대구지방법원 2026타경100465. 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 246-7의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 3,300㎡이고, 토지이용상황은 공업용입니다. 현재 소유자는 문동기이며, 2021.03.25. 중소기업은행의 채권최고액 2,300,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 중소기업은행 근저당, 현대카드·기술보증기금·교보생명보험 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 사건은 단순한 주거용 부동산이 아닙니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이고 제시외 건물도 포함되며, 목록 3은 지분매각입니다. 또 감정평가서상 기계기구 중 5축가공기 니시다(2005.10)는 소재불명이고, 이전 설치 및 철거가 용이한 견사는 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 246-7 · 경상북도 칠곡군 왜관읍 2산업단지1길 173-17 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 3,300㎡ · 공업용 · 계획관리지역 |
| 소유자 | 문동기 |
| 감정가 / 최저가 | 2,829,578,700원 / 2,829,578,700원 (신건) |
| 청구금액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2021.03.25. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,300,000,000원입니다. 이후 같은 은행의 192,000,000원·408,000,000원 근저당, 현대카드 7,016,682원 가압류, 기술보증기금 500,000,000원 가압류, 국의 압류, 교보생명보험주식회사 25,661,189원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후입니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 은운기 | 33.0580㎡(2층) | 2024.08.14 | 미상 | 50,000원 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
은운기의 전입신고일은 2024.08.14.로, 말소기준권리인 2021.03.25.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액 자체는 추가 확인이 필요하지만, 현재 확인된 전입일 기준으로는 낙찰자에게 대항하는 임차권으로 보지 않습니다.
③ 매각대상 범위 — 이 사건의 실제 체크포인트
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 표시돼 있습니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
- 지분매각. 목록 3은 지분매각입니다.
- 기계기구 소재불명. 감정평가서상 기계기구 일련번호 3번 5축가공기 니시다(2005.10)는 소재불명입니다.
- 매각 제외. 이전 설치 및 철거가 용이한 견사는 매각에서 제외됩니다.
- 토지 상태. 목록 1 토지 일부는 법면이며, 감정평가에 이를 반영했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,829,578,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 30,695,787원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 2,300,000,000원 | 2,300,000,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 408,000,000원 | 306,882,913원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,016,682원 | 0원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 기술보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 교보생명보험주식회사 | 25,661,189원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 3,432,677,871원, 채권자 예상배당은 2,798,882,913원, 미배당은 633,794,958원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 2,829,578,700원 | 2,798,882,913원 | 633,794,958원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 2,263,662,960원 | 2,238,626,330원 | 1,194,051,541원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,810,930,368원 | 1,790,421,064원 | 1,642,256,807원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 633,794,958원에서 1,194,051,541원, 1,642,256,807원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 표는 채권 회수 구조를 보는 자료이지, 낙찰자의 추가 인수부담을 뜻하지 않습니다.
⑥ 토지·이용상황 메모
- 토지. 공장용지 3,300㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 지형. 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 220,300원/㎡입니다.
- 추가 접함. 준보전산지에 접합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각목록 범위. 일괄매각·제시외 건물 포함·목록 3 지분매각 범위를 원문과 현장에서 대조하세요.
- 기계기구. 5축가공기 니시다(2005.10)는 소재불명이므로 실제 존재 여부와 매각대상 포함 상태를 확인하세요.
- 매각 제외 물건. 이전 설치 및 철거가 용이한 견사는 매각에서 제외됩니다.
- 임차관계. 은운기의 보증금은 확인되지 않았지만 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
- 세금·배당. 국의 압류가 존재하므로 실제 배당 전 당해세 등 우선채권을 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 2,829,578,700원의 시장 대비 수준을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 사는지’가 중요하다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고, 확인된 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체의 핵심은 비교적 명확합니다. 반면 입찰 판단의 난도는 매각대상 구성에서 올라갑니다. 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 3 지분매각, 소재불명 기계기구, 매각 제외 견사와 일부 법면 토지를 하나씩 대조해야 합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없어 신건 최저가가 시장 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건은 인수 위험보다 현물·목록·가격 검증이 우선인 사건입니다.
