대구지방법원 2026타경100416. 경산시 압량읍 신대리 685의 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 이명숙이고, 말소기준권리는 2015년 8월 19일 설정된 만평새마을금고의 채권최고액 104,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 하창록 전세권과 2026년에 등기된 주택임차권들은 원칙적으로 말소기준권리 뒤에 위치하며, 제공된 권리판정에서도 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위니까 끝”이라고 보기에는 점유관계가 많습니다. 확인된 실제 임차인·점유자는 12명이고, 그중 등기부에 주택임차권이 확인되는 사람은 이호형·김정원·서명보·최연서·류정석입니다. 특히 서명보는 임차보증금 30,000,000원과 확정일자 2022.01.07.은 확인되지만 전입일을 특정할 수 없어 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100416 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 압량읍 신대리 685 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 이명숙 |
| 토지 | 250.8㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 772,267,200원 / 772,267,200원 (신건) |
| 신청채권액 | 343,244,110원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.08.19.
2011년 설정됐던 390,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 있고, 현재 분석의 말소기준은 을구 5번, 2015.08.19. 만평새마을금고 근저당권입니다. 이후 하창록의 100,000,000원 전세권, 경매개시결정, 다수의 주택임차권 및 경산시 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인·점유자 12명, 대항력 미상 1명
| 임차인 / 부분 | 전입 · 확정 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정선미 · 250.8㎡ | 2023.05.18 · 미상 | 20,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 표승준 · 201호 | 2025.09.24 · 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최상영 · 203호 | 2016.04.04 · 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송수영 · 205호 | 2022.03.04 · 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차아현 · 501호 | 2024.09.02 · 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 하창록 · 502호 | 2022.03.07 · 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU YUHAN | 2025.12.21 · 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이호형 · 202호 부분 | 2016.09.13 · 2016.09.13 | 30,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정원 · 302호 부분 | 2021.12.16 · 2021.06.17 | 20,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서명보 · 201호 | 미상 · 2022.01.07 | 30,000,000원 / 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최연서 · 303호 부분 | 2024.05.14 · 2024.07.04 | 3,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류정석 · 305호 | 2024.07.08 · 2024.07.08 | 15,000,000원 / 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준일인 2015.08.19.과 비교하면 전입일이 확인되는 임차인·점유자는 모두 그 이후입니다. 따라서 해당 인원들은 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 서명보는 주민등록일자가 확인되지 않아 기준일 전후를 가를 수 없으므로 “대항력 있음”도 “없음”도 단정하지 않고 가능·미상으로 보아야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 772,267,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,122,672원 |
| 2. 근저당 · 만평새마을금고 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 전세권 · 하창록 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 558,144,528원 |
제공된 배당모형 기준 채권 합계 204,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 신청채권액은 343,244,110원이고 신청채권자 배당액은 104,000,000원으로 계산되어 전액 만족으로 표시되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용 메모
- 용도. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이며, 토지는 250.8㎡의 대지입니다.
- 토지 현황. 토지이용상황은 주상용, 지형은 평지·정방형, 도로접면은 소로각지입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)·상대보호구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,103,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시 없음.
- 가격·환금성. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 자료만으로 시장가격과 환금성을 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 서명보 전입관계. 보증금 30,000,000원·확정일자 2022.01.07.은 확인되지만 전입일이 특정되지 않습니다. 대항력 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 다수 점유자 명도. 확인된 임차인·점유자가 12명입니다. 권리가 소멸하더라도 인도·명도 실무는 별개의 비용과 시간이 들 수 있습니다.
- 근저당권 승계. 2026.09.01. 한국자산관리공사 앞으로 근저당권 이전등기가 있으므로 신청채권자·승계채권자 관계를 최신 서류로 대조하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없어 신건 772,267,200원의 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 연립/다세대와 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각대상 범위와 현황을 원본 목록·도면에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “모형상 인수 0원”과 “권리확정”은 같은 말이 아니다
이 사건의 기준점은 명확합니다. 2015.08.19. 만평새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 전입일이 확인되는 임차인·점유자는 모두 그 뒤에 들어왔습니다. 계산된 배당모형에서도 현재 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 임차인 수가 많고, 서명보의 전입일은 확인되지 않아 대항력 판정을 확정할 수 없습니다. 여기에 실거래 자료도 없어 772,267,200원이 시장가격 대비 유리한지도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 말소 구조 자체보다 미상 임차관계 확인과 가격 검증이 핵심인 사건입니다.
