대구지방법원 2026타경100465. 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 246-7 소재 산업용 부동산과 토지에 관한 임의경매입니다. 소유자는 문동기이며, 2021.03.25 소유권을 취득하면서 중소기업은행 앞으로 채권최고액 2,300,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 같은 금융기관의 후순위 근저당권과 여러 가압류·압류가 추가됐고, 2026.02.24 중소기업은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 권리뿐 아니라 무엇을 실제로 취득하는가입니다. 토지는 공장용지로 기재돼 있고, 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되는 반면 일부 시설은 제외됩니다. 목록 3은 지분매각이며, 감정평가 대상인 5축가공기 니시다의 소재가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100465 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 낙산리 246-7 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 왜관읍 2산업단지1길 173-17 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 관련 건물·시설 |
| 토지면적 | 3,300.0㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 공장용지 / 공업용 |
| 용도지역 | 계획관리지역 |
| 소유자 | 문동기 (단독소유) |
| 소유권 취득 | 2021.03.25 · 매매 원인 2021.03.11 |
| 감정가 | 2,829,578,700원 |
| 최저매각가 | 1,980,705,000원 (1회 유찰 · 감정가 70% 수준) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 2,900,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 채권이 집중돼 있다
말소기준권리는 을구 6번, 2021.03.25 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,300,000,000원이며, 이후 설정된 중소기업은행 근저당권 192,000,000원·408,000,000원도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 후순위 근저당 채권에 미배당이 발생한다는 이유만으로 그 채무를 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
기술보증기금은 2025.05.19 을구 9번 근저당권의 일부를 262,462,985원 대위변제에 따라 이전받았습니다. 이는 기존 근저당권의 일부 이전이므로 독립된 새 근저당권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 별도로 갑구 8번 기술보증기금 가압류 청구금액 500,000,000원은 후순위 가압류로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없으나 보증금은 확인 필요
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 은운기 1명입니다. 보증기관의 대위변제 신고나 임차권 승계 신고로 중복 집계된 임차인은 아닙니다.
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 은운기 2층 · 33.0580㎡ |
2024.08.14 | 미상 | 50,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
은운기의 전입신고일 2024.08.14는 말소기준일 2021.03.25보다 늦습니다. 제공된 권리 판정도 대항력 없음으로 돼 있어, 현재 확인된 사항만으로는 임차보증금 인수형 경매로 볼 근거가 없습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 배당요구 여부도 확정되지 않았습니다. 우선변제권 행사 가능성과 배당 내역을 단정해서는 안 되며, 임대차계약 내용과 점유 상태를 추가 확인해야 합니다. 배당 추정상 매수인 인수액 0원이라는 판단과 별개로 현장 인도·명도 문제는 남을 수 있습니다.
③ 가격과 환금성 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
이 사건은 1회 유찰돼 최저매각가가 2,829,578,700원에서 1,980,705,000원으로 내려왔습니다. 겉으로는 감정가 대비 할인 폭이 크지만, 거래사례를 통한 객관적인 시세 비교 없이 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석할 수는 없습니다.
| 감정평가액 | 2,829,578,700원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 1,980,705,000원 |
| 감정가 대비 | 70% 수준 · 1회 유찰 |
| 추정 인수액 | 0원 |
| 실질취득 기준액 | 1,980,705,000원 (취득 관련 부대비용 제외) |
| 실거래 비교 | 확인되지 않음 |
④ 예상배당표 (매각가 1,980,705,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 22,207,050원 |
| 을구 6 · 중소기업은행 근저당 | 2,300,000,000원 | 1,958,497,950원 |
| 을구 8 · 중소기업은행 근저당 | 192,000,000원 | 0원 |
| 을구 9 · 중소기업은행 근저당 | 408,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7 · 현대카드 가압류 | 7,016,682원 | 0원 |
| 갑구 8 · 기술보증기금 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16 · 교보생명보험 가압류 | 25,661,189원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가에서 집행비용 22,207,050원을 제외하면 1,958,497,950원이 선순위 중소기업은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 이 금액은 해당 근저당권의 채권최고액 2,300,000,000원에도 못 미쳐 후순위 근저당권과 가압류채권자에게 배당될 재원이 남지 않습니다.
배당 추정상 채권자 전체 청구 합계는 3,432,677,871원, 예상 배당 합계는 1,958,497,950원, 미배당액은 1,474,179,921원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 배당을 받지 못한 채권이 존재하더라도 매각으로 소멸하는 권리가 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아닙니다.
위 배당은 채권최고액 및 청구금액 기준의 추정치입니다. 실제 채권잔액, 당해세·조세채권의 법정기일과 우선순위, 임차인의 최우선변제 여부 등을 반영하면 달라질 수 있습니다. 기술보증기금의 근저당권 일부 이전액은 별도 신규 근저당권으로 중복 산입하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 최저매각가 | 예상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 1,980,705,000원 | 1,474,179,921원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 1,386,493,500원 | 2,062,449,306원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 970,545,449원 | 2,474,237,876원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자인 중소기업은행의 청구액 2,900,000,000원이 전부 충족되지 않습니다. 2회 유찰 시 예상 배당액은 1,370,228,565원, 3회 유찰 시에는 958,439,995원으로 줄어듭니다.
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 이것은 가격 하락에 따라 반드시 좋은 투자 기회가 생긴다는 의미가 아닙니다. 실거래 시세, 매각 대상의 실제 상태와 처분 가능성을 확인한 뒤 적정 취득가를 따져야 합니다.
⑥ 토지·이용규제·환금성 메모
- 토지. 칠곡군 왜관읍 낙산리 246-7, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용입니다. 토지면적은 3,300.0㎡입니다.
- 지형. 완경사지·사다리형 토지로 기재돼 있습니다. 목록 1 토지 일부는 법면이며 이를 감안해 평가됐습니다.
- 도로. 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다. 산업시설의 차량 진출입과 운송 적합성은 현장 확인이 필요합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 환경·개발 규제. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 준보전산지는 접함으로 기재돼 있습니다.
- 토지 가격 참고. 공시지가는 220,300원/㎡입니다. 개별공시지가는 실거래가격이나 경매 적정가를 직접 의미하지 않습니다.
- 환금성. 산업용 토지·건물은 사용 목적과 시설 적합성에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 객관적인 비교 거래가격 확인이 선행돼야 합니다.
⑦ 매각목적물의 주요 위험
⑧ 입찰 체크리스트
- 매각목록 대조. 일괄매각 대상 건물·토지·기계기구와 목록 3 지분의 범위를 정확히 확인하세요.
- 현장 실사. 기계기구 일련번호 3번 5축가공기 니시다의 소재 및 현존 여부를 확인하세요.
- 임차인 확인. 은운기의 실제 점유범위, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 북대구세무서·구미세무서 관련 압류의 조세채권 및 우선순위를 확인하세요.
- 공유관계 검토. 목록 3의 매각지분과 공유자 관계, 단독 사용 가능성을 확인하세요.
- 공장 운영 적합성. 배출시설설치제한지역과 성장관리계획구역 등 규제 아래 계획한 사업의 운영 가능 여부를 검토하세요.
- 시세 검증. 감정가 할인율이 아니라 실제 취득 가능한 자산과 비교 거래가격을 기준으로 입찰가를 산정하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 그 이후 설정된 근저당과 가압류·압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 추정되는 매수인 인수액은 0원이며, 배당 부족액 1,474,179,921원을 낙찰자가 그대로 인수하는 것도 아닙니다.
그러나 산업용 부동산의 가치는 권리관계만으로 결정되지 않습니다. 목록 3 지분매각, 제시외 건물의 포함·제외 범위, 5축가공기 소재불명, 임차보증금 미상은 반드시 확인해야 할 사항입니다.
최저매각가 1,980,705,000원은 감정가의 70% 수준이지만 실거래 시세와 비교하지 못한 상태이므로 가격 경쟁력이 검증됐다고 볼 수 없습니다. 등기상 인수 부담은 제한적이나 물건 구성과 가격의 불확실성이 큰 경매입니다. 매각범위와 실물 가치를 확정하기 전에는 보수적인 접근이 적절합니다.
