대구지방법원 2026타경100380. 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 109 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태상 기호 6은 1층 공장·사무실, 2층 기숙사·화장실 등으로, 기호 6-1은 창고, 기호 7은 1·2층 사무실로 이용 중입니다. 토지는 계획관리지역의 창고용지로, 면적은 3,193.0㎡입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.01.06. 접수된 주식회사하나은행 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이후 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 매각물건명세서에는 목록 3·4의 2013.10.18. 구분지상권, 목록 5의 2014.05.09. 구분지상권이 매수인이 인수하는 권리로 별도 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100380 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 109 · 경상북도 칠곡군 왜관읍 2산업단지1길 286 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·사무실·기숙사·창고 |
| 토지 | 창고용지 · 3,193.0㎡ · 계획관리지역 · 공업기타 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 양병노 |
| 감정가 / 최저가 | 3,003,234,520원 / 3,003,234,520원 (신건) |
| 청구액 | 1,401,204,708원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸, 구분지상권은 별도 인수
2023.01.06. 하나은행의 을구 2번 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정됐던 을구 1번 근저당권 1,272,000,000원은 2023.03.16. 말소됐고, 이후 하나은행 근저당권 1,272,000,000원·60,000,000원, 신용보증기금 근저당권 117,249,000원, 기술보증기금 가압류 102,923,306원, 서울보증보험주식회사 가압류 294,567,180원 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이레 | 1,509㎡ | 2026-01-26 | 미상 | 700,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
현황조사상 실제 임차인은 주식회사 이레 1명입니다. 전입일 2026.01.26.은 말소기준권리 2023.01.06.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고, 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문 대조가 필요합니다.
③ 배당과 유찰 시나리오 — 현재 회차는 전액 배당, 유찰부터 미배당 발생
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 32,432,345원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,272,000,000원 | 1,272,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 신용보증기금 | 117,249,000원 | 117,249,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 기술보증기금 | 102,923,306원 | 102,923,306원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 294,567,180원 | 294,567,180원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,062,689원 |
현재 회차 매각가 3,003,234,520원 가정 시 채권 총액 2,866,739,486원이 전액 배당되고, 미배당은 0원, 소유자 잔여는 104,062,689원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 금전 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 3,003,234,520원 | 2,866,739,486원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 2,402,587,616원 | 2,376,161,740원 | 490,577,746원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,922,070,092원 | 1,900,449,391원 | 966,290,095원 | 0원 |
④ 이용상태·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 6은 1층 공장·사무실, 2층 기숙사·화장실 등, 기호 6-1은 창고, 기호 7은 1·2층 사무실로 이용 중입니다.
- 건물. 기호 6·7은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상2층, 기호 6-1은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이며 사용승인일은 2022.12.28.입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 2산업단지1길이 통과합니다.
- 주위환경. 왜관일반산업단지 인근으로 공장·창고·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 토지. 창고용지 3,193.0㎡, 공시지가 220,300원/㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 없습니다.
⑤ 매각조건 — 농취증·제외물건 확인
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각되는 조건입니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3은 농지취득자격증명 제출이 필요하고, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 목록 1 지상 물건. 컨테이너·견사·철구조물은 매각에서 제외됩니다.
- 태양광발전설비. 목록 6·7 옥상의 지붕형 태양광발전설비는 매각에서 제외됩니다.
- 선하지. 기호 3~5 일부가 선하지에 저촉되며, 사용·수익에 미치는 영향이 감정평가에 반영돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록 3·4의 2013.10.18. 설정등기와 목록 5의 2014.05.09. 설정등기의 존속범위·목적·토지 이용 제한을 확인하세요.
- 농취증 발급 가능성 확인. 목록 3의 농지취득자격증명 제출이 매각조건이므로 입찰 전 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 주식회사 이레는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원문을 대조하세요.
- 제외물건 구분. 컨테이너·견사·철구조물 및 옥상 태양광발전설비가 매각대상에서 제외되는 점을 현장에서 확인하세요.
- 유찰 시 채권 부족. 1회 유찰 시 미배당 490,577,746원, 2회 유찰 시 966,290,095원으로 증가하지만, 계산상 매수인 금전 인수는 계속 0원입니다.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 없음”
이 사건은 배당 계산만 보면 현재 회차에서 채권이 전액 배당되고 매수인 금전 인수도 0원입니다. 임차인 주식회사 이레 역시 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 매각물건명세서가 목록 3·4·5의 구분지상권을 인수권리로 명시하고 있고, 목록 3에는 농지취득자격증명 제출 조건까지 붙어 있습니다. 여기에 선하지 저촉과 매각 제외 물건도 있으므로, 이 사건의 승부처는 채권 배당보다 토지 사용제한과 매각조건을 정확히 확인하는 것입니다. 실거래 시세 자료는 없어 신건 3,003,234,520원의 가격 경쟁력은 별도로 판단할 근거가 부족합니다.
