대구지방법원 2026타경100416. 경상북도 경산시 압량읍 신대리 685에 있는 연립·다세대 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 소유자는 이명숙이며, 신청채권자는 만평새마을금고, 청구금액은 343,244,110원입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 70%인 540,587,000원입니다.

가격만 보면 한 차례 유찰로 상당한 금액이 조정됐습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 권리의 순위와 건물 내 임차관계입니다. 2015년 설정된 만평새마을금고 근저당권이 말소기준으로 분류돼 있으나, 그보다 앞선 2011년 근저당권의 이전 내역이 있고, 이후 여러 호실에 전세권과 주택임차권이 설정됐습니다. 특히 2011년 선순위 근저당권의 말소 여부와 2026년 권리이전등기의 관계는 반드시 원본 등기부로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이전 등기를 먼저 확인

2015.08.19 을구 5번 만평새마을금고 근저당권은 채권최고액 104,000,000원으로 설정됐고, 2026.09.01 한국자산관리공사에 채권양도를 원인으로 한 권리이전이 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 하창록의 전세권과 주택임차권등기 5건은 해당 말소기준을 전제로 하면 후순위 권리로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.

경산시 압류도 2026.08.14 등기돼 후순위로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 별도로 당해세 등 우선 배당되는 조세채권은 배당금액을 바꿀 수 있으므로 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 12명, 임차권등기 5건

확인되는 실제 임차인은 12명입니다. 이 가운데 이호형·김정원·서명보·최연서·류정석 등 5명은 주택임차권등기자이고, 하창록은 별도로 전세권이 설정돼 있습니다. 보증기관의 대위신고나 승계신고로 중복 집계할 대상은 확인되지 않습니다. 전세권과 임차권등기는 같은 사람의 권리관계를 추가로 표시한 것이므로 실제 인원과 별개의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

대항력은 2015.08.19 근저당권을 말소기준으로 보는 현황조사·등기 기재에 따른 분류입니다. 서명보는 주민등록이 없어 대항력 확정이 불가능합니다. 우선변제 여부는 배당요구, 확정일자, 점유, 소액임차인 요건 등을 별도로 확인해야 합니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계신고가 확인되지 않는다는 의미입니다.

하창록의 502호 전세권은 2022.03.07 설정됐으며 전세금은 100,000,000원입니다. 해당 전세권은 말소기준 이후 설정된 것으로 분류돼 매각으로 소멸할 예정이며, 예상배당에도 전세금 전액이 반영돼 있습니다. 다만 전세권과 별도의 임대차관계가 존재하는지는 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 540,587,000원 가정)

위 표는 집행비용, 을구 5번 근저당권, 을구 9번 전세권만 반영한 잠정 배분입니다. 2011년 근저당권의 현재 효력, 한국자산관리공사에 이전된 채권의 범위, 임차인의 우선·최우선변제, 당해세 및 기타 우선채권을 반영한 최종 배당표가 아닙니다. 특히 소유자 잔여금 328,781,130원은 확정 교부액으로 해석하면 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락보다 실질취득 검증이 우선

현재 가격에서 추가로 유찰되면 최저매각가는 378,410,900원, 그다음 시나리오에서는 264,887,629원으로 낮아집니다. 그러나 이는 어디까지나 회차별 가격 시나리오입니다. 대항력 있는 선순위 임차보증금이 실제로 인수되는 경우에는 낙찰가가 낮아져도 실질취득액이 그만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 또한 이 사건은 선순위 근저당권 이력에 대한 확인도 필요하므로 현재 계산된 인수액 0원을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·토지 및 환금성 검토

• 토지 특성. 지목은 대, 면적은 250.8㎡이며 토지이용상황은 주상용입니다. 평지·정방형의 소로각지로 기재돼 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
• 도로 조건. 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하는 것으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 1,103,000원입니다. 이는 매각가격이나 건물 포함 시세와 동일한 개념이 아닙니다.
• 기타 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있습니다. 건축·용도변경·증축 계획이 있다면 개별 규제를 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 개별 건물 구조와 설비상태에 대한 추가 현장 확인이 필요합니다. 위반건축물로 표시된 사항은 없으나 건축물대장과 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 환금성. 여러 임차인과 임차권등기가 존재하는 건물·토지 일괄매각 사건입니다. 일반적인 개별 주거 호실 매매와 달리 임대수익, 명도, 건물 관리상태 및 전체 자산의 매수 수요가 환금성에 영향을 줍니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 2011년 근저당권 확인. 을구 1번 채권최고액 390,000,000원 근저당권의 실제 말소 여부와 을구 1-4번 한국자산관리공사 권리이전등기의 관계를 최신 건물·토지 등기부에서 확인하세요.
• 말소기준 재검증. 을구 5번 2015.08.19 근저당권을 기준으로 모든 후순위 권리가 정리되는지 원본 등기와 매각물건명세서로 다시 확인하세요.
• 임차인 12명 조사. 각 호실의 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 월세 및 배당요구 여부를 확인하고 임차권등기자와 중복 계산하지 마세요.
• 서명보 대항력. 주민등록이 없다는 기재와 실제 점유·전입 관계를 확인하고 대항력을 확정하기 전까지 인수 위험을 배제하지 마세요.
• 우선변제 및 배당. 주택임차권등기 5건과 하창록 전세권의 배당자격, 소액임차인 최우선변제, 배당요구종기를 확인하세요.
• 한국자산관리공사 채권양도. 을구 1번 및 을구 5번 근저당권의 이전범위와 실제 피담보채권, 신청채권자 청구액의 관계를 확인하세요.
• 토지·건물 일괄매각. 공동담보와 일괄매각 범위, 건축물대장상 호실 구분 및 토지와 건물 권리의 일치 여부를 점검하세요.
• 점유 및 명도. 임차권이 매각으로 소멸하더라도 실제 점유자가 있다면 명도 협의와 법적 절차가 필요할 수 있습니다.
• 가격 및 수익성. 인근 유사 다세대·다가구 건물의 최근 거래, 임대수익, 공실, 수선비 및 관리비를 확인한 다음 응찰 상한을 결정하세요.
• 최신 원본 대조. 매각기일 전에 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역과 법원 매각공고의 변경사항을 확인하세요.

맺으며 — “유찰로 낮아진 가격보다 권리 확인이 먼저다”

이 사건은 감정가 772,267,200원에서 최저매각가 540,587,000원으로 조정된 경산시 압량읍 신대리의 연립·다세대 및 토지 일괄매각 물건입니다. 한 차례 유찰된 가격이라는 사실은 분명하지만, 해당 가격이 실제 시세보다 저렴하다는 근거는 아직 확보되지 않았습니다.

권리 면에서도 단순하지 않습니다. 2015년 근저당권을 말소기준으로 보면 후순위 전세권과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 2011년 근저당권의 이력과 2026년 채권이전 관계가 남아 있습니다. 실제 임차인 12명과 임차권등기 5건, 보증금 미상 점유자도 함께 확인해야 합니다.

따라서 결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 시세 검증 전 가격 가점 보류입니다. 선순위 권리의 법적 효력이 정리되고 임차인의 실제 인수·배당관계가 확인된 뒤, 건물과 토지를 포함한 실질취득비용을 최근 시장가격 및 임대수익과 비교해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다 무엇을 실제로 인수하게 되는지 확인하는 데 있습니다.