최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 98.9%로 가격만 보면 거의 시세 수준입니다. 그러나 실제 임차인 1명이 2017.11.15 전입했고 말소기준권리는 2021.08.17입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이며 인수금액도 확정할 수 없습니다. 따라서 325,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
대구지방법원 2026타경100638. 칠곡이편한세상 105동 3층 302호, 전용 약 84.73㎡ 아파트입니다. 감정가는 325,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 325,000,000원입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 328,500,000원, 최신 거래는 2026년 9월 328,000,000원입니다. 가격만 놓고 보면 경매 최저가가 최근 시세보다 약간 낮지만 그 차이는 3,000,000~3,500,000원 정도에 불과합니다.
이 사건의 승부처는 가격이 아니라 점유자 권리 확인입니다. 이종연은 2017.11.15 전입한 것으로 조사됐고, 말소기준권리인 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권의 설정일은 2021.08.17입니다. 전입일 자체는 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 정보만으로 완전한 대항력 보유를 단정할 수 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 ‘대항력 가능·미상’이며, 보증금이 존재하고 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득가는 최저가 325,000,000원을 넘어갈 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100638 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 491 칠곡이편한세상 105동 3층 302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용중 · 전용 약 84.73㎡ |
| 소유자 | 이원호 · 2017.10.11 소유권 이전 · 거래가액 329,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 325,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 189,049,035원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 말소기준권리 | 2021.08.17 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권 · 채권최고액 184,600,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입 확인이 먼저다
등기상 말소기준권리는 2021.08.17 설정된 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권 184,600,000원입니다. 이후 2025.09.04 오케이저축은행 가압류 15,275,713원과 2026.03.12 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종연 | 2017.11.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 조사된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 약 4년 앞서므로 점유의 계속 여부와 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자 확인이 권리분석의 핵심입니다. 이 세 가지를 확인하기 전에는 배당표상 인수액 0원을 매수인의 최종 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 325,000,000원은 거의 최근 시세다
칠곡이편한세상은 608세대, 2009.01.28 준공 단지입니다. 분석 대상 면적은 약 84.73㎡이며, 최근 12개월 동일 면적대 거래 11건의 평균은 328,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 9월 17층 328,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 2.7% 높은 흐름으로 집계됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.73㎡ | 17 | 328,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 2026.08 | 84.73㎡ | 15 | 333,000,000원 |
| 2026.07 | 84.73㎡ | 13 | 351,000,000원 |
| 2026.06 | 84.73㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 8 | 348,000,000원 |
| 2026.04 | 84.73㎡ | 3 | 305,000,000원 |
| 2026.02 | 84.73㎡ | 12 | 322,500,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 12 | 326,000,000원 |
| 2026.01 | 84.73㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2025.09 | 84.73㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 328,500,000원 |
최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 328,500,000원의 98.9%, 최신 거래 328,000,000원의 약 99.1% 수준입니다. 경매 최저가 자체가 최근 거래보다 조금 낮기는 하지만 차이는 크지 않습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 매수인에게 승계되는 것으로 확인된다면 실질취득가는 325,000,000원을 초과하므로, 그때의 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 ‘325,000,000원 + 실제 인수액’이 되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 325,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,350,000원 |
| 2. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 184,600,000원 | 184,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 15,275,713원 | 15,275,713원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 119,774,287원 |
위 배당 모델은 325,000,000원 매각을 가정해 집행비용 5,350,000원, 근저당 184,600,000원, 가압류 15,275,713원을 배당하고 119,774,287원이 남는 계산입니다. 다만 이종연의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 325,000,000원 | 199,875,713원 | 119,774,287원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 260,000,000원 | 199,875,713원 | 55,684,287원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 208,000,000원 | 199,875,713원 | 4,412,287원 |
제시된 회차 시나리오에서는 2회 유찰된 208,000,000원까지도 등기상 채권 합계 199,875,713원이 전액 배당되는 계산입니다. 그러나 이는 임차인의 미상 보증금을 반영하지 않은 구조입니다. 선순위 임차권이 실제로 성립하고 배당으로 소멸하지 않는 보증금이 존재하면, 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 실질부담은 그 인수액만큼 추가됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 칠곡중학교 북동측 인근이며 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측 약 35m, 남측·동측 약 10m, 북측 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 지상 19층 건물 내 3층 302호이며 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며 교육환경보호구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역 등이 중첩됩니다.
- 공시지가. 1,801,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 608세대 단지이며 최근 동일 면적대 12건의 거래가 305,000,000원~351,000,000원 범위에 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 확인. 이종연의 실제 임대차계약 존재 여부와 보증금 액수를 우선 확인해야 합니다.
- 점유 지속 여부. 2017.11.15 전입 외에 현재 점유가 계속되는지 확인해야 대항력 판단을 정교화할 수 있습니다.
- 확정일자·배당 관계. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 잔존 보증금 구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교 기준. 인수액이 확인되면 최저가 325,000,000원이 아니라 ‘낙찰가 + 실제 인수액’을 최근 12개월 평균 328,500,000원 및 최신 거래 328,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신건 가격. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 98.9%로 할인 폭이 크지 않습니다. 임차인 리스크를 감수할 만큼 가격 차이가 충분한지 별도로 계산해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당모델에 반영되지 않을 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차 관련 자료를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “시세 98.9%보다 선순위 전입자가 더 중요하다”
이 물건의 신건 최저가 325,000,000원은 최근 12개월 평균 328,500,000원의 98.9%로 숫자만 보면 시세보다 약간 낮습니다. 최신 거래 328,000,000원과도 3,000,000원 차이에 불과해 가격 할인 폭은 크지 않습니다.
반면 이종연은 말소기준권리보다 앞선 2017.11.15 전입자로 확인됩니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 현재는 대항력 가능·미상이며, 매수인 승계금도 확정할 수 없습니다. 결국 이 사건은 ‘325,000,000원짜리 아파트’라고 단순하게 보면 안 됩니다. 선순위 임차관계 확인 후 산출한 실질취득가가 최근 12개월 평균과 최신 거래 수준 안에 들어오는지를 다시 계산해야 합니다. 현재 단계에서는 권리 불확실성이 가격 차이보다 더 큰 변수입니다.
