대구지방법원 2026타경100755. 대구광역시 남구 이천동 184-22 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 건물이며, 토지는 138.0㎡의 대지입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 670,802,040원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기상 핵심은 2024.07.03 설정된 대구대서신용협동조합의 채권최고액 552,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 신용보증기금·신한카드·엔에이치농협캐피탈·메리츠캐피탈·한국캐피탈·서울보증보험의 가압류와 두 건의 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100755 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 이천동 184-22 · 대구광역시 남구 대봉로38길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 / 토지 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상2층 · 토지 138.0㎡ |
| 소유자 | 김양희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 670,802,040원 / 670,802,040원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤윤기 / 76,377,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기권리는 소멸
현재 소유자 김양희는 2016.05.25 지분 6분의 5를 매매로, 나머지 6분의 1을 증여로 취득했습니다. 과거 중소기업은행·참저축은행·서대구농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2024.07.03 대구대서신용협동조합 근저당 552,000,000원입니다. 그 이후 설정·등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 1명은 선순위 전입
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영순 | 2026.03.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창호 | 2002.11.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이욱형 | 2025.07.01 · 1층 | 미상 | 없음 | 요건 미상 배당요구 2026.05.04 | 해당 없음 |
김영순의 전입일 2026.03.31과 이욱형의 전입일 2025.07.01은 말소기준일 2024.07.03보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김창호는 2002.11.28 전입으로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 감정가와 동일한 670,802,040원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입 점유자의 인수 가능액도 미상이라, 최저가 자체만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 670,802,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,108,020원 |
| 2. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 552,000,000원 | 552,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 119,000,000원 | 109,694,020원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 55,640,202원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 윤윤기 | 76,377,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 439,172,670원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 대구대서신용협동조합 | 76,377,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 301,018,652원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 17,343,311원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 한국캐피탈 주식회사 | 47,910,870원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 133,260,768원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,818,100,473원 중 예상 배당은 661,694,020원이고, 미배당은 1,156,406,453원입니다. 신청채권자 윤윤기의 예상 배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 김창호의 보증금 미상 문제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 이천동 소재 도시철도 3호선 대봉교역 서측 인근이며, 주변은 주택·아파트·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 138.0㎡ 대지, 평지·가로장방형·소로한면이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·시가지경관지구(중심)이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,055,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음이며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김창호 임대차 원본 확인. 2002.11.28 전입의 실제 점유 여부, 계약 당사자, 보증금, 확정일자와 현재까지의 임대차 지속 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 김창호에게 인수할 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 반드시 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 김영순·이욱형 보증금 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 우선변제 요건이 미상입니다. 이욱형은 2026.05.04 배당요구를 했습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 현황·경계·제시외 건물의 상태를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 판단 보류. 최저가 670,802,040원이 시세보다 싸다는 실거래 근거는 없고 인수 가능액까지 미상입니다.
- 배당 구조 확인. 현재 가정 매각가에서도 채권 미배당이 1,156,406,453원이며 신청채권자 윤윤기의 예상 배당은 0원입니다.
맺으며 — 등기보다 ‘선순위 임차인 금액 확인’이 먼저
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸해 비교적 단순합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 김창호의 2002.11.28 선순위 전입이 훨씬 중요합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력을 확정할 수도, 낙찰자가 인수할 금액을 0원으로 확정할 수도 없습니다.
따라서 감정가와 같은 670,802,040원의 신건 최저가를 그대로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 최근 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 가격이 저렴하다고 판단할 자료가 없으며, 우선해야 할 작업은 선순위 점유자의 임대차관계와 보증금 규모를 확정하는 것입니다. 그 결과에 따라 이 물건의 실제 취득비용과 입찰 가능 가격이 달라집니다.
