부산지방법원 2024타경4378. 부산 사하구 하단동 동경빌 7층 701호, 전용 26.84㎡ 오피스텔입니다. 감정가 80,000,000원에서 시작한 경매가 5회 유찰되면서 현재 최저가는 13,446,000원까지 내려왔습니다. 단순히 감정가와 비교하면 큰 폭의 가격 하락입니다.

그런데 등기와 임차관계를 함께 보면 이야기가 달라집니다. 소유자는 안연경이며, 등기부상 근저당권은 확인되지 않습니다. 2024.10.14. 오영석의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 문제는 오영석이 2020.03.06. 전입한 임차인으로도 확인된다는 점입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서며 대항력도 있는 것으로 조사되어 있습니다.

따라서 이번 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 임차인의 실제 보증금, 배당 여부, 매수인에게 남는 인수금액입니다. 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상황에서 최저가를 최종 취득비용처럼 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 없지만 임차인 위험이 남는다

등기상 권리 흐름은 비교적 간단합니다. 안연경의 소유권보존 이후 사하구의 압류가 있었으나 해당 압류는 2025.01.16. 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 오영석의 강제경매개시결정입니다. 이 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

그러나 등기상 말소되는 권리와 매수인이 인수할 수 있는 임차보증금은 별개의 문제입니다. 오영석의 전입일은 2020.03.06.으로 말소기준일인 2024.10.14.보다 앞섭니다. 대항력 있는 임차인으로 조사되어 있으므로 보증금과 배당관계를 확인하지 않은 채 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실질취득금액을 결정할 핵심

③ 시세 비교 — 표면 할인율과 실제 가격은 다르다

동경빌은 11세대 규모의 오피스텔입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 전용 26.84㎡의 2025년 6월 거래 1건으로, 거래금액은 56,000,000원입니다.

최저가 13,446,000원은 확인된 실거래 56,000,000원의 24.0%입니다. 수치상 할인 폭은 크지만 시세보다 저렴하다는 결론은 성립하지 않습니다. 실제 취득가격에 인수보증금이 얼마나 추가되는지 확인되지 않았기 때문입니다.

또한 확인된 거래는 2025년 6월의 1건입니다. 2026년 9월 현재 기준으로 최근 12개월 내 거래에 해당하지 않으며, 최근 가격 추세도 확인할 수 없습니다. 단일 거래가격을 현재 시세로 확정하거나 향후 매도가격으로 전제하는 것은 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,446,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 집행비용 및 신청채권자 배당 추정입니다. 대항력 임차인의 보증금과 우선변제 범위가 확정되지 않아 아래 배당표는 최종 법정 배당순위와 실제 인수액을 확정한 결과가 아닙니다.

집행비용은 추정치이며, 위 배당은 신청채권액을 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 임차보증금·우선변제 여부·당해세·최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 신청채권 미배당액을 곧바로 임차보증금 또는 매수인 인수액으로 해석할 수 없습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수위험은 남는다

유찰이 반복되면 매각대금이 감소하고 신청채권자의 예상 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 표에 나타난 미배당액은 신청채권의 미회수액이지, 매수인이 당연히 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크고 그 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수부담이 증가하여 실제 취득원가는 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 6회 또는 7회 유찰을 가정하더라도 실질취득가격이 함께 낮아진다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 하단역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016.05.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 7층 701호입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수, 소화전 및 주차설비 등이 있습니다.
• 도로. 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 장방형 토지이며, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역이며 비행안전구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 1,762,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 동경빌은 11세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 4.0회, 본 물건 5회 유찰이라는 점을 고려하면 실제 매각가격과 매각 소요기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약 원본 확인. 오영석의 실제 보증금과 임대차계약 내용, 임대차의 진정성을 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득금액도 계산할 수 없습니다.
• 대항력과 배당 확인. 2020.03.06. 전입, 2024.10.14. 말소기준, 2024.10.30. 배당요구라는 시간관계를 확인하고 확정일자, 배당순위, 미배당 보증금 인수범위를 검토해야 합니다.
• 채권자와 임차인의 관계 확인. 오영석이 신청채권자이면서 임차인으로 나타납니다. 청구금액 85,101,100원의 발생 원인과 임차보증금의 관계를 명확히 구분해야 합니다.
• 실질취득원가 계산. 낙찰가에 실제 인수할 미배당 보증금을 더한 금액을 기준으로 경제성을 판단해야 합니다. 낙찰가만으로 시세 차익을 계산하지 않아야 합니다.
• 배당표 재검증. 집행비용 추정액 642,028원과 신청채권자 예상배당 12,803,972원은 확정 배당이 아닙니다. 임차보증금, 우선변제, 당해세 및 기타 배당순위를 반영한 별도 확인이 필요합니다.
• 점유 및 인도 확인. 임차인의 실제 점유 상태, 명도 가능 여부, 보증금 반환과 점유 이전의 관계를 사전에 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 미납 관리비 및 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인하고 취득비용 계산에 반영해야 합니다.
• 시세 재확인. 확인된 실거래는 2025년 6월 1건이므로 현재 거래 가능가격, 유사 오피스텔 거래 및 매물 현황을 추가로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 관련 문건을 대조하고 매각기일과 매각조건의 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “1,344만원에 낙찰받는다”와 “1,344만원에 취득한다”는 다르다

부산 동경빌 701호는 감정가 80,000,000원에서 5회 유찰되어 최저가가 13,446,000원까지 떨어진 오피스텔입니다. 2025년 6월 실거래 56,000,000원과 단순 비교하면 큰 할인처럼 보입니다.

하지만 이 물건에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인 오영석이 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 미배당 보증금의 매수인 인수 여부와 금액을 확정할 수 없습니다. 신청채권자와 임차인의 이름도 같으므로 청구채권과 임대차 관계의 실체를 확인해야 합니다.

실질취득금액이 확인되지 않은 상태에서는 최저가의 할인율을 실제 투자 수익으로 연결할 수 없습니다. 5회 유찰, 11세대 소규모 오피스텔, 오래된 단일 실거래 표본이라는 조건도 가격 검증의 중요성을 높입니다.

결론은 가격 판단 보류입니다. 보증금과 배당관계를 확인하여 실제 인수액을 확정하고, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득금액을 현재 시장가격과 비교한 뒤 입찰 여부를 검토해야 합니다. 최저가가 더 내려가더라도 보증금 인수 위험이 그대로라면 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다.