서울남부지방법원 2025타경13568. 가산동 더리즌밸리지식산업센터 제1동 4층 419호로, 감정평가상 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다. 소유자 유선화는 2021년 4월 30일 매매를 원인으로 거래가액 239,530,000원에 취득했고, 2021년 5월 21일 국민은행 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 경매개시결정은 그보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부의 통상적인 근저당·경매개시결정이 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 있다고 명시돼 있습니다. 구체적으로 2020년 7월 31일 제172117호 을구 15번 지상권설정, 지상권자 금천구입니다. 따라서 예상배당표의 금전 인수액이 0원이라고 해서 ‘인수권리 0’으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13568 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 60-46 더리즌밸리지식산업센터 제1동 제4층 제419호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트형 공장(지식산업센터) · 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 / 지상14층 · 본건 제4층 제419호 |
| 소유자 | 유선화 · 2021.04.30 매매 · 거래가액 239,530,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 188,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주)국민은행의 양수인 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 / 208,573,916원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 토지 지상권은 인수
말소기준권리는 2021.05.21 설정된 국민은행 근저당권입니다. 그 뒤 2025.11.27 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년과 2021년의 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 반면 대지권의 목적인 토지에는 말소되지 않는 2020.07.31 금천구 지상권이 있어 낙찰자가 이를 인수합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 점유관계 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조미진 | 미상 | 2023.06.12 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조미진의 전입일은 2023.06.12로 말소기준권리 2021.05.21보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 보증금은 5,000,000원, 월세는 600,000원이며 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘80%’만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 188,000,000원으로 감정가 235,000,000원의 80%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 가격 메리트를 판정할 수 있는 비교 수치가 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
현재 회차에서 더 중요한 숫자는 채권의 미배당입니다. 188,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,432,000원을 제외한 184,568,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 240,000,000원 기준 55,432,000원이 미배당으로 남습니다. 이후 유찰될수록 매수인이 인수하는 금전채무가 생기는 구조는 아니지만, 근저당권자의 미배당액은 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,432,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 184,568,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 55,432,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 매수인의 금전 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 이와 별개로 대지권의 목적인 토지에 설정된 금천구 지상권은 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 용도. 주거용 아파트가 아니라 아파트형 공장인 지식산업센터로 이용되는 물건입니다. 현재 419호는 공실상태입니다.
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장·아파트형 공장·상업·업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 북서측 인근에 가산디지털단지역이 위치해 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 20M의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하4층·지상14층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기·소방·주차장 설비가 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 인수되는 2020.07.31 제172117호 을구 15번 지상권설정, 지상권자 금천구의 구체적인 존속·범위·이용 제한을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 188,000,000원은 감정가의 80%지만 최근 실거래 비교 수치가 없으므로 ‘20% 할인 = 저가’로 해석하지 마세요.
- 점유 확인. 감정평가상 현재 공실이지만 조미진 임차인 기록이 있으므로 현장 점유와 인도 대상을 재확인해야 합니다.
- 임차인 우선변제 확인. 조미진의 대항력은 없지만 확정일자·우선변제 여부는 미상이므로 배당요구 및 관련 원문을 확인해야 합니다.
- 산업시설 용도 확인. 국가산업단지·산업시설구역에 속하는 지식산업센터이므로 실제 사용 목적과 관련 규제의 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “80% 최저가보다 인수조건이 먼저다”
이 물건은 1회 유찰돼 최저가가 188,000,000원으로 내려왔습니다. 임차인 조미진은 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 예상배당상 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 여기까지만 보면 권리가 단순해 보입니다.
하지만 결론을 바꾸는 조건이 하나 있습니다. 대지권의 목적인 토지에 설정된 금천구 지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 게다가 최근 실거래 비교 수치가 없어 현재 80% 최저가가 실제 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 아파트형 공장인 지식산업센터이고 현재 공실이라는 이용상태까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 유찰됐느냐’가 아니라 인수되는 토지 지상권의 내용과 실제 시장가격을 확인한 뒤 가격을 정하는 것입니다.
