대구지방법원 2026타경100741. 대구 북구 대현동 ‘대현뜨란채’ 106동 4층 402호, 전용 75.78㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이동욱 씨로, 2020년 9월 15일 매매를 원인으로 거래가 300,000,000원에 취득했습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021년 7월 30일 설정된 오케이저축은행 근저당권 322,800,000원이며, 이후 2026년 3월 24일 같은 금융기관의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 가격은 권리와 별개로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 248,000,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균 263,000,000원보다 낮지만, 최신 거래인 2026년 5월 4층 거래가 역시 248,000,000원입니다. 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 잡기 어려운 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100741 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 527 대현뜨란채 106동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.78㎡ · 방3·욕실2 · 20층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이동욱 (2020.09.15. 매매, 거래가 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 248,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 314,935,349원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수할 권리는 없다
임차인 없음. 말소기준은 2021.07.30. 오케이저축은행 근저당권입니다. 현재 등기상 경매와 직접 연결되는 담보권은 이 근저당권 1건이며, 2026.03.24. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 매각으로 말소되는 구조이고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만, 최신 거래와는 동일
대현뜨란채는 736세대, 2006년 5월 2일 사용승인된 단지입니다. 대상 면적 75.78㎡와 일치하는 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 6건이며 평균은 263,000,000원입니다. 다만 최근 거래 흐름은 과거 구간보다 -2.3%로 내려와 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 75.78㎡ | 4 | 248,000,000원 |
| 2026.04 | 75.78㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 75.78㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 75.78㎡ | 18 | 258,000,000원 |
| 2025.10 | 75.78㎡ | 17 | 259,000,000원 |
| 2025.08 | 75.78㎡ | 8 | 248,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 75.78㎡ | 6건 | 263,000,000원 |
신건 최저가 248,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.3%로, 평균보다 15,000,000원 낮습니다. 그러나 가장 최근 실거래가가 바로 248,000,000원이고 대상 물건과 동일한 4층 거래입니다. 따라서 이 물건을 ‘최근 평균보다 5.7% 싸다’고만 읽으면 시장의 최근 방향을 놓치게 됩니다. 최신 거래 기준으로는 할인율이 0%이고, 거래 추세도 -2.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 248,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,272,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 322,800,000원 | 243,728,000원 |
| 미배당 | - | 79,072,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 248,000,000원 가정 시 집행비용 4,272,000원을 제외한 243,728,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 79,072,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 칠성시장역(대구1호선) 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린상가가 혼재합니다. 남서측 인근에 칠성시장, 북동측 근거리에 경북대학교가 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 대구1호선 칠성시장역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 4층이며, 2006.05.02. 사용승인됐습니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 급배수·위생·소화전·화재탐지 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 비행안전제6구역, 절대보호구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 1,779,000원/㎡입니다.
- 환금성. 736세대 아파트이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세가 -2.3%로, 과거 평균가보다 최신 거래 수준을 중심으로 환금성을 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래를 기준점으로. 최근 12개월 평균은 263,000,000원이지만 최신 4층 거래는 248,000,000원입니다. 신건 최저가와 동일한 만큼 평균가만 기준으로 할인폭을 계산하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 과거보다 -2.3% 낮습니다. 입찰가를 정할 때 과거 295,000,000원 고가 거래보다 최근 거래 흐름을 우선해서 보세요.
- 인수액과 미배당 구분. 오케이저축은행 미배당 79,072,000원은 매수인 인수액이 아닙니다. 제공된 배당 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부구조와 임대관계가 직접 확인되지 않았습니다. 임차인 신고는 없지만 실제 점유관계는 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 별도 확인이 필요하며, 배당표의 집행비용과 배당액은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최신 거래와 대조”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.30. 오케이저축은행 근저당이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다. 최저가 248,000,000원은 최근 12개월 평균 263,000,000원보다 낮지만, 가장 최근 동일면적·동일 4층 실거래가 역시 248,000,000원입니다. 최근 흐름도 -2.3%로 하락한 만큼, 이 신건은 ‘평균 대비 할인’보다 최신 시세 수준에서 출발하는 물건으로 보는 것이 적절합니다.