서울남부지방법원 2025타경13522. 영등포대성그랑그루 12층 1211호, 전용 12.1㎡의 공동주택(아파트)입니다. 현 소유자 임승한은 2021년 12월 24일 매매를 원인으로 2022년 2월 4일 소유권을 이전받았고, 등기부상 거래가액은 130,000,000원입니다. 그런데 임차인 백지원은 같은 2022년 2월 4일 점유를 시작하고 2022년 2월 7일 주민등록을 마쳤으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 2025년 11월 10일에는 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 2025년 11월 26일 강제경매개시결정입니다. 백지원의 전입·점유와 주택임차권등기가 모두 그보다 앞서 있으므로 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 확정일자 2022년 5월 9일과 배당요구도 확인됩니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액은 매수인에게 넘어갑니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동4가 103 영등포대성그랑그루 제12층 제1211호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(아파트) · 전용 12.1㎡ · 지상 12층 중 12층 |
| 소유자 | 임승한 · 2022.02.04 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 88,960,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 백지원 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2012.10.10 |
① 권리 흐름 — 주택임차권이 말소기준보다 앞선다
핵심은 2025년 11월 26일 강제경매개시결정보다 앞선 임차인의 권리입니다. 백지원은 2022년 2월 4일 점유 개시, 2022년 2월 7일 주민등록, 2022년 5월 9일 확정일자를 갖추고 2025년 11월 10일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조로 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백지원 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.04 전입 2022.02.07 확정 2022.05.09 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 승계 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당요구일은 2025.11.10입니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 88,960,000원이 아니라 약 150,000,000원
영등포그랑그루 전용 12.1㎡의 실거래는 최근 12개월 기준 3건이며, 평균은 130,000,000원입니다. 최신 거래인 2026년 4월 8층도 130,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 그 이전 거래 평균 대비 3.1% 상승한 흐름으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 12.1㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 12.1㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 12.1㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.1㎡ | 3건 | 130,000,000원 |
전체 12건의 평균은 127,083,333원이고 거래 범위는 110,000,000원~150,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근인 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다. 최저가 88,960,000원만 보면 최근 12개월 평균의 68.4%이지만, 이 사건은 그 차액 상당 부분이 임차보증금 인수로 다시 붙는 구조입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고 인수액은 올라간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 단순 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 88,960,000원 | 63,041,280원 | 152,001,280원 |
| 3회 유찰 · 감정가 51% | 71,168,000원 | 80,513,024원 | 151,681,024원 |
| 4회 유찰 · 감정가 41% | 56,934,400원 | 94,490,419원 | 151,424,819원 |
3회·4회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 80,513,024원, 94,490,419원으로 커집니다. 즉 낙찰가 하락이 그대로 취득원가 하락으로 이어지지 않습니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 150,000,000원의 대항력 임차보증금입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 88,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,001,280원 |
| 1. 임차인 백지원 보증금 | 150,000,000원 | 86,958,720원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 백지원 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 63,041,280원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 방 겸 거실, 주방, 욕실, 발코니, 보일러실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.
- 입지. 타임스퀘어 북측 인근으로, 주상복합건물·오피스텔·다세대주택·도시형생활주택·근린생활시설이 혼재한 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 영등포역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층·지상 12층 건물의 12층 1211호이며 사용승인일은 2012.10.10입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 기계식 주차설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 12,450,000원/㎡, 공부와의 차이 및 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지거래허가구역. 지정기간 2025.08.26~2026.08.25 표기와 별도로 2025.10.20~2026.12.31 아파트 허가대상 용도의 허가구역 표기가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 88,960,000원은 최근 시세의 68.4%지만, 미배당 임차보증금 63,041,280원이 추가로 승계되는 구조입니다.
- 임차권 인수 확인. 백지원의 전입·점유·확정일자·주택임차권등기가 모두 경매개시결정보다 앞서 있으며, 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수가 명시되어 있습니다.
- 동일인 관계 원본 대조. 임차인과 신청채권자가 모두 백지원으로 표시됩니다. 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차계약서·임차권등기명령·매각물건명세서의 원문을 서로 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오 착시 점검. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 80,513,024원·94,490,419원으로 늘어 총부담은 보증금 수준에 머뭅니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 130,000,000원인 만큼, 전체 평균 127,083,333원보다 최근 거래를 우선해 비교하는 편이 이 사건의 가격 구조를 더 정확히 보여줍니다.
맺으며 — “64% 낙찰가”가 아니라 “약 150,000,000원 취득구조”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 139,000,000원에서 2회 유찰되어 88,960,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 백지원의 보증금이 150,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 63,041,280원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실질취득은 최저가 수준이 아니라 보증금 약 150,000,000원 수준으로 보아야 합니다.
최근 12개월 평균과 최신 실거래는 모두 130,000,000원입니다. 보증금 기준 실질취득은 이 최근 시세의 약 115.4%이고, 현재 배당 추정치를 그대로 더하면 152,001,280원까지 올라갑니다. 3회·4회 유찰이 이어져도 인수액이 함께 늘어 총부담은 크게 내려가지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가 할인”이 아니라 “대항력 임차보증금 인수”입니다.
