대구지방법원 2026타경100380. 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 소재 공장·창고·사무실 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 공장 건물에는 제조시설과 사무실·기숙사가 배치되어 있고, 별도 창고와 사무실 건물도 있습니다. 2022년 12월 사용승인을 받은 일반철골구조 건물들이 포함됩니다.

소유자는 양병노이며, 2023년부터 하나은행 근저당권이 설정되어 있습니다. 이후 신용보증기금의 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부 이전, 회생절차 개시와 폐지, 여러 가압류와 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 단순한 담보권 실행 사건으로만 볼 수 없는 권리 이력입니다.

현재 최저매각가는 2,102,264,000원입니다. 매각대금에서 집행비용과 선순위 근저당권을 배당하면 후순위 채권 상당액은 미배당으로 남습니다. 그러나 이것이 곧 낙찰자가 해당 채무를 승계한다는 의미는 아닙니다. 이 사건에서 따로 경계해야 할 것은 매각 후에도 존속하는 구분지상권과 농지취득 관련 절차입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 구분지상권은 인수

말소기준권리는 2023.01.06. 설정된 을구 2번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이며, 매각으로 소멸할 권리입니다. 같은 날 설정된 을구 1번 근저당권은 2023.03.16. 이미 말소되었고, 을구 4번 근저당권은 별도로 설정되어 현재 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다.

후순위인 하나은행 근저당권과 신용보증기금 근저당권, 기술보증기금·서울보증보험의 가압류, 경매개시결정 및 후순위 압류는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 기존에 말소된 가압류와 회생 관련 등기는 현재 존속 권리와 구분해야 합니다.

② 임차인 — 대항력은 없지만 점유·보증금 확인 필요

확인된 실제 임차인은 주식회사 이레 1명입니다. 1,509㎡를 점유하고 월차임 700,000원이 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 확인된 전입일은 말소기준권리 설정일보다 늦으며, 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

따라서 현재 확인된 임차관계에서 선순위 대항력에 따른 보증금 인수액은 산정되지 않습니다. 다만 보증금이 미상인 이상 임차조건을 확정할 수 없고, 공장·사업장 임대차에 필요한 사업자등록·점유관계와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,102,264,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액 또는 가압류 청구금액을 기준으로 하므로 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 후순위 채권자의 배당 부족액으로, 그 자체가 매수인의 인수 채무를 의미하지 않습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 토지 권리는 남는다

회차가 진행될수록 최저매각가격은 낮아집니다. 하지만 구분지상권이 남는다는 사실이나 농지취득자격증명 제출 조건은 단순한 가격 인하만으로 없어지지 않습니다. 이 물건의 가격 메리트를 판단하려면 토지별 권리 제약과 실제 이용 가능성부터 평가해야 합니다.

⑤ 토지·건물 이용상태와 환금성

• 위치 및 주위환경. 칠곡군 왜관읍 낙산리 낙산지 북서측 근거리에 위치합니다. 주변은 왜관일반산업단지 인근의 공장·창고·농경지·자연림이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 대상지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 2산업단지1길이 통과합니다. 교통상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.
• 공장 건물. 기호 6은 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 2층으로, 1층은 공장·사무실, 2층은 기숙사·화장실 등으로 이용됩니다. 1층에는 오버헤드크레인 설치용 레일이 있습니다.
• 창고·사무실. 기호 6-1은 단층 창고이며 차량 진출입용 대형 셔터가 설치되어 있습니다. 기호 7은 지상 2층 사무실 건물입니다. 관련 건물의 사용승인일은 2022.12.28.입니다.
• 설비. 위생·급배수 설비가 있으며, 기호 6은 화재탐지설비와 일부 전기패널 난방설비가 확인됩니다.
• 토지 현황. 확인된 토지는 창고용지 3,193.0㎡, 사다리형·완경사지, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 220,300원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공장 업종이나 배출시설 관련 사업계획의 인허가 가능성을 확인해야 합니다.
• 선하지. 토지 목록 3~5 일부는 선하지에 저촉됩니다. 감정평가에서도 해당 토지의 사용·수익 제한 영향을 고려했습니다. 실제 건축 가능 범위와 시설물 배치계획은 별도 검토가 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 현장 시설물과 등기·건축물대장의 일치 여부는 입찰 전 재확인해야 합니다.
• 환금성. 공장·창고 및 산업용 토지는 사용 업종, 진출입 조건, 토지 규제와 설비 구성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 이 사건은 구분지상권까지 인수하므로 일반적인 공장 매각 사례와 동일한 가격 기준으로 비교하기 어렵습니다.

⑥ 특별매각조건 — 입찰 전 가장 중요한 항목

⑦ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 설정 원본. 목록 3·4·5의 구분지상권 설정 범위, 존속기간, 권리자 및 건축·사용 제한을 토지별로 대조해야 합니다.
• 농취증 발급 가능성. 목록 3의 농지취득자격증명 제출 조건을 우선 확인해야 합니다. 미제출 시 매수보증금 미반환 위험이 있습니다.
• 목록별 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 컨테이너·견사·철구조물·태양광발전설비의 매각 제외 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 선하지 이용 제한. 목록 3~5의 선하지 구간과 토지 사용계획을 대조하고, 감정가에 반영된 제한이 실제 사업계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 주식회사 이레 점유. 임차인 1명의 임대차계약, 보증금, 월세 700,000원, 점유 면적 1,509㎡ 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 대위변제와 배당권자. 하나은행 근저당권 일부 이전, 신용보증기금의 권리 및 경매신청채권자의 채권 귀속을 대조해야 합니다.
• 공장 운영 및 설비. 전력·용수·배수, 대형차 진출입, 크레인 관련 설비와 공장등록·인허가 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가의 70%라는 할인율이 아니라, 동일 용도·입지·면적의 실제 거래 및 토지별 이용 제약을 반영한 취득가치로 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 최종 서류 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 인수권리 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 약 30억 원의 공장·토지가 1회 유찰되어 약 21억 원으로 내려온 물건입니다. 표면적으로는 큰 폭의 가격 조정이 눈에 들어오지만, 구분지상권 인수, 농지취득자격증명 제출 조건, 선하지 저촉, 매각 제외 시설이라는 핵심 변수가 겹칩니다.

특히 목록 3·4·5의 구분지상권은 매각 후에도 존속합니다. 예상배당상 인수금이 0원이라는 이유로 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다. 목록 3의 농취증 미제출에 따른 보증금 미반환 조건은 입찰 적격성에 직접 영향을 주는 중요한 위험입니다.

현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실제 시세 대비 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 향후 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 존속하는 토지 권리와 특별매각조건은 별도 검토가 필요합니다.

결론은 가격 매력 판단 보류, 권리·농취증 확인 우선입니다. 구분지상권의 정확한 부담과 취득 절차를 확인한 이후에만 실질 이용가치와 적정 입찰가격을 판단할 수 있는 고위험 검토형 물건입니다.