서울남부지방법원 2025타경13568. 가산동 더리즌밸리지식산업센터 제1동 4층 419호입니다. 감정평가상 아파트형 공장인 지식산업센터로 이용 중인 물건이며, 기준시점에는 공실로 조사되었습니다. 소유자 유선화는 2021년 4월 30일 매매를 원인으로 2021년 5월 21일 소유권을 이전받았고, 거래가액은 239,530,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 국민은행의 양수인인 유아이제사십일차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 208,573,916원입니다. 현재 최저가는 감정가의 51.2%이지만, 할인 폭이 큰 것과 안전하게 취득할 수 있다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 특히 이 사건에서는 매각 후에도 남는 토지 지상권을 먼저 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 토지 지상권은 남는다

집합건물 등기에서 말소기준권리는 2021년 5월 21일 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 240,000,000원)입니다. 매각으로 소멸하는 권리이며, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

다만 소유권이전 이력과 이미 말소된 신탁등기는 현재 소유권 관계를 확인하는 사항이며, 이를 매각으로 새롭게 소멸하는 근저당권과 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 이 사건에서 별도로 확인해야 하는 권리는 말소되지 않는 토지 지상권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 1명

임차 부분은 미상이며, 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 임차인 신고는 현황조사 및 매각물건명세서에 근거합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다

감정가 235,000,000원이 3회 유찰을 거쳐 최저매각가 120,320,000원으로 내려왔습니다. 현재 가격은 감정가의 51.2%입니다. 그러나 지식산업센터의 최근 실거래 평균과 최신 거래가가 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 거래시장보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

회차별 금액은 제시된 매각 시나리오이며, 향후 실제 최저매각가나 매각 진행을 확정하는 값은 아닙니다. 미배당액은 채권최고액 기준 추정치로 매수인 인수채무와 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,320,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 국민은행 근저당권의 240,000,000원은 채권최고액입니다. 실제 채권잔액과 동일한 금액으로 확정된 것은 아닙니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 미배당 추정액 122,164,480원은 매수인이 승계하는 채무가 아닙니다. 다만 토지 지상권은 이 배당표와 별개로 인수됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 남동측 인근. 주변은 공장·아파트형 공장과 상업·업무시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 제반 입지 여건은 보통인 편입니다.
• 교통. 지하철 1·7호선 가산디지털단지역이 북서측 인근에 있고 주변에 버스정류장이 있습니다. 차량 진입이 가능하며 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 4층·지상 14층. 급배수·위생·난방·승강기·소방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 본건 남동측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역에 해당합니다. 지식산업센터 취득 및 실제 사용에 관한 적용 요건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 감정평가 당시 공실이었고 이미 3회 유찰되었습니다. 최근 거래 시세가 확인되지 않으므로 매각 소요기간이나 재매각 가격을 단정할 수 없습니다. 토지 지상권이 거래와 금융기관 담보평가에 미치는 영향도 검토 대상입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원본 확인. 을구 15번, 2020.07.31. 제172117호, 지상권자 금천구. 토지등기부·지상권 설정계약 및 관련 도면에서 목적·범위·존속기간을 확인해야 합니다.
• 대지권 영향 확인. 해당 지상권이 419호의 이용·처분·담보가치에 어떤 영향을 미치는지 등기 및 관련 서류를 기준으로 검토해야 합니다.
• 임차인과 공실 여부 대조. 조미진의 임차인 신고가 존재하므로 감정평가서상 공실 기재와 실제 점유 상태를 대조하고, 임대차 종료·인도 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 관련 확인. 임차인의 확정일자·배당요구 여부와 최우선변제 해당 여부, 실제 채권잔액 및 당해세 등을 확인해야 합니다.
• 실거래와 임대시장 확인. 같은 지식산업센터의 최근 거래가격·임대료·공실 현황을 확인한 후 최저매각가 120,320,000원의 적정성을 검토해야 합니다.
• 취득·사용 요건 확인. 국가산업단지·산업시설구역에 해당하므로 취득자의 자격과 입주·사용 요건을 관계기관에 확인해야 합니다.
• 체납 및 부대비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 취득 관련 세금과 기타 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·토지등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 및 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값처럼 보여도 인수권리는 남는다”

이 사건은 감정가 235,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 120,320,000원까지 내려왔습니다. 국민은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 조미진의 보증금 5,000,000원도 대항력에 따른 매수인 승계 대상은 아닙니다.

하지만 대지권 목적 토지의 금천구 지상권은 말소되지 않고 인수됩니다. 여기에 지식산업센터라는 용도, 공실 상태, 3회 유찰 이력, 실거래 시세 미확인이라는 요소가 겹쳐 있습니다. 감정가의 51.2%라는 숫자만으로 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

핵심은 토지 지상권의 실제 영향과 거래시장의 가격을 확인하는 것입니다. 금전채무 인수는 0원이나 별도등기 인수 위험은 남아 있는 물건으로, 지상권 내용·점유관계·최근 실거래를 확인하기 전에는 취득 위험과 가격 적정성에 대한 판단을 보류해야 합니다.