서울중앙지방법원 2023타경110719. 서울 관악구 봉천동 65-29의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 102.0㎡이고, 감정평가상 건물은 지하 1층과 지상 2층 주택으로 이용 중이며 별도 단층 변소가 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 826,952,490원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기상 말소기준은 2023.07.31 소선화의 가압류 146,320,000원입니다. 이후 2023.08.01 강제경매개시결정, 2023.08.09 임대현 가압류 76,600,000원, 2023.08.21 이종은 가압류 76,360,000원, 2024.03.06 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기보다 앞선 박홍숙의 2011.11.23 전입입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경110719 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 65-29 · 서울특별시 관악구 행운1다길 11-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 토지 | 102.0㎡ · 대 · 단독 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(불) |
| 건물 이용상태 | 지하1층 창고(보일러실) · 1층 주택 · 2층 주택 · 단층 변소 |
| 소유자 | 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 826,952,490원 / 826,952,490원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 195,790,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준권리는 2023.07.31 갑구 4번 소선화 가압류입니다. 그 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 박홍숙은 2011.11.23 전입으로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박홍숙 | 2층 | 2011.11.23 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
박홍숙은 2층 점유자로 조사됐고 전입일은 2011.11.23입니다. 말소기준인 2023.07.31보다 앞선 전입이므로 대항력 판단에서 반드시 확인해야 하는 임차인입니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않아 우선변제권의 존재와 범위, 최종 미배당액, 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 실거래 근거 없이 가격 메리트 판단 금지
비교 가능한 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않아 감정가 또는 최저매각가가 현재 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 826,952,490원이라는 최저가 자체만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 이 사건은 2011년 전입 점유자의 보증금이 미상이므로, 가격 비교가 가능해지더라도 먼저 매수인이 승계할 수 있는 금액을 확인한 뒤 낙찰가 + 실제 인수액 기준으로 실질취득비용을 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 826,952,490원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,669,525원 |
| 1. 가압류 · 소선화 | 146,320,000원 | 146,320,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이채린 | 195,790,000원 | 195,790,000원 |
| 3. 가압류 · 임대현 | 76,600,000원 | 76,600,000원 |
| 4. 가압류 · 이종은 | 76,360,000원 | 76,360,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 321,212,965원 |
현재 매각가 가정에서는 채권총액 495,070,000원이 전액 배당되고 계산상 미배당은 0원입니다. 다만 이 표는 보증금이 확인되지 않은 2층 점유자의 실제 권리와 배당 가능액을 확정하는 표가 아닙니다. 임차인의 권리가 확인되면 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 826,952,490원 | 495,070,000원 | 321,212,965원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 661,561,992원 | 495,070,000원 | 157,476,372원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 529,249,593원 | 495,070,000원 | 26,487,097원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 661,561,992원, 2회 유찰 시 529,249,593원에서도 현재 계산상 채권자 495,070,000원은 모두 배당되는 구조입니다. 그러나 유찰로 낙찰가가 내려간다고 임차인 위험까지 자동으로 감소하는 것은 아닙니다. 박홍숙의 보증금과 대항력 성립 여부가 확인돼야 최종 인수금액을 계산할 수 있습니다.
⑥ 건물·토지 체크포인트 (감정요항 기준)
- 이용상태. 지하1층은 창고(보일러실), 1층은 방3·주방2·거실·화장실·현관의 주택, 2층은 방3·주방·거실·화장실·현관의 주택으로 이용 중이며 별도 단층 변소가 있습니다.
- 구조. 주건물은 세멘벽돌조 및 벽돌조 스라브 위 기와지붕의 지하1층·지상2층 건물이며, 전기·난방·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 입지. 봉천초등학교 서측 인근이며 인근 간선도로 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 102.0㎡, 지목 대, 완경사·자루형·세로한면(불)이며 공시지가는 3,034,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역과 관련됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 표시 차이. 2층은 등기사항증명서 44.43㎡와 건축물대장 44.63㎡가 서로 다르고, 1.87㎡ 창고는 소재불명으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박홍숙 보증금 확인. 2층 점유자의 임대차계약, 보증금, 실제 점유 지속 여부를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 관리해야 합니다.
- 배당요구 확인. 우선변제권과 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는지 판단하려면 배당요구 여부와 확정일자 확인이 필요합니다.
- 건물 면적·소재 대조. 2층 44.43㎡와 44.63㎡의 차이, 소재불명 1.87㎡ 창고를 현황과 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 회생·파산 등기 확인. 재산보전처분과 파산선고 등기의 현재 효력 및 매각 후 처리 관계를 최신 등기와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 규제를 목적에 맞게 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래가 확인 전에는 감정가 826,952,490원이 시장가격 대비 유리하다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘낙찰가’보다 미상 임차보증금
이 사건은 후순위 가압류와 압류가 복잡해 보이지만, 등기상 핵심 기준점은 2023.07.31 소선화 가압류입니다. 이후 소멸대상 권리만 보면 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 문제는 그보다 약 12년 앞선 2011.11.23 전입 점유자입니다.
박홍숙의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없고, 따라서 826,952,490원이라는 최저가가 곧 실질취득비용이라고 볼 수도 없습니다. 최근 실거래 근거도 없어 가격 메리트 역시 판단을 유보해야 합니다. 이 물건은 입찰가를 먼저 계산하기보다 임차인의 실제 계약관계와 보증금부터 확인해야 하는 사건입니다.
