대구지방법원 2026타경100818. 칠곡군 가산면 학상리 710, 학상공단 안의 공장·사무실 및 기숙사와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 공장용지 3,058㎡이고, 감정평가상 건물은 공장과 사무실·기숙사로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 강민석이며, 2024.09.27. 소유권을 취득한 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 1,008,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 말소구조는 단순합니다. 2025.12.10. 농협은행 가압류 20,821,830원, 2026.04.03. 임의경매개시결정, 2026.04.23. 우리은행 가압류 48,698,618원은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유·임차관계입니다. 김용호는 2018.10.29. 전입하여 말소기준보다 훨씬 앞서므로 대항력이 인정되는 조사 결과가 있고, 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100818 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 가산면 학상리 710 · 경상북도 칠곡군 가산면 학상1길 178 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실 및 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 3,058㎡ · 계획관리지역 · 공업용 |
| 소유자 | 강민석 |
| 감정가 / 최저가 | 1,063,671,740원 / 1,063,671,740원 (신건) |
| 청구액 | 880,503,316원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2024.09.27. 우리은행 근저당입니다. 그 뒤의 농협은행 가압류, 임의경매개시결정, 우리은행 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 김용호는 2018.10.29. 전입하여 말소기준보다 선순위입니다. 따라서 낙찰가와 별개로 임차보증금 중 배당되지 않는 금액이 있다면 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재는 보증금 자체가 미상이므로 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차·점유관계 — 김용호 보증금 확인 전에는 총취득원가 미확정
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용호 | 2018.10.29 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 강민석 | 2025.10.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 소유자·채무자와 동일 |
③ 예상배당표 (매각가 1,063,671,740원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,036,717원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,008,000,000원 | 1,008,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 20,821,830원 | 20,821,830원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 48,698,618원 | 21,813,193원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,077,520,448원 중 1,050,635,023원이 배당되고 26,885,425원이 미배당되는 계산입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 특히 선순위 임차인 김용호의 보증금이 미상이라 실제 매수인 인수금액 판단에는 그대로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,063,671,740원 | 1,050,635,023원 | 26,885,425원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 850,937,392원 | 840,028,018원 | 237,492,430원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 680,749,913원 | 671,542,414원 | 405,978,034원 |
유찰되면 표면적인 최저매각가는 내려갑니다. 하지만 이 물건은 선순위 김용호의 보증금이 미상이므로 최저가 하락만 보고 “싸졌다”고 판단할 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 있다면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 커질 수 있고, 결국 실질취득금액은 별도로 계산해야 합니다.
⑤ 현장·토지·시설 체크
- 이용상태. 감정평가상 (가)·(다)·(라)는 공장, (나)는 사무실 및 기숙사로 이용 중입니다.
- 입지. 칠곡군 가산면 학상리 학상공단 안에 위치하며 주변은 중·소규모 공장과 창고시설로 형성된 기존 공장지대입니다.
- 교통. 일반차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 공장용지 3,058㎡, 공업용 이용, 완경사·사다리형·소로각지입니다.
- 용도지역. 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등이며 소로2류와 가축사육제한구역 등의 저촉 사항이 있습니다.
- 공시지가. 156,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김용호 보증금 확인. 2018.10.29. 전입한 선순위 대항력 임차인입니다. 보증금 규모와 배당요구 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 실질취득금액 재계산. 응찰가격만 보지 말고 김용호의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 강민석 관계 확인. 현황상 전입자이지만 등기부상 소유자·채무자와 동일하고 말소기준 후 전입입니다.
- 폐기물 처리비 확인. 지상 폐기물의 종류·양과 행정상 처리의무 및 추가 부담을 관련 행정기관에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황, 사용상태와 인도범위를 확인해야 합니다.
- 공장 활용성 확인. 계획관리지역·산업개발진흥지구·지구단위계획구역 및 도로·가축사육 제한 등 토지이용 규제를 실제 사업계획과 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
맺으며 — 핵심은 ‘최저가’가 아니라 선순위 보증금
이 사건의 등기부상 말소구조 자체는 어렵지 않습니다. 2024.09.27. 우리은행 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 김용호가 2018.10.29. 전입한 선순위 대항력 임차인이고 보증금이 미상이기 때문입니다. 따라서 현재 최저가 1,063,671,740원을 실제 취득원가로 보면 안 됩니다.
또한 공장·사무실 및 기숙사와 토지를 일괄매각하고 제시외 건물을 포함하며, 지상에는 폐기물이 다수 적치되어 있습니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 자체의 가격 경쟁력을 검증하기 어렵습니다. 이 물건은 김용호의 보증금·배당관계, 폐기물 처리부담, 제시외 건물 현황을 확인한 뒤에야 실질취득금액과 입찰 상한을 계산할 수 있는 사건입니다.
