대구지방법원 2026타경101023. 대구광역시 남구 봉덕동 474-11 소재 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 이용상태는 주택등입니다. 현재 소유자는 이장원이며 2024.09.17 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2025.03.11 소유권을 이전받았습니다. 현재 등기에서 경매의 기준이 되는 권리는 2025.08.01 접수된 현대카드 주식회사 가압류 13,834,992원이고, 2026.04.29 그 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 개시됐습니다.
과거 농업협동조합중앙회·농협은행주식회사의 근저당권은 모두 이미 말소돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상이라고 명시돼 있으므로, 실제 점유자가 누구인지와 전입·임대차 관계는 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경101023 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 474-11 · 대구광역시 남구 봉덕로9길 108-35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택등 |
| 소유자 | 이장원 · 2025.03.11 소유권이전 · 2024.09.17 협의분할에 의한 상속 |
| 토지 | 대 84.5㎡ · 근린상업지역 · 공시지가 1,006,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 223,116,500원 / 223,116,500원 (신건) |
| 청구액 | 15,168,691원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 현대카드 가압류
등기상 과거 외환신용카드주식회사 가압류와 농업협동조합중앙회·농협은행주식회사 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.08.01 현대카드 주식회사 가압류 13,834,992원입니다. 이어 2026.04.29 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 해당 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 223,116,500원이고, 아직 0회 유찰인 신건입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 223,116,500원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 178,493,200원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,794,560원 | 0원 | 0원 |
제시된 배당 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 현대카드 가압류 청구액 13,834,992원이 전액 배당되고, 채권 미배당과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이는 현재 확인된 권리와 배당 항목을 전제로 한 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 223,116,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,923,631원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 13,834,992원 | 13,834,992원 |
| 3. 갑구 7번 · 현대카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 205,357,877원 |
현재 회차 223,116,500원을 기준으로 집행비용 3,923,631원과 현대카드 가압류 13,834,992원을 배당한 뒤 소유자에게 205,357,877원이 남는 계산입니다. 갑구 7번은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 남구 봉덕동 소재 봉명네거리 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 목조 기와지붕 단층 건물이며 실제 지붕은 칼라강판지붕 등으로 조사됐습니다. 외벽은 타일붙임 및 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 84.5㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건이며 근린상업지역에 속합니다.
- 규제. 도시지역·근린상업지역·가축사육제한구역에 포함되고 시가지경관지구(중심)에 저촉됩니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없으며, 본건 지상에 수목 등이 소재합니다. 매각은 제시외 건물 및 수목을 포함한 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 전입관계, 임대차 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 기준권리 확인. 2025.08.01 현대카드 주식회사 가압류 13,834,992원이 현재 권리분석의 기준입니다.
- 제시외 물건 확인. 제시외 건물 및 수목까지 일괄매각되므로 현황과 경계, 사용 상태를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 확인되지 않아 223,116,500원의 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계. 갑구 7번 채권액은 미상이며 당해세·임차인 최우선변제는 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘미상 점유’와 가격 검증이 핵심
현재 확인된 등기만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2025.08.01 현대카드 가압류가 기준이고, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정요항표의 임대관계 미상이라는 문구는 그대로 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸관계만 보고 끝낼 사건이 아니라 실제 점유·임대차를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 또한 신건 최저가 223,116,500원과 비교할 최근 실거래 자료가 없어 가격이 싼지 비싼지도 현재 자료만으로는 단정할 수 없습니다. 등기상 인수는 0원, 점유와 가격은 확인 후 판단이 핵심입니다.
