대구지방법원 2026타경100998. 대구 북구 노원동3가 187-71 소재 부동산으로, 사건 용도는 ‘기타 + 토지’이며 토지는 공장용지 359.5㎡, 이용상황은 공업용입니다. 소유자는 이해석입니다. 등기상 현재 권리관계의 중심은 2014.01.28 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 1,600,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당에는 2026.03.12 기술보증기금으로 124,910,000원 일부이전이 존재합니다. 이는 기존 근저당권의 일부이전으로, 말소기준일 자체가 새로 뒤로 밀리는 내용은 아닙니다. 또 2017.05.24 중소기업은행의 후순위 근저당권 600,000,000원과 이후 가압류·압류도 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 현재 제공된 권리관계 기준으로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동3가 187-71 · 대구광역시 북구 3공단로27길 3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 지목 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 토지 | 359.5㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 이해석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,097,886,100원 / 1,097,886,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,644,770,974원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 제공된 임차관계상 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 2014.01.28 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 2017.05.24 후순위 근저당, 2025.12.15 기술보증기금 가압류, 2025.12.18 경북신용보증재단 가압류, 2026.01.14·2026.01.30 국의 압류, 2026.04.21 임의경매개시결정, 2026.05.27 삼성카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,097,886,100원입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 1,097,886,100원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,097,886,100원 | 1,084,507,239원 | 1,654,654,930원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 878,308,880원 | 867,125,791원 | 1,872,036,378원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 702,647,104원 | 693,220,633원 | 2,045,941,536원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가가 878,308,880원, 702,647,104원으로 낮아지는 시나리오가 있으나, 그 자체가 시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 공업용 자산은 개별 토지의 도로조건, 용도지역·지구, 건물 상태와 실제 사용 가능성이 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 현재 자료만으로 가격 우위를 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,097,886,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,378,861원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 1,600,000,000원 | 1,084,507,239원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 465,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 59,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,662,169원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 13,378,861원을 제외한 1,084,507,239원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게는 배당이 없습니다. 채권 총액 2,739,162,169원 중 미배당은 1,654,654,930원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
④ 용도·입지·환금성 메모
- 토지 용도. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 359.5㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·세로장방 형태이고 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 도시지역·일반산업단지·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,332,000원입니다.
- 환금성. 주거형 실거래 비교자료가 있는 물건과 달리 공업용 자산은 개별 조건 확인 비중이 크므로, 매수층과 재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.01.28 중소기업은행 근저당권과 2026.03.12 기술보증기금 일부이전 관계를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 세금 배당 확인. 국의 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구·배당순위를 매각기일 전 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 응찰가를 정하지 말고 공업용 토지의 개별 비교사례를 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역·가축사육제한구역 조건이 실제 활용계획과 맞는지 확인하세요.
- 현황 확인. 토지 지목·이용상황과 현장 이용상태, 건물 현황을 현장 및 원본 감정자료로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정자료와 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2014.01.28 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고, 현재 계산된 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격 판단은 다른 문제입니다. 현재 실질취득은 최저가와 같은 1,097,886,100원이지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 게다가 토지는 공장용지·공업용이고 일반공업지역·일반산업단지에 속합니다. 따라서 이 물건은 ‘인수 위험’보다 ‘공업용 자산의 적정가격과 활용성 검증’이 핵심입니다. 신건 또는 향후 유찰가라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
