최저가 111,200,000원이 아니라, 실질취득은 152,356,800원 — 영등포대성그랑그루 1211호

서울남부지방법원 2025타경13522. 영등포동4가 ‘영등포대성그랑그루’ 12층 1211호, 전용 12.1㎡ 아파트입니다. 소유자 임승한은 2022년 2월 4일 거래가 130,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 임차인 백지원은 2022년 2월 3일 임대차계약을 체결하고 2월 4일 점유를 시작했으며, 2월 7일 전입신고, 5월 9일 확정일자를 갖췄습니다.

그 뒤 백지원은 2025년 11월 10일 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 같은 달 26일 채권자 백지원 명의로 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준은 2025년 11월 26일 강제경매개시결정인데, 임차인의 전입·점유·확정일자와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분은 낙찰자가 승계합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

등기부상 과거 아시아신탁 명의의 신탁등기와 금지사항등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 하나입니다. 백지원의 임차권은 말소기준인 2025년 11월 26일보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금의 미배당 잔액은 소멸하지 않습니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 유찰로 최저가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 늘어납니다. 결국 실질취득은 보증금 150,000,000원과 집행비용을 합친 수준에서 거의 고정됩니다.

현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 85.5%지만, 인수를 포함한 실질취득 152,356,800원은 최근 12개월 평균 130,000,000원보다 22,356,800원 높습니다. 비율로는 117.2%입니다. 최신 거래 130,000,000원보다도 높고, 전체 12건의 최고 거래가 150,000,000원도 2,356,800원 초과합니다.

최근 12개월 평균은 130,000,000원이고 최신 거래도 130,000,000원입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 3.1% 높은 흐름이지만, 이 상승분을 반영해도 실질취득 152,356,800원은 시세를 크게 웃돕니다. 전체 평균 127,083,333원보다 최저가가 낮다는 사실은 가격 가점의 근거가 될 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 111,200,000원 가정)

집행비용 공제 후 임차인에게 108,843,200원이 배당되고, 보증금 미배당액 41,156,800원은 매수인이 인수합니다. 임차인과 신청채권자가 동일인이므로 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 타임스퀘어 북측 인근으로 주상복합건물, 오피스텔, 다세대주택, 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재한 후면 상가지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 영등포역이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 2층·지상 12층 건물이며 사용승인일은 2012.10.10입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러와 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약 허가구역으로 표기돼 있습니다. 입찰 전 경매취득에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다. 공시지가는 12,450,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 147세대 단지의 전용 12.1㎡ 초소형 아파트입니다. 최근 거래 12건은 110,000,000원에서 150,000,000원 사이지만, 면적이 작아 실수요 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 실질취득 상한 설정. 입찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더한 총액으로 최근 실거래 130,000,000원과 비교해야 합니다.
• 임차권등기 원본 확인. 임대차계약일 2022.02.03, 점유개시 2022.02.04, 전입 2022.02.07, 확정일자 2022.05.09와 보증금 150,000,000원이 원본 문서에서도 일치하는지 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 모두 백지원입니다. 보증금 지급자료, 계좌이체 내역, 임대차계약서, 경매신청 채권의 원인을 확인하세요.
• 배당 후 인수액 재산정. 당해세나 집행비용 변동으로 임차인 배당액이 줄면 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
• 실제 점유·인도 상태. 임차권등기 여부와 별개로 현재 점유자, 열쇠 인도, 명도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 기계식 주차. 차량 규격과 주차 가능 여부, 운영 상태와 비용을 관리주체에 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 기타 미납금의 존재 여부를 확인하세요.
• 규제 원본 확인. 토지거래계약 허가구역 표기의 경매취득 적용 여부와 이용 제한을 관할 기관에 확인하세요.

맺으며 — “20% 유찰”이 아니라 “보증금 150,000,000원 인수형”

이 물건은 감정가 139,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 111,200,000원으로 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 현재 회차에서 41,156,800원을 추가 인수해야 합니다. 실질취득은 152,356,800원으로 최근 12개월 평균과 최신 거래 130,000,000원보다 22,356,800원 높습니다.

추가 유찰이 발생해도 최저가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담은 약 150,000,000원과 집행비용 수준에서 유지됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “보증금 미배당액을 포함해 최종적으로 얼마를 부담하는가”입니다. 현 자료 기준 결론은 권리 인수 위험이 크고, 실질취득도 최근 시세보다 높은 물건입니다.