대구지방법원 2026타경100490. 수성구 지산동 1065-73의 토지 200㎡와 건물로, 감정평가상 소매점 및 주택으로 이용 중인 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 건물은 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층, 사용승인일은 1989.09.22입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 990,325,200원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2018.08.22 달서새마을금고 근저당권 494,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 금고의 근저당권 276,000,000원과 메리츠캐피탈, 도이치파이낸셜, 대구신용보증재단의 가압류, 국·수성구 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기권리보다 앞서 2014.03.21 전입한 류지특이 있어, 그 임대차의 실제 보증금과 점유관계를 반드시 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100490 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 지산동 1065-73 · 대구광역시 수성구 무학로31길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 소매점 및 주택 |
| 토지 | 200.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 건물 | 세멘벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1989.09.22 |
| 소유자 | 김성길 |
| 감정가 / 최저가 | 990,325,200원 / 990,325,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 달서새마을금고 / 383,241,870원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 전입이 있다
말소기준권리는 2018.08.22 달서새마을금고 근저당권입니다. 2022.06.30 추가 근저당권 276,000,000원과 2025년 이후 가압류·압류는 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거 국민은행·금강·한명숙 근저당권과 2017년 서울보증보험 가압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류지특 | 13.00평방미터 | 2014.03.21 | 미상 | 50,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김선우 | 미상 | 2023.04.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정호 | 22.00평방미터 | 2025.01.10 | 1,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
김선우와 박정호의 전입은 각각 2023.04.06, 2025.01.10으로 2018.08.22 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 류지특은 선순위 전입이면서 보증금이 확인되지 않아 성격이 완전히 다릅니다.
③ 예상배당표 (매각가 990,325,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,303,252원 |
| 1. 근저당 · 달서새마을금고 | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 2. 근저당 · 달서새마을금고 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 3. 가압류 · 메리츠캐피탈 | 68,211,803원 | 68,211,803원 |
| 4. 가압류 · 도이치파이낸셜 | 73,971,093원 | 73,971,093원 |
| 5. 가압류 · 대구신용보증재단 | 134,300,000원 | 65,839,052원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형에서 채권자 총 청구액은 1,046,482,896원, 예상 배당액은 978,021,948원이며 미배당은 68,460,948원입니다. 이 미배당액은 곧바로 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원이나, 선순위 전입자 류지특의 보증금이 미상인 점은 별도 권리위험입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 소매점 및 주택으로 이용 중이며, 주거 단일용도가 아닌 혼합 이용 물건입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 지산동 두산초등학교 남측 인근으로, 주변은 단독주택·다가구주택·근린생활시설·주상용 부동산 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 200.0㎡ 대지, 제1종일반주거지역, 평지·가로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,553,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·두산초등학교 상대보호구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 류지특 보증금 확인. 2014.03.21 선순위 전입자의 임대차계약서·보증금·점유상태·전입 유지 여부를 최우선으로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 별도 계산. 배당모형상 인수 0원이더라도 류지특의 미확정 인수금이 존재하면 낙찰가에 더해 계산해야 합니다.
- 김선우 관계 확인. 2022.06.30 근저당 채무자와 임차인 김선우가 동일하므로 실제 임대차관계와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 함께 매각되는 물건이므로 현황과 감정평가 대상 범위를 대조해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 국·수성구 압류가 존재하므로 실제 세액과 배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “0원 인수” 숫자보다 선순위 전입의 실체가 먼저다
이 사건은 등기권리만 보면 2018.08.22 달서새마을금고 근저당권이 선명한 기준점이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 실제 입찰 판단의 중심은 그보다 앞선 2014.03.21 류지특 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없고, 동시에 보증금 인수 가능액도 산출할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가 990,325,200원을 곧바로 실질취득가로 보는 것은 위험합니다. 이 물건은 가격 할인 여부를 논하기 전에 선순위 전입자의 임대차 실체와 인수 가능액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
