대구지방법원 2026타경100594. 경상북도 영천시 봉동 일대의 제조업소·사무실과 토지가 함께 구성된 물건입니다. 감정평가상 건물은 제조업소, 사무실, 화장실, 계단실, 탕비실 등으로 이용되고 있고, 토지 일대는 생산녹지지역을 중심으로 일부 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이 포함됩니다. 현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 7,648,616,580원입니다.
권리관계의 기준은 2021.08.05 반야월농업협동조합 근저당권 3,960,000,000원입니다. 이후의 반야월농업협동조합 근저당권, 최상호 근저당권, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 확인된 (주) 진맥산업은 2021.09.15 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100594 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 봉동 278-4 · 경상북도 영천시 봉도길 88 |
| 등기 부동산 | 경상북도 영천시 봉동 278-5, 278-4, 278-14 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제조업소·사무실·화장실·계단실·탕비실 등 |
| 소유자 | 김규홍 |
| 감정가 / 최저가 | 7,648,616,580원 / 7,648,616,580원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최상호 / 135,897,021원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2021.04.05 박상수 근저당권 550,000,000원은 2021.08.05 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 설정된 반야월농업협동조합 3,960,000,000원 근저당권입니다. 이후 반야월농업협동조합의 816,000,000원·840,000,000원 근저당권과 최상호의 150,000,000원 근저당권, 서울보증보험주식회사·경북 신용보증재단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주) 진맥산업 | 4,297.5400㎡ | 2021.09.15 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일 2021.09.15는 말소기준권리인 2021.08.05보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인은 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 — 시세 비교보다 회차별 채권 미배당을 본다
이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 7,648,616,580원이 주변 거래보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 신건은 감정가 100%인 7,648,616,580원, 1회 유찰 시 감정가 80%인 6,118,893,264원, 2회 유찰 시 감정가 64%인 4,895,114,611원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 7,648,616,580원 | 0원 | 1,458,873,441원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 6,118,893,264원 | 55,552,642원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,895,114,611원 | 1,267,093,508원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 7,648,616,580원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 78,886,166원 |
| 2. 근저당 · 반야월농업협동조합 | 3,960,000,000원 | 3,960,000,000원 |
| 3. 근저당 · 반야월농업협동조합 | 816,000,000원 | 816,000,000원 |
| 4. 근저당 · 반야월농업협동조합 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 5. 근저당 · 최상호 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 최상호 | 135,897,021원 | 135,897,021원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 9,062,931원 | 9,062,931원 |
| 8. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 64,000,000원 | 64,000,000원 |
| 9. 경매개시결정 · 반야월농업협동조합 | 135,897,021원 | 135,897,021원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,458,873,441원 |
현재 회차에서는 채권 총액 6,110,856,973원이 전액 배당되고, 소유자에게 1,458,873,441원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 78,886,166원으로 계산되어 있으며 실제 배당은 당해세 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 영천시 작산동 봉작교차로 남서측 인근 봉동에 위치하며, 공장·농경지·농가주택과 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건과 인근까지 차량 출입이 가능하고, 주 간선도로 접근성을 포함한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 제조업소와 사무실이 중심이며 화장실, 계단실, 탕비실 등이 포함됩니다. 건물 사용승인일은 2021.01.26, 2021.07.20, 2022.01.12로 구분돼 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 항목은 공업용·평지·부정형·광대로한면이며, 공시지가는 185,400원/㎡, 면적은 339.0㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 생산녹지지역을 중심으로 일부 제1종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역이 포함되고, 도로와 가축사육제한구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 공장용지가 실제 도로로 이용되고, 일부 전·과수원은 잡종지·공장용지·도로로 이용되는 차이가 확인됩니다.
- 위반건축물. 확인된 위반 표시 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.08.05 반야월농업협동조합 근저당권 3,960,000,000원을 기준으로 이후 권리를 다시 대조하세요.
- 임차인 확인. (주) 진맥산업의 전입은 말소기준 이후지만, 점유 범위 4,297.5400㎡와 실제 사용현황은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없이 감정가 7,648,616,580원이 그대로 신건 최저가입니다. 감정평가상 토지·건물별 평가액과 현황 이용을 대조하세요.
- 토지 현황. 공부상 지목과 실제 이용이 다른 필지가 있으므로 경계·도로 이용·잡종지·공장용지 현황을 확인하세요.
- 규제 확인. 생산녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역과 도로·가축사육제한 관련 규제를 입찰 전 재확인하세요.
- 회차 시나리오. 신건 7,648,616,580원, 1회 유찰 6,118,893,264원, 2회 유찰 4,895,114,611원으로 변하지만 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
맺으며 — 권리는 명확, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 물건 구성입니다. 말소기준은 2021.08.05 반야월농업협동조합 근저당권으로 분명하고, 확인된 임차인도 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
반면 물건은 제조업소·사무실과 여러 토지가 결합돼 있고, 일부 토지는 공부상 지목과 현황 이용이 다릅니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 상태에서 신건 감정가 7,648,616,580원이 적정한지 여부는 권리분석만으로 결론 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 가격·토지 현황·이용규제 검증이 입찰 판단의 중심입니다.
