서울남부지방법원 2025타경13543. 금천구 시흥동 첼시하우스2 에이동 6층 603호로, 감정평가상 단지형다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 최심화가 2016.12.22. 소유권을 이전받았고, 같은 날 서울우유협동조합이 채권최고액 114,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.09.01. 이향매의 채권최고액 150,000,000원 근저당이 설정됐고, 2025.12.04. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자 CUI KUN 역시 말소기준권리보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없고, 배당표상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 823-12 첼시하우스2 제에이동 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 6층 603호 · 사용승인일 2016.12.09. |
| 소유자 | 최심화 (2016.12.22. 소유권이전 · 2016.11.27. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 200,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이향매 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2016.12.22. 설정된 서울우유협동조합 근저당권 114,000,000원입니다. 2025.09.01. 설정된 이향매 근저당권 150,000,000원과 2025.12.04. 임의경매개시결정은 모두 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 근저당권 채권최고액 합계는 264,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다.
② 점유자 분석 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| CUI KUN | 미상 | 2020.02.20. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 인수 0원 |
전입일 2020.02.20.은 말소기준권리 설정일 2016.12.22.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 배당 분석에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제와 최우선변제 가능 범위는 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%, 시세 비교는 보류
감정가는 251,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 200,800,000원으로 감정가의 80.0%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 200,800,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같지 않습니다. 이 물건은 실제 거래가격과의 비교가 선행되지 않았으므로, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다. 감정가의 80%라는 이유만으로 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,611,200원 | - |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 이향매 | 150,000,000원 | 83,188,800원 | 66,811,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저가 200,800,000원에서는 집행비용과 선순위 근저당이 먼저 배당되고, 후순위 근저당에는 83,188,800원이 배당돼 총 66,811,200원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울시흥초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물이며, 위생·급배수·난방·주차장·승강기 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 서측과 남측으로 폭 약 6m 내외 도로, 북측으로 폭 약 4m 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 인접 필지와 등고평탄한 4필지 일단의 장방형 토지로, 단지형다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·주차환경개선지구 등이며, 토지거래계약 허가구역 지정 내용도 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 적정 가격대와 거래 가능성은 인근 다세대·도시형생활주택 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. CUI KUN의 실제 점유 부분, 임대차계약 존재 여부와 보증금을 현장에서 확인하세요.
- 배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부, 최우선변제 해당 여부를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 대비 80.0%만으로 저렴하다고 판단하지 말고 인근 동일 유형 실거래와 비교하세요.
- 허가구역 확인. 기재된 토지거래계약 허가구역 중 본 물건과 입찰자에게 적용되는 범위를 관할 기관에 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 물건의 말소기준권리는 2016.12.22. 서울우유협동조합 근저당이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자도 말소기준권리 이후인 2020.02.20. 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하고, 현재 최저가 200,800,000원의 시세 적정성도 실거래 대조 전에는 판단할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 점유관계는 확인, 가격은 검증 후 결정입니다.
