대구지방법원 2026타경100594. 경상북도 영천시 봉동에 소재한 공장·제조업소 및 관련 토지의 일괄매각 사건입니다. 등기상 건물 소유자는 김규홍이고, 현재 경매의 말소기준은 2021년 8월 5일 설정된 반야월농업협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당입니다. 해당 근저당의 채무자는 주식회사진맥산업으로, 건물 소유자와 채무자 명의가 다릅니다.
이후 반야월농협의 추가 근저당과 최상호의 근저당이 설정됐고, 2026년에는 강제경매·가압류·임의경매 개시등기가 이어졌습니다. 건물등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 건물등기상 권리분석과 일괄매각되는 전체 토지·건물의 인수위험 판단은 구분해야 합니다. 특히 농취증과 원상회복 문제는 근저당 소멸 여부와 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100594 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 봉동 278-4 건물등기 표시: 봉동 278-5, 278-4, 278-14 도로명주소: 경상북도 영천시 봉도길 88 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제조업소·사무실 등으로 이용되는 공장 관련 건물 및 토지 |
| 건물 이용상태 | 제조업소, 사무실, 화장실, 계단실, 탕비실 등 |
| 소유자 | 김규홍 (단독소유, 건물등기 기준) |
| 감정가 | 7,648,616,580원 |
| 최저매각가 | 7,648,616,580원 (신건·유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 강제경매 채권자 | 최상호 |
| 청구금액 | 135,897,021원 |
| 별도 임의경매 | 반야월농업협동조합 · 2026.07.27 개시등기 · 2026타경1422 |
| 말소기준권리 | 2021.08.05 · 을구 3번 · 반야월농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,960,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 목록 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 건물등기상 말소기준은 2021.08.05
최초 확인되는 근저당은 2021.04.05 박상수의 채권최고액 550,000,000원이지만, 해당 권리는 2021.08.05 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 건물등기상 말소기준은 같은 날 설정된 반야월농업협동조합의 3,960,000,000원 근저당입니다.
그 이후 설정된 반야월농협의 근저당 816,000,000원·840,000,000원, 최상호의 근저당 150,000,000원, 서울보증보험 및 경북 신용보증재단의 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 중간에 설정됐던 김금자 외 공동근저당과 박상수의 후속 근저당도 이미 말소된 권리입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 20,000,000원, 대항력 없음
현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 (주) 진맥산업 1명입니다. 점유 부분은 4,297.5400㎡, 보증금은 20,000,000원으로 기재되어 있습니다. 전입일은 2021.09.15로 말소기준일인 2021.08.05보다 늦습니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주) 진맥산업 | 4,297.5400㎡ 2021.09.15 |
20,000,000원 | 없음 | 미확인 | 비승계 |
전입일이 말소기준권리보다 늦고 대항력 없는 임차인으로 판정되어 있어, 이 임차인의 보증금 20,000,000원은 매수인이 인수하는 금액에 가산하지 않습니다. 따라서 시뮬레이션상의 권리 인수액은 0원입니다.
또한 대항력 없는 임차인이라도 실제 시설을 점유하고 있다면 인도 및 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금의 법률상 인수 여부와 건물 인도에 드는 시간·비용은 서로 다른 문제입니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 저가 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 7,648,616,580원입니다. 신건으로 아직 유찰되지 않았으며, 매수인 권리 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 실질취득 기준금액도 7,648,616,580원입니다. 다만 취득세, 등기비용, 명도비용, 원상회복 비용 등은 별도입니다.
이 공장·토지와 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가 자체가 적정한지 판단할 근거는 제한적입니다. 최저매각가와 감정가가 같다는 사실만으로 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 7,648,616,580원 | 6,110,856,973원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 6,118,893,264원 | 6,055,304,331원 | 55,552,642원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 4,895,114,611원 | 4,843,763,465원 | 1,267,093,508원 | 0원 |
회차별 금액은 유찰을 가정한 배당 시나리오이며, 실제 매각기일·최저가격의 변경을 확정하는 것은 아닙니다. 미배당액은 채권자의 예상 배당 부족액으로, 그 자체가 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,648,616,580원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 78,886,166원 |
| 1. 을구 3번 · 반야월농협 근저당 | 3,960,000,000원 | 3,960,000,000원 |
| 2. 을구 8번 · 반야월농협 근저당 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 3. 을구 10번 · 반야월농협 근저당 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 4. 을구 12번 · 최상호 근저당 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 5. 갑구 2번 · 최상호 강제경매 | 135,897,021원 | 135,897,021원 |
| 6. 갑구 3번 · 서울보증보험 가압류 | 9,062,931원 | 9,062,931원 |
| 7. 갑구 4번 · 경북 신용보증재단 가압류 | 64,000,000원 | 64,000,000원 |
| 8. 갑구 5번 · 반야월농협 임의경매 | 135,897,021원 | 135,897,021원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,458,873,441원 |
이 배당모형에서 채권자 예상배당 합계는 6,110,856,973원, 집행비용 추정액은 78,886,166원, 소유자 잔여금은 1,458,873,441원입니다. 매각대금과 배당 항목별 합계는 일치합니다. 다만 이는 채권최고액과 신청채권 금액을 이용한 추정이며 실제 법원 배당표는 아닙니다.
⑤ 입지·건물·토지 분석 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 작산동 봉작교차로 남서측 인근 봉동에 위치합니다. 주변은 공장, 농경지, 농가주택과 일부 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 부동산과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주요 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물 구성. 일반철골구조 및 경량철골구조의 제조업소·사무실 등으로 구성됩니다. 제조업소는 판넬지붕 단층 구조이고, 사무실 등이 있는 건물은 2층 구조입니다.
- 사용승인. 건물별 사용승인일은 2021.01.26, 2021.07.20, 2022.01.12로 구분됩니다. 건물 구조와 사용상태가 서로 달라 시설별 이용 가능성을 확인할 필요가 있습니다.
- 설비. 일부 건물에 위생·급배수설비가 있으며, 사무실 등이 있는 2층 부분에는 전기보일러 난방과 시스템 냉·난방설비가 설치된 것으로 평가됐습니다.
- 토지 용도지역. 생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등이 토지별로 적용됩니다. 도로 저촉 또는 접합 관계와 가축사육제한구역 조건도 함께 확인해야 합니다.
- 토지 참고 지표. 공장용지로 표시된 토지의 개별 자료에는 면적 339.0㎡, 공시지가 185,400원/㎡, 평지·부정형·광대로한면 접면이 기재돼 있습니다. 이는 일괄매각 대상 전체의 토지면적이나 일괄 감정가격을 뜻하지 않습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 토지는 공부상 공장용지이지만 실제 도로이고, 공부상 전 또는 과수원인 곳이 실제 잡종지·공장용지·도로로 이용되고 있습니다. 공부와 실제 이용상태가 반드시 일치하는 물건은 아닙니다.
- 환금성. 공장·제조업소와 농지성 토지가 혼재하고 용도지역도 서로 달라 일반 주거용 부동산보다 용도에 맞는 매수자 확인이 중요합니다. 가격 수준뿐 아니라 매각 후 사용 및 재처분 가능성을 함께 따져야 합니다.
⑥ 농취증·원상회복 — 이 사건의 핵심 위험
또한 목록 15, 16에 대해서는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 감정평가상 일부 토지의 공부상 지목과 실제 이용상태가 다른 점을 고려하면, 행정상 원상회복 여부와 범위가 경제성 판단에 직접 영향을 미칠 수 있습니다.
농취증 발급 가능성과 원상회복 가능성은 별개의 심사 문제입니다. 특히 공장용으로 이용 중인 토지가 공부상 농지에 해당하는 경우에는 취득 목적과 실제 이용 현황을 행정기관에 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 제출 가능성. 목록 12, 14~16의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 제출기한, 필요 절차를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 핵심 위험입니다.
- 원상회복명령. 목록 15, 16의 행정상 원상회복명령 가능성과 별지 사실조회 회신서 내용을 확인하세요. 명령이 현실화될 경우 복구 범위와 비용 검토가 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 목록과 제시외 건물이 실제로 어디까지 포함되는지 확인하세요. 건물등기와 별도로 각 토지의 등기사항, 지적도, 현황도를 대조해야 합니다.
- 임차인 점유 및 명도. (주) 진맥산업의 실제 점유 범위, 보증금 20,000,000원, 전입일 2021.09.15, 임대차 관계 및 사업자등록 관련 사실을 확인하세요. 대항력 없음이라는 판정과 별개로 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 채권 중복 확인. 반야월농협과 최상호의 근저당 채권 및 경매 신청채권 사이에 중복이 있는지 확인하세요. 현재 예상배당표를 법원의 확정 배당결과로 사용해서는 안 됩니다.
- 용도지역과 활용 가능성. 생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이 혼재하므로 각 필지에 허용되는 실제 이용·증축·용도변경 가능성을 확인하세요.
- 공부와 현황 차이. 도로로 사용 중인 토지, 잡종지·공장용지로 이용 중인 전·과수원 등 지목과 현황이 다른 부분을 현장에서 확인하세요.
- 공장 운영 조건. 제조업소의 실제 사용상태, 전기·급배수·난방설비, 시설물 인도 범위와 재사용 가능성을 확인하세요. 부동산 취득과 공장 운영 가능성은 별개입니다.
- 실질취득 비용. 권리 인수액은 0원으로 추정되지만 취득세·등기비용·명도비용·원상회복비용 등은 실질 총투입액에 별도로 반영해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 7,648,616,580원과 비교할 공장·토지 실거래, 토지별 활용 가능성 및 건물 가치를 확인한 뒤 입찰 상한을 설정하세요. 유찰가격만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 최신 매각물건명세서·전체 등기부·현황조사서·감정평가서·사실조회 회신서와 행정기관 확인 결과를 대조한 후 입찰하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”
이 사건의 건물등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 반야월농협의 2021.08.05 근저당이고, 이후 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 실제 임차인 1명의 보증금도 대항력 없는 것으로 판정되어 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 이 물건을 권리상 단순한 물건으로 평가해서는 안 됩니다. 농취증 미제출 시 매수보증금 미반환이라는 직접적인 입찰 위험이 있고, 일부 토지의 원상회복명령 가능성 및 공부와 현황의 차이도 존재합니다. 또한 여러 토지와 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 건물등기만으로 전체 물건의 위험을 해소할 수 없습니다.
신건 최저가 7,648,616,580원이 시장가치보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮게 추정되지만 취득 적격성·행정 위험·가격 적정성 검증이 선행돼야 하는 공장·토지 복합물건입니다. 농취증 확보 가능성과 원상회복 범위를 먼저 확정하고, 이후 가격을 평가하는 접근이 적절합니다.
