서울중앙지방법원 2023타경116427. 서울특별시 관악구 봉천동 95-13의 건물과 토지가 매각 대상이며, 감정평가상 건물은 벽돌조 평스라브지붕 2층 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지는 대지 126.0㎡이고, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 현재 소유자는 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회입니다.
등기상 담보권은 확인되지 않고, 말소기준은 2023.08.01 접수된 신정훈의 117,510,000원 가압류입니다. 이후 김수정·이경운·이재영의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 분류돼 있습니다. 다만 그 뒤 등기된 재산보전처분과 파산선고도 함께 확인되므로, 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서에서 매각 후 처리관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2023타경116427 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 95-13 · 남부순환로231길 38-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구주택으로 이용중 |
| 건물 | 벽돌조 평스라브지붕 2층 다가구주택 |
| 토지 | 대 126.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 3,802,000원/㎡ |
| 소유자 | 서울대역편백숲2차지역주택조합설립추진위원회 |
| 감정가 / 최저가 | 1,111,378,200원 / 1,111,378,200원 (신건) |
| 청구액 | 340,060,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.01 가압류
말소기준권리는 갑구 5번 신정훈 가압류입니다. 그 뒤의 김수정·이경운·이재영 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 신건 감정가 그대로
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 1,111,378,200원입니다. 이번 자료에는 동일 용도·인근 거래를 비교할 수 있는 실거래 시세가 없어, 이 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,111,378,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,513,782원 |
| 1. 갑구 5번 가압류 · 신정훈 | 117,510,000원 | 117,510,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 김수정 | 340,060,000원 | 340,060,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 이경운 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 이재영 | 139,060,000원 | 139,060,000원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 김수정 | 340,060,000원 | 340,060,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 126,174,418원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 971,690,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 소유자 잔여는 126,174,418원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 행운동주민센터 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·근린주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 서울대입구역(지하철2호선)이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 평스라브지붕 2층 다가구주택이며, 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 126.0㎡, 완경사·자루형, 세로한면(가) 접면이며 토지이용상황은 단독입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 평가 제외. 공부상 옥탑층 물탱크실은 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 최신 등기 대조. 가압류 이후 재산보전처분과 파산선고가 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기부에서 처리관계를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 1,111,378,200원이지만 실거래 비교 자료가 없으므로 인근 다가구주택·토지 거래를 별도로 조사해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 889,102,560원, 2회 유찰 711,282,048원으로 낮아지지만, 시세 검증 전에는 가격 메리트로 단정하지 마세요.
- 옥탑 물탱크실. 공부상 옥탑층 물탱크실은 소재불명으로 평가 제외된 사항을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 인수액 0원과 점유 안전은 같은 말이 아니다
이 사건은 배당 계산만 보면 비교적 명확합니다. 말소기준인 2023.08.01 가압류 이후 주요 가압류와 경매개시결정은 소멸하고, 현재 최저가 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 건물은 실제로 다가구주택으로 이용 중이고 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 남아 있습니다. 여기에 재산보전처분과 파산선고 등기도 있어, 단순히 “인수 0원”만 보고 입찰하기보다는 점유·임대차와 최신 등기 상태를 먼저 확인해야 합니다. 또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 1,111,378,200원의 가격 적정성 역시 별도 검증이 필요합니다.
