서울중앙지방법원 2024타경125053. 강남구 일원동 디에이치자이개포 810동 18층 1804호 아파트입니다. 소유자는 김영순·이승우가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 말소기준권리는 2021.11.05 설정된 농협은행주식회사 근저당권 550,000,000원입니다. 그 뒤 2024.12.17 이승열의 강제경매개시결정이 들어왔고, 2026.08.31 조자형 명의 200,000,000원 근저당도 설정됐지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 전체 실거래 12건 평균 3,007,250,000원만 보면 최저가가 100.8%로 약간 높습니다. 그러나 최근 12개월 평균은 3,176,500,000원, 최신 거래는 2025.09의 3,550,000,000원이고 최근 구간은 과거 구간보다 19.0% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월·최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경125053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 영동대로 22(일원동), 810동 18층 1804호 (일원동, 디에이치자이개포) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 비교대상 면적 76.77㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 33층 건물 내 18층 · 사용승인일 2021.07.30 |
| 소유자 | 김영순 2분의 1 · 이승우 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,030,000,000원 / 3,030,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승열 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.11.05 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 강제경매개시결정과 2026.08.31 조자형 근저당은 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다. 2025.01.14 이승우 지분 압류는 2026.03.05 해제로 이미 말소됐고, 2025.01.15 국 명의 85,000,000원 근저당도 2026.08.26 해지로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 최저가가 아래
디에이치자이개포는 1,996세대, 2021.07.30 사용승인 단지입니다. 비교대상 면적은 76.77㎡이며, 제공된 동일 면적대 최근 실거래 중 최근 12개월 집계는 8건, 평균은 3,176,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 76.6㎡ | 10 | 3,550,000,000원 |
| 2025.07 | 76.46㎡ | 13 | 3,425,000,000원 |
| 2025.03 | 76.46㎡ | 2 | 3,080,000,000원 |
| 2025.03 | 76.48㎡ | 21 | 3,025,000,000원 |
| 2025.03 | 76.48㎡ | 21 | 3,025,000,000원 |
| 2025.03 | 76.48㎡ | 21 | 3,100,000,000원 |
| 2025.02 | 76.48㎡ | 8 | 3,137,000,000원 |
| 2025.01 | 76.6㎡ | 7 | 3,070,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 3,176,500,000원 |
현재 최저가 3,030,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.4%입니다. 금액 차이는 146,500,000원입니다. 최신 거래 3,550,000,000원과 비교하면 최저가가 520,000,000원 낮습니다. 동시에 전체 12건 평균은 3,007,250,000원이라 최저가가 그 평균의 100.8%라는 점도 함께 봐야 합니다. 과거 저가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 현 시세 판단에 더 직접적인 기준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,030,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 32,700,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 550,000,000원 | 550,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이승열 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 조자형 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,947,300,000원 |
현재 최저가 3,030,000,000원 가정 시 제공된 채권 총액 1,050,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 1,947,300,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 일원동 소재 대모산입구역 남동측 인근. 주위는 아파트, 학교, 관공서, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 대모산입구역이 있어 감정평가상 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물 내 18층, 사용승인일 2021.07.30. 지역난방·승강기·화재탐지·소화·주차설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함합니다. 공시지가는 20,780,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항의 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 재검증. 제공된 최신 거래는 2025.09입니다. 2026.10.01 입찰 전에는 같은 면적대의 더 최근 실거래가 존재하는지 확인하는 것이 필요합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획에 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있으므로 적용 범위와 경매 취득 시 절차를 입찰 전 확인하세요.
- 후순위 권리. 2026.08.31 조자형 근저당 200,000,000원은 말소기준 이후 권리로 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
- 배당 변동요인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 계산이므로 실제 배당요구종기 이후 확정 내역을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격도 최근 평균 아래다
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아닙니다. 말소기준은 2021.11.05 농협은행 근저당으로 분명하고, 확인된 임차인 신고 없이 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 신건 최저가 3,030,000,000원이 최근 12개월 평균 3,176,500,000원의 95.4%이고 최신 거래 3,550,000,000원보다 낮습니다. 최근 구간 추세도 +19.0%로 집계돼 하락장 보정 사유가 나타나지 않습니다. 다만 임대관계가 미상이고 최신 실거래가 2025.09에 멈춰 있으므로, 최종 입찰 판단의 마지막 변수는 현재 점유상태와 2026년 입찰 직전 시세 확인입니다.
