대구지방법원 2026타경100650. 동대구역네거리 남측 인근의 동대구유성푸르나임 13층 오피스텔1308호입니다. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용중이며, 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 이진아의 전세권·임차권입니다. 이진아는 2024.01.31. 전세금 105,000,000원의 전세권을 설정했고, 2026.01.20.에는 같은 105,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 두 권리 모두 2026.03.16. 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매각물건명세서상 매수인에게 대항하는 권리로 명시돼 있습니다.
이진아의 임대차보증금은 105,000,000원으로 현재 최저매각가 87,000,000원보다 큽니다. 이런 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아지더라도 그만큼 배당되지 못한 보증금 잔액이 늘어나므로, 실질취득가는 약 105,000,000원 수준에 묶입니다. 따라서 1회·2회 유찰로 최저가가 내려가더라도 단순히 “싸졌다”고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100650 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 13층 오피스텔1308호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 전용면적 | 29.74㎡ |
| 건물 | 지하 4층 / 지상 24층 · 13층 · 남향 · 복도식 · 2014.11.19. 사용승인 |
| 소유자 | 황성하 · 2022.01.15. 매매 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이진아 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권·임차권
과거 주식회사대구은행 근저당권, 조현지 전세권·주택임차권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수판단의 중심이 아닙니다. 현재 남아 있는 핵심 권리는 이진아의 을구 7번 전세권과 을구 8번 주택임차권입니다. 매각물건명세서에는 을구 7번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되며, 을구 8번 임차권도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
② 임차관계 — 확인된 보증금과 미상 보증금을 분리
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진아 | 2024.01.12. · 구분건물 전부 | 105,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 미배당 잔액 인수 |
| 김유라 | 2024.11.22. | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 필요 |
이진아는 임대차계약일 2023.12.23., 주민등록일·점유개시일 2024.01.12., 확정일자 2023.12.26.로 등기돼 있습니다. 반면 김유라는 2024.11.22. 전입 사실은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김유라를 확정적으로 “대항력 있는 임차인”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 확인될 때까지 추가 인수위험을 열어 두는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 기준으로
동대구유성푸르나임의 면적 유사 실거래 12건 전체 평균은 86,583,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 84,437,500원, 최신 거래는 2026.05.의 83,500,000원이며, 최근 가격 추세는 -7.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.77㎡ | 24 | 83,500,000원 |
| 2026.04 | 29.54㎡ | 19 | 79,000,000원 |
| 2026.03 | 29.54㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.47㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 27.36㎡ | 22 | 116,000,000원 |
| 2025.09 | 28.77㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.07 | 28.77㎡ | 14 | 87,000,000원 |
| 2025.06 | 29.54㎡ | 20 | 85,000,000원 |
| 2024.10 | 28.77㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 27.47㎡ | 7 | 79,500,000원 |
| 2024.02 | 28.38㎡ | 22 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 29.54㎡ | 20 | 94,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 84,437,500원 |
현재 최저가 87,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 103.0%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 그런데 이 사건에서는 그보다 더 중요한 숫자가 이진아 보증금 105,000,000원입니다. 실질취득 약 105,000,000원은 최근 12개월 평균 84,437,500원과 최신 거래 83,500,000원보다 높고, 시장 추세까지 -7.1%이므로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 회차별 배당·인수 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 전체 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 124,966,000원 | 약 105,000,000원 기준 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 142,052,800원 | 약 105,000,000원 기준 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 155,722,240원 | 약 105,000,000원 기준 |
회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 낮아지지만, 대항력 있는 보증금의 미배당 잔액이 늘어나는 구조입니다. 별도로 김유라의 보증금이 확인되지 않아 추가 부담 가능성은 이 표의 약 105,000,000원 기준에 포함되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 인수 · 이진아 임차보증금 | 105,000,000원 | 배당 후 잔액 인수 |
| 을구 7번 전세권 · 이진아 | 105,000,000원 | 85,034,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 이진아 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
전세권과 임차권은 동일인 이진아의 동일 105,000,000원 보증금 관계를 포함하므로 경제적 부담을 단순 합산하지 않습니다. 매각물건명세서 취지는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대구역네거리 남측 인근이며, 주변은 상업시설 및 업무시설 등이 혼재하는 상가·업무지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 간선도로와 시내버스승강장이 인근에 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 지하 4층·지상 24층이고 본건은 13층 남향 복도식입니다.
- 토지. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용) 등에 해당하며, 동측 약 20미터·서측 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 실거래. 유사 면적 최근 거래는 65,000,000원부터 116,000,000원까지 분포하며 최근12개월 평균은 84,437,500원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 87,000,000원의 최저가가 아니라 이진아 보증금 105,000,000원을 중심으로 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 김유라 보증금 확인. 2024.11.22. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 추가 인수액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 이진아 권리 중복 검토. 전세권·임차권·신청채권이 동일인에게 연결돼 있으므로 동일 채권인지, 별도 채권인지 계약서와 배당요구 관련 문건으로 확인해야 합니다.
- 말소 여부 확인. 매각물건명세서상 을구 7번 전세권과 을구 8번 임차권은 매수인에게 대항하는 권리로 표시돼 있습니다.
- 시세 하락 반영. 최근 가격 추세가 -7.1%이고 최신 거래 83,500,000원이 최근12개월 평균 84,437,500원보다 낮은 흐름을 반드시 반영해야 합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부구조·이용상황을 표준적으로 상정해 평가한 점을 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건은 최저가만 보면 87,000,000원의 신건이지만, 권리분석의 기준을 낙찰가에만 두면 결론이 왜곡됩니다. 이진아는 말소기준인 2026.03.16. 강제경매개시결정보다 앞선 전세권과 임차권을 보유하고 있고 보증금은 105,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 만큼 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수잔액이 늘어, 실질취득은 약 105,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
그 실질취득 기준은 최근12개월 평균 84,437,500원과 최신 거래 83,500,000원을 모두 웃돌고, 최근 가격 추세도 -7.1%입니다. 게다가 김유라의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수부담 가능성까지 남습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “몇 번 유찰되느냐”가 아니라 이진아의 실제 미변제 보증금과 김유라의 보증금·대항력 여부를 원본에서 얼마나 명확히 확정하느냐입니다.
