대구지방법원 2026타경100957. 대상은 대구광역시 북구 읍내동 678-15의 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 242.0㎡이고, 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2022.01.12 설정된 아양새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 672,000,000원이고, 채무자는 이혜미입니다. 이후 발생한 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인들의 전입일도 모두 이 말소기준일보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100957 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 읍내동 678-15 · 대구광역시 북구 관음중앙로 159-2 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 토지 | 대 242.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 양해홍 2분의 1 · 이혜미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,069,604,280원 / 1,069,604,280원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 아양새마을금고 / 571,824,420원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 2022.01.12 이후 권리는 매각소멸 구조
현재 소유권은 양해홍과 이혜미가 각각 2분의 1씩 공유합니다. 말소기준은 2022.01.12 아양새마을금고 근저당권이고, 이후 2026.04.06 강소영의 주택임차권, 2026.06.26 이호재의 주택임차권, 2026.04.17 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 9명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정숙 | 1층 | 2023.11.21 | 2022.05.25 | 5,000,000원 월 600,000원 | 대항력 없음 | 확인 없음 |
| 안태경 | 205호 | 2026.03.09 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 2026.06.24 |
| 권종옥 | 201호 | 2024.08.16 | 2024.08.16 | 미상 | 대항력 없음 | 2026.05.15 |
| 남근배 | 302호 | 2026.03.10 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 2026.06.22 |
| 육태훈 | 미상 | 2022.03.23 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 2026.06.22 |
| 신혜련 | 202호 | 2024.09.02 | 확인 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 2026.05.27 |
| 김규리 | 303호 | 2024.06.18 | 2026.03.10 | 미상 | 대항력 없음 | 2026.06.22 |
| 강소영 | 4층 501호 부분 70㎡ | 2022.03.21 | 2022.03.11 | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 2026.04.06 |
| 이호재 | 4층 502호 부분 약 74.45㎡ | 2022.03.10 | 2022.03.10 | 187,500,000원 | 대항력 없음 | 2026.06.26 |
보증금이 확인되는 임차인은 임정숙 5,000,000원, 강소영 120,000,000원, 이호재 187,500,000원으로 합계 312,500,000원입니다. 안태경·권종옥·남근배·육태훈·신혜련·김규리는 보증금이 확인되지 않았습니다. 다만 이들 역시 전입일이 2022.01.12 말소기준권리 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,069,604,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,096,043원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 아양새마을금고 | 672,000,000원 | 672,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 384,508,237원 |
배당 시뮬레이션은 채권최고액 672,000,000원을 기준으로 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 현재 계산상 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지도 계산상 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,069,604,280원 | 672,000,000원 | 384,508,237원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 855,683,424원 | 672,000,000원 | 172,726,590원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 684,546,739원 | 672,000,000원 | 3,301,272원 | 0원 |
현재 계산에서는 2회 유찰 시 매각가가 684,546,739원까지 내려가도 아양새마을금고의 672,000,000원 채권최고액이 전액 배당되고, 소유자에게 3,301,272원이 남습니다. 따라서 제공된 시나리오 범위에서는 채권 부족액과 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 북구 읍내동 교동초등학교 북측 인근이며, 주택·근린생활시설·학교·아파트 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등을 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 공급·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 242.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 평지·세로장방형이며 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·중로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역·비행안전제3구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,127,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 9명 재확인. 대항력은 모두 없는 것으로 정리되어 있지만, 실제 점유 부분과 현재 점유 여부를 매각기일 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금 미상 6명. 안태경·권종옥·남근배·육태훈·신혜련·김규리의 보증금이 확인되지 않으므로 배당관계 확인이 필요합니다.
- 임차권등기 2건. 강소영 120,000,000원, 이호재 187,500,000원의 임차권등기가 있으나 모두 말소기준권리 이후입니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 시세자료가 없으므로 감정가나 유찰가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 인수 0원과 다수 점유관계를 함께 봐야 한다
이 사건의 권리 기준점은 명확합니다. 2022.01.12 아양새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인된 9명의 임차인은 모두 그 이후 전입이어서 현재 자료상 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
다만 건물은 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중이고 실제 임차인이 9명이며, 이 가운데 6명은 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 ‘인수금 위험’보다 ‘다수 점유·배당·명도 확인’이 실무 핵심인 물건입니다. 시세자료도 없으므로 가격의 유불리는 별도 검증이 필요합니다.
