서울남부지방법원 2025타경13715. 구로구 개봉동 상떼그린힐 제101동 제1층 제101호, 전용 37.68㎡ 다세대주택입니다. 소유자 곽예원은 2020년 7월 17일 거래가액 284,000,000원에 소유권을 취득했고, 김은지는 건물 전부에 관해 보증금 298,000,000원의 주택임차권을 등기했습니다. 김은지의 전입일은 2020년 7월 6일, 최초 확정일자는 2020년 6월 19일로 말소기준인 2024년 9월 4일 압류보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
이 사건에서 최저매각가가 내려가는 것은 곧바로 취득비용 절감으로 연결되지 않습니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 돌아가는 배당액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 현재 회차는 낙찰가 239,200,000원에 인수액 62,948,800원을 더한 302,148,800원이 실질취득 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13715 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제101동 제1층 제101호 · 개봉로17바길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.68㎡ · 5층 건물 중 1층 · 사용승인 2020.01.15 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 곽예원 (2020.07.17. 거래가액 284,000,000원에 취득 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 239,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김은지 / 298,618,200원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.09. 등기 · 2020.07.17. 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권 잔액을 인수한다
말소기준은 2024년 9월 4일 동화성세무서장 처분의 압류입니다. 그 뒤의 2025년 5월 12일 압류와 2025년 12월 5일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김은지의 주택임차권은 전입일·확정일자와 임차권등기 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
2020년 1월 17일 설정됐던 한국양봉농업협동조합의 근저당권은 2020년 7월 3일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 인수 위험의 중심은 근저당이 아니라 김은지의 선순위 임차보증금 미배당액입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미상 기재 1건
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은지 | 건물 전부 · 주거 298,000,000원 | 전입 2020.07.06 확정 2020.06.19 증액분 확정 2022.06.27 | 있음 2024.08.01 | 있음 | 있음 | 62,948,800원 현재 회차 예상 |
| 등기사항 | 주거 · 보증금 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
‘등기사항’ 표기는 성명이 확인된 실제 임차인으로 보지 않았습니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 김은지 1명이며, 별도로 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 기재 1건은 대항력 가능 여부와 승계액을 단정할 수 없습니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 239,200,000원 | 235,051,200원 | 62,948,800원 | 302,148,800원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 191,360,000원 | 187,880,960원 | 110,119,040원 | 301,479,040원 |
| 3회 유찰 시 · 51.2% | 153,088,000원 | 150,144,768원 | 147,855,232원 | 300,943,232원 |
유찰이 이어져 낙찰가가 239,200,000원에서 153,088,000원까지 내려가더라도, 인수액은 62,948,800원에서 147,855,232원으로 늘어납니다. 그 결과 실질취득 부담은 300,943,232원∼302,148,800원 구간에 머뭅니다. 즉 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 옮겨가므로, 이 물건은 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교해야 하는 사건입니다.
④ 시세 비교 — 최저가는 84.2%, 실질취득은 106.4%
상떼그린힐 전용 37.68㎡의 제공된 실거래는 2022년 8월 3층 284,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 239,200,000원만 비교하면 실거래의 84.2%지만, 임차보증금 인수까지 반영한 실질취득액은 302,148,800원으로 실거래의 106.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 37.68㎡ | 3 | 284,000,000원 |
실질취득액 302,148,800원은 제공 실거래보다 18,148,800원 높습니다. 더구나 비교 표본이 1건이고 거래월도 2022년 8월이므로, 이 금액만으로 현재 시세를 단정하기에도 부족합니다. 최소한 제공된 비교자료에서는 가격 할인 근거가 확인되지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 239,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,148,800원 |
| 1. 임차인 김은지 보증금 | 298,000,000원 | 235,051,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김은지 | 298,618,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 김은지의 임차보증금에 배당되며, 미배당액 62,948,800원은 매수인이 인수합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개웅초등학교 북동측 인근이며, 다세대주택·단독주택·다가구주택·아파트가 혼재된 지역입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 오류동역이 있으며 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로, 기본 전기·위생·급배수·화재경보·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 4필지 일단의 완경사지에 위치한 공동주택 건부지이며, 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역의 대상과 지정기간은 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다. 토지 공시지가는 3,079,000원/㎡입니다.
- 환금성. 29세대 다세대주택이고 동일면적 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 13.0회·매각률 4.55%로 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 239,200,000원이 아니라 인수액을 합한 302,148,800원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액. 김은지의 실제 배당액과 미배당 잔액을 배당요구서·채권계산서·매각물건명세서 원본으로 다시 계산하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 김은지로 기재돼 있습니다. 임대차계약서·판결문·경매신청서로 채권의 원인과 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 미상 주거 기재. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 기재 1건은 대항력 가능·미상 상태입니다. 세대열람과 현황조사 원문으로 점유자를 특정하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 있으므로 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 관계기관과 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 제공 실거래는 2022.08의 284,000,000원 1건뿐입니다. 현재 인근 다세대 거래와 매물을 추가 확인하지 않으면 적정가 판단이 어렵습니다.
- 토지거래허가. 기재된 허가구역의 대상·지정기간이 이 다세대주택과 입찰자에게 적용되는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서와 임대차 관련 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰가”가 아니라 “보증금”이 가격을 결정한다
이 물건의 최저가는 감정가 299,000,000원에서 239,200,000원으로 내려왔지만, 대항력 있는 김은지의 보증금 298,000,000원이 가격의 바닥을 사실상 결정합니다. 현재 회차에서 미배당되는 62,948,800원을 인수하면 실질취득은 302,148,800원입니다. 2회·3회 유찰 시에도 총부담은 각각 301,479,040원과 300,943,232원으로 거의 줄지 않습니다.
제공된 동일면적 실거래 284,000,000원보다 실질취득액이 높고, 실거래 표본은 2022년 8월의 1건뿐입니다. 여기에 평균 유찰 13.0회·매각률 4.55%의 낮은 환금성, 전입일과 보증금이 미상인 별도 주거 기재까지 남아 있습니다. 최저가 할인은 착시이고, 실질취득 기준으로는 가격·권리·환금성 모두 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
