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 토지거래허가. 토지이용 관련 자료에 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시되어 있습니다. 실제 허가 대상 여부와 경매취득 시 적용관계는 관계기관 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 3,538,000원/㎡입니다. 공시지가는 매매 가능한 시세나 낙찰 적정가와 동일하지 않습니다.
- 환금성. 역세권 접근과 주거 입지 요소가 있으나, 개별 단독주택의 환금성은 토지 형상·접도·건물상태·임차관계·인접필지 침범 해결 여부에 영향을 받습니다. 현재 자료만으로 매각 소요기간이나 거래가격을 예측할 수 없습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 장일랑 보증금. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 내용을 확인하고 배당 후 남을 수 있는 인수액을 계산하세요.
- 김종인 보증금. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부 및 점유관계를 확인하세요.
- 대항력 재확인. 두 임차인의 실제 점유개시·주민등록·임대차 존속관계를 말소기준일과 대조하세요.
- 실질취득비용. 낙찰가에 미배당 인수보증금 및 추가로 발생할 수 있는 비용을 더해 실제 취득비용을 산정하세요.
- 인접필지 침범. 봉천동 66-196의 토지등기·경계·사용권원·분쟁 및 철거 청구 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 범위와 권리관계, 인접필지 침범 부분과의 관련성을 확인하세요.
- 보전처분. 갑구 8번 재산보전처분의 매각 후 처리 및 관련 회생절차의 영향을 확인하세요.
- 토지 등기. 건물 등기와 별개로 매각 대상 토지의 소유권과 제한물권을 확인하세요.
- 실거래 비교. 인근의 토지·단독주택 실거래와 본건의 물리적·법적 차이를 비교한 뒤 적정 입찰가격을 산정하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
- 실제 임차인 2명의 보증금과 인수액이 확정되지 않았습니다.
- 임차인 배당을 반영하지 않은 예상배당표만으로는 안전성을 판단할 수 없습니다.
- 건물 일부의 인접필지 침범이 명시되어 있으나 해결 가능성과 비용은 확인되지 않았습니다.
- 재산보전처분의 매각 후 처리도 확인이 필요합니다.
- 실거래 비교가격이 없어 최저가의 가격 메리트를 산정할 수 없습니다.
맺으며 — “12억 신건보다 중요한 것은 미확정 인수금액”
이 사건은 기존 근저당권이 이미 말소되어 있다는 점만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 2명의 보증금이 모두 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
여기에 건물 일부의 인접필지 침범까지 명시되어 있습니다. 침범 부분의 사용권원이 확인되지 않는다면 낙찰 후 소유권을 취득하더라도 별도의 법적·경제적 문제가 남을 수 있습니다.
현재 최저매각가 1,231,665,580원은 확인되어 있지만, 이것이 총취득비용도 아니고 시장가격보다 저렴하다는 근거도 아닙니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수액이 늘어날 수 있으므로 단순한 가격 하락만으로 매력을 판단해서는 안 됩니다.
결론은 명확합니다. 임차인 2명의 보증금·배당관계, 인접필지 침범의 권원과 해결 가능성, 보전처분의 처리 및 실제 비교시세가 확인되어야 실질취득비용과 입찰가격을 산정할 수 있습니다. 현 단계에서는 인수위험이 미확정인 고위험 검토 물건으로 분류합니다.
