서울남부지방법원 2025타경13543. 서울 금천구 시흥동 첼시하우스2 A동 6층 603호로, 감정평가상 단지형다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 2016.12.22 설정된 서울우유협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2025.09.01 설정된 후순위 근저당권과 2025.12.04 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
점유자는 CUI KUN으로 조사됐습니다. 전입일은 2020.02.20로 말소기준일 2016.12.22보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관련 금액은 특정할 수 없습니다. 이 점은 대항력 인수 위험과는 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13543 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 823-12 첼시하우스2 제에이동 제6층 제603호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로18길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 6층 중 6층 |
| 사용승인일 | 2016.12.09 |
| 소유자 | 최심화 |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 128,512,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.12.22 서울우유협동조합 근저당권 114,000,000원입니다. 2025.09.01 후순위 근저당권 150,000,000원과 2025.12.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 — 대항력 없음, 보증금·확정일자는 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| CUI KUN | 미상 | 2020.02.20 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 — 감정가 대비 51.2%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 근거 없음
현재 최저매각가는 128,512,000원으로 감정가 251,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않아 이 가격이 현재 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
유찰은 이미 3회 진행됐습니다. 다음 시나리오에서는 4회 유찰 시 102,809,600원, 5회 유찰 시 82,247,680원으로 내려가지만, 어느 회차가 적정 시세인지 확인할 시장 거래 자료가 없으므로 회차별 최저가 자체를 가치 판단의 근거로 삼기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,512,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,599,168원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 2. 후순위 근저당 · 이향매 | 150,000,000원 | 11,912,832원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 264,000,000원 중 예상 배당액은 125,912,832원이고, 미배당액은 138,087,168원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정평가 요항 기준)
- 용도. 감정평가상 단지형다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물의 6층 603호입니다.
- 입지. 서울시흥초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방시설, 주차장, 승강기 등이 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 약 6m 내외 도로, 북측으로 폭 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등으로 지정돼 있습니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 51.2%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 유사 다세대·도시형생활주택 실거래와 매물 호가를 대조해야 합니다.
- 점유자 자료 재확인. CUI KUN은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관련 내용은 최종 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 점유자가 확인돼 있으므로 낙찰 후 인도 협의 및 필요 시 인도명령 절차를 예상해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 3회 유찰된 만큼 단순 가격 문제인지, 내부상태·점유·환금성 등 다른 사유가 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·공용부분 확인. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016년 서울우유협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 후순위 근저당과 경매개시결정은 소멸합니다. 점유자 CUI KUN도 2020년 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 완전히 별개의 문제입니다. 최저가는 감정가의 51.2%까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐고, 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “인수 위험은 낮지만, 가격 적정성과 환금성은 현장·시세 확인이 필요한 다회유찰 다세대”로 정리할 수 있습니다.
