237,600,000원
서울남부지방법원 2025타경13796. 강서구 등촌동 라움팰리스 5층 502호, 전용 28.92㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 297,000,000원이고 한 차례 유찰돼 최저매각가는 237,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 기준점은 2025.03.14. 서울특별시 압류이며, 이보다 앞선 2023.09.13. 임정아의 주택임차권등기가 존재합니다. 임차보증금은 314,000,000원, 전입일은 2021.08.25., 확정일자는 2021.07.13.입니다.
현재 최저가로 매각되면 집행비용 4,126,400원을 먼저 제외한 뒤 임정아에게 233,473,600원이 배당됩니다. 보증금 잔액 80,526,400원은 배당으로 변제되지 않으므로 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액은 318,126,400원입니다. 최저가 2.376억만 보고 최근 거래가 2.85억보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13796 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 강서구 화곡로68길 136-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 28.92㎡ · 철근콘크리트구조 지상 7층 중 5층 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.11.05. · 라움팰리스(636-3) 16세대 |
| 소유자 | 서정훈 (2021.04.12. 소유권이전 · 거래가액 319,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 237,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 391,629,187원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
등기부에 있던 우리은행 근저당권 2건은 각각 채권최고액 2,400,000,000원과 840,000,000원이었으나 2021.03.04.과 2021.04.01.에 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석상 말소기준권리는 2025.03.14. 서울특별시 압류입니다. 압류 이후의 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 압류보다 앞선 임정아의 주택임차권등기는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
임차·점유 관계
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 인명으로 확인되는 임차·점유 관련자는 김영재·임정아 2명이며, 명의가 특정되지 않은 기록 1건이 별도로 존재합니다. 임정아의 인수액 외에도 김영재의 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 추가 위험을 배제할 수 없습니다.
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영재 | 미상 | 전입 2023.12.22. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 임정아 | 건물전부 주거·임차권등기 | 전입 2021.08.25. 확정 2021.07.13. | 314,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 80,526,400원 인수 |
| 등기사항 | 주거 명의 미상 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 판정 불가 | 판정 불가 | 확인 필요 |
김영재는 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 본다
라움팰리스(636-3)의 면적 매칭 실거래 표본은 1건입니다. 2025.12. 전용 26.79㎡, 4층이 285,000,000원에 거래됐으며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 285,000,000원입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 | 최근 거래 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 실거래 · 2025.12. | 26.79㎡ | 4층 | 285,000,000원 | 100% |
| 감정가 | 28.92㎡ | 5층 | 297,000,000원 | 104.2% |
| 현재 최저가 | 28.92㎡ | 5층 | 237,600,000원 | 83.4% |
| 실질취득액 | 28.92㎡ | 5층 | 318,126,400원 | 111.6% |
최저가만 비교하면 최근 거래의 83.4%이지만, 확정 인수액까지 더한 실질취득액은 최근 거래보다 33,126,400원 높습니다. 실거래 표본이 1건뿐이라는 한계도 있으나, 확인된 최근 시세보다 실질취득액이 높은 만큼 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰·감정가 80% | 237,600,000원 | 80,526,400원 | 318,126,400원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 190,080,000원 | 127,381,120원 | 317,461,120원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 152,064,000원 | 164,864,896원 | 316,928,896원 |
3회 유찰 시에도 실질취득액은 316,928,896원으로 최근 거래 285,000,000원보다 높습니다. 이 물건은 유찰 횟수가 늘어난다는 이유만으로 가격 메리트가 커지는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,126,400원 |
| 1. 임차인 임정아 보증금 | 314,000,000원 | 233,473,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 391,629,187원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 임정아 미배당 · 매수인 인수 | - | 80,526,400원 |
집행비용을 제외한 매각대금 전부가 임정아에게 배당됩니다. 한국주택금융공사의 청구액 391,629,187원은 배당되지 않으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 증미역 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 증미역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.11.05. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 5층으로, 승강기·도시가스·난방·위생 및 급배수 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8m, 남서측 약 4m 포장도로와 접하고 남동측 약 4m 계단식 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·원추표면구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이며 면적 매칭 실거래 표본은 1건입니다. 확인된 거래가 적어 아파트 대단지보다 가격 검증과 재매각 유동성에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 237,600,000원에 임정아 인수액 80,526,400원을 더한 318,126,400원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
- 임정아 보증금 원본 대조. 임대차계약·임차권등기·배당요구·매각물건명세서를 확인해 314,000,000원과 미배당 인수 조건을 재검증해야 합니다.
- 김영재 보증금 확인. 전입일은 2023.12.22.이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력 가능성과 추가 인수액을 반드시 확인해야 합니다.
- 명의 미상 기록 확인. 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않은 주거 관련 기록이 별도로 존재합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021.04.12. 민간임대주택 등록 등기가 기재돼 있으므로 임대의무기간과 관련 법률관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 임정아 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 매각기일 진행 확인. 2026.07.23. 매각기일의 진행·변경·결과를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 최저가”가 아니라 “111.6% 실질취득”
이 물건의 핵심은 감정가 대비 80%까지 내려온 최저가가 아닙니다. 임정아의 대항력 있는 주택임차권등기와 보증금 미배당액을 더한 실질취득액입니다. 현재 회차에서 매수인이 지급하거나 인수하는 총액은 318,126,400원으로, 확인된 최근 거래 285,000,000원의 111.6%입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 증가해 총취득액은 약 3.17억~3.18억으로 거의 유지됩니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 김영재와 명의 미상 기록까지 있어 추가 인수위험도 남습니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 인수형, 미상 점유위험도 존재. 최저가 할인율만으로는 접근하기 어려운 물건입니다.
