대구지방법원 2026타경101010. 칠곡군 석적읍 남율리 ‘남광하우스토리’ 103동 21층 2104호, 전용 84.976㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 나혜진이고, 2016년 1월 26일 매매를 원인으로 거래가 194,000,000원에 취득한 뒤 같은 해 2월 26일 수성중앙새마을금고가 채권최고액 175,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하며, 임차인은 없습니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 오히려 입찰 판단을 어렵게 만드는 것은 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 173,000,000원인데, 동일면적의 최근 12개월 평균은 154,571,428원이고 최신 거래는 2026년 7월 152,000,000원입니다. 최근 거래군이 그 이전 거래군보다 10.3% 낮아진 흐름까지 겹쳐 있어, 전체 평균 162,000,000원보다 최근 가격대를 우선해 보는 것이 합리적입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경101010 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 남율리 883 남광하우스토리 103동 21층 2104호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 석적읍 서중리4길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.976㎡ · 26층 건물 중 21층 |
| 소유자 | 나혜진 (2016.01.26. 매매, 거래가 194,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수성중앙새마을금고 / 115,279,956원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2016년 2월 26일 설정된 수성중앙새마을금고 근저당권이고, 2026년 4월 22일 임의경매개시결정과 2026년 4월 27일 서울보증보험 가압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 신한은행 근저당과 신용보증기금 근저당·가압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 가격대보다 11.9% 높다
남광하우스토리 동일면적 84.98㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 평균은 162,000,000원이지만, 가격 판단에서는 최근 흐름을 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 154,571,428원, 최신 거래는 152,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -10.3% 낮아졌습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 152,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 23 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 84.98㎡ | 22 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 20 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 84.98㎡ | 22 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 25 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 84.98㎡ | 18 | 162,000,000원 |
| 2025.04 | 84.98㎡ | 18 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 2025.03 | 84.98㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.98㎡ | 7건 | 154,571,428원 |
현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.9%입니다. 금액 차이는 18,428,572원이고, 최신 거래 152,000,000원보다도 21,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 162,000,000원과 비교해도 최저가는 106.8% 수준입니다. 특히 2025년 6월 210,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 이 물건은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 편이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,222,000원 |
| 1. 근저당 · 수성중앙새마을금고 | 175,500,000원 | 169,778,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 6,406,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션은 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산되어 총 미배당액 12,128,760원이 발생합니다. 신청채권자의 경매 청구액은 115,279,956원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 173,000,000원 | 169,778,000원 | 12,128,760원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 138,400,000원 | 135,662,400원 | 46,244,360원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 110,720,000원 | 108,369,920원 | 73,536,840원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 낙찰자의 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 1회 유찰가 138,400,000원은 최근 12개월 평균 154,571,428원보다 낮아지는 구간이고, 2회 유찰가는 110,720,000원입니다. 현재 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대교초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·다가구주택·나지·상가 등이 혼재한 성숙중인 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통 이용성과 간선도로 접근성은 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 26층 건물 중 21층이며 승강기·소방·난방·급배수 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측 약 12m, 서측·북측 약 8m, 남측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 절대·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 12,506.5㎡, 공시지가 547,200원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지. 남광하우스토리는 302세대, 사용승인일은 2008.09.23입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 162,000,000원보다 최근 12개월 평균 154,571,428원과 최신 거래 152,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 10.3% 낮습니다. 과거 210,000,000원 고가 거래를 현재 기준가격처럼 해석하지 않는 것이 중요합니다.
- 말소기준 확인. 2016.02.26. 수성중앙새마을금고 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시·가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 임차인. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
- 배당 미달과 인수는 별개. 채권자 미배당액이 발생해도 이 사건의 시뮬레이션상 낙찰자 승계액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 가격을 먼저 봐야 하는 신건”
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 말소기준 이후 권리는 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 현재 최저가 173,000,000원은 최근 12개월 평균 154,571,428원의 111.9%이고, 최신 거래 152,000,000원보다 21,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -10.3%입니다.
따라서 이 사건은 ‘권리가 깨끗하니 신건에서도 싸다’는 유형이 아닙니다. 권리 리스크는 낮지만, 현재 가격은 최근 시세 이상이라는 두 사실을 분리해서 봐야 합니다. 현재 회차에서 가격 메리트를 주장할 근거는 부족하고, 유찰 시 가격이 최근 거래대 아래로 내려오는지가 핵심 관찰 포인트입니다.
