대구지방법원 2026타경100542. 대구광역시 북구 노원동3가 1077 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 634.7㎡, 일반공업지역이며 토지이용상황은 공업용으로 조사돼 있습니다. 소유자는 주식회사명진아이웨어이고, 현 등기상 말소기준권리는 2023.03.08. 서대구농업협동조합 근저당권 1,314,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기 자체보다 임차인 인수 여부가 더 중요한 사건입니다.
특히 임차인 조사에는 (주)명진아이웨어와 박정원이 올라와 있습니다. (주)명진아이웨어는 2005.07.27. 전입, 보증금 15,000,000원·월 500,000원이고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 박정원은 1층, 2022.06.30. 전입, 월 700,000원이지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 15,000,000원만 보고 총 인수액을 확정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100542 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동3가 1077 · 대구광역시 북구 노원동로3길 49 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 토지 | 공장용지 · 634.7㎡ · 일반공업지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사명진아이웨어 |
| 감정가 / 최저가 | 1,858,054,800원 / 1,858,054,800원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.03.08. 근저당권 · 서대구농업협동조합 · 채권최고액 1,314,000,000원 |
| 청구액 | 1,180,951,363원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리보다 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.03.08. 서대구농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 김용구·빈윤식·한국무역보험공사·기술보증기금·신용보증기금의 가압류와 서대구농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.16. 보전처분은 2026.02.23. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수액은 아직 닫히지 않았다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)명진아이웨어 | — | 2005.07.27 | 15,000,000원 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 아님 |
| 박정원 | 1층 | 2022.06.30 | 미상 | 700,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
(주)명진아이웨어는 전입일이 말소기준권리보다 앞서고, 배당 계산에서도 보증금 15,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 반영됐습니다. 박정원도 전입 자체는 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 실제 인수액은 박정원의 보증금과 임대차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 회차별 미배당을 본다
이 물건은 동일 용도의 실거래 시세 비교값이 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 현재 단계에서는 낙찰가 자체보다 임차인 인수액과 권리확정을 먼저 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,858,054,800원 | 1,837,074,252원 | 206,029,547원 | 15,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,486,443,840원 | 1,469,179,402원 | 573,924,397원 | 15,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,189,155,072원 | 1,174,863,521원 | 868,240,278원 | 15,000,000원 |
각 회차의 15,000,000원은 (주)명진아이웨어 보증금에 대한 확인된 인수액입니다. 박정원의 보증금은 포함되지 않았으므로 실제 인수액은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,858,054,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 20,980,548원 |
| 인수 · (주)명진아이웨어 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 1,314,000,000원 | 1,314,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김용구 | 42,000,150원 | 42,000,150원 |
| 4. 가압류 · 빈윤식 | 4,739,337원 | 4,739,337원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 87,576,300원 | 87,576,300원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 534,596,173원 | 388,758,465원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 60,191,839원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권 총액 2,043,103,799원 중 채권자 배당은 1,837,074,252원, 미배당은 206,029,547원입니다. (주)명진아이웨어 보증금 15,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 물건종류는 기타 + 토지이며, 토지는 공장용지·공업용으로 조사돼 있습니다.
- 지역. 일반공업지역·도시지역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 형상. 평지·가로장방·소로한면이며 토지면적은 634.7㎡입니다.
- 공시지가. 1,369,000원/㎡입니다.
- 환금성. 공업용 부동산은 실제 사용 가능성·임대차 현황·설비 포함 범위에 따라 매수 판단이 크게 달라질 수 있어 현장 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박정원 보증금 확인. 2022.06.30. 전입으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금·계약서·점유범위·확정일자를 확인해야 총 인수액을 계산할 수 있습니다.
- (주)명진아이웨어 인수 반영. 보증금 15,000,000원은 예상배당 없이 매수인 인수로 반영돼 있으므로 낙찰가와 별도 비용으로 봐야 합니다.
- 실질취득 기준. 최저매각가 1,858,054,800원만 보지 말고 임차인 인수액까지 합산해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 이전·설치·철거가 용이한 제시외 물건은 평가·매각에서 제외돼 있으므로 실제 현장의 기계·설비와 매각대상을 대조해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당에는 반영되지 않은 항목이 있으므로 매각물건명세서와 배당관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조해 임차관계와 매각범위를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 등기는 정리되지만, 임차인 위험은 별개다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2023.03.08. 서대구농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 문제는 별도입니다. (주)명진아이웨어 보증금 15,000,000원은 인수로 잡혀 있고, 박정원의 보증금은 아직 알 수 없습니다. 따라서 현재 최저가만 기준으로 실질취득금액을 확정하거나 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 박정원의 임대차 보증금과 대항력 범위를 확인해 총 인수액을 닫는 것입니다.
