152,064,000원
서울남부지방법원 2025타경13796. 서울 강서구 등촌동 라움팰리스 제5층 제502호 다세대주택입니다. 감정가는 297,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 152,064,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후에도 남는 임차보증금입니다.
임차권자 임정아는 2021.08.25 전입, 2021.07.13 확정일자를 갖고 있고 2023.09.13 주택임차권등기를 마쳤습니다. 보증금은 314,000,000원입니다. 제공된 배당 계산에서는 현재 매각가 152,064,000원 중 집행비용 2,928,896원을 제외한 149,135,104원이 임정아에게 배당되고, 부족한 164,864,896원은 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13796 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 28.92㎡ · 지상7층 건물 내 제5층 |
| 소유자 | 서정훈 · 2021.03.24 매매 · 거래가액 319,000,000원 · 2021.04.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 152,064,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 391,629,187원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 사용승인 | 2020.11.05 |
| 규모 | 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기상 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 제공된 말소기준권리는 2025.03.14 서울특별시 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2023.09.13 임정아의 주택임차권등기입니다. 이 권리는 매각으로 당연히 사라지는 구조가 아니라, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 남은 금액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
| 임차·점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 임정아 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.25 / 2021.07.13 배당요구 2023.09.13 | 314,000,000원 | 대항력 우선변제 미배당 인수 |
| 김영재 점유 부분 미상 | 2023.12.22 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 등기사항 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 판정 불가 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
라움팰리스(636-3)의 면적 매칭 실거래 표본은 최근 12개월 1건입니다. 2025.12 전용 26.79㎡, 4층이 285,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래금액 모두 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.79㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 285,000,000원 |
최저매각가 152,064,000원만 최근 시세와 비교하면 53.4%로 보이지만, 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 316,928,896원으로 최근 거래 285,000,000원보다 31,928,896원 높고, 비율로는 111.2%입니다. 즉 3회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 메리트로 연결되지 않습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 152,064,000원 | 164,864,896원 | 316,928,896원 |
| 4회 유찰 시 | 121,651,200원 | 194,851,917원 | 316,503,117원 |
| 5회 유찰 시 | 97,320,960원 | 218,830,817원 | 316,151,777원 |
4회·5회 유찰 시 매각가는 계속 내려가지만 임정아의 인수액이 반대로 증가합니다. 그래서 총부담은 계속 316,000,000원대에 머뭅니다. 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰 주지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,064,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,896원 |
| 1. 임차인 임정아 보증금 | 314,000,000원 | 149,135,104원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 391,629,187원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임정아에게 배당 후 남는 보증금 164,864,896원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 한국주택금융공사의 청구금액 391,629,187원은 현재 가정에서 배당 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 증미역 남측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물의 제5층 제502호이며 사용승인일은 2020.11.05입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8m 내외 포장도로, 남서측 약 4m 내외 포장도로, 남동측 약 4m 내외 계단식도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 306.8㎡, 공시지가 5,596,000원/㎡, 사다리형·소로각지입니다.
- 거래표본. 16세대 규모이며 최근 12개월 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 152,064,000원에 인수 164,864,896원을 더한 316,928,896원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 임정아 인수 확인. 보증금 314,000,000원 중 배당 후 남는 금액을 매수인이 인수한다는 조건을 원본 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 김영재 확인. 2023.12.22 전입은 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 가능·미상으로 두고 금액을 확인해야 합니다.
- 별도 임차 기재 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 기재가 있어 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시에도 인수액이 늘어 총부담이 316,000,000원대에 머무는 시나리오입니다.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 실거래가 1건이므로 285,000,000원을 단일 확정 시세로 보기보다 개별 층·면적·상태를 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 최신 실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수 구조가 먼저다”
이 물건은 감정가 297,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 152,064,000원까지 내려왔습니다. 그러나 임정아의 대항력 있는 임차권 때문에 현재 회차의 실질취득은 316,928,896원입니다. 최근 12개월 실거래 285,000,000원보다 높고, 추가 유찰이 진행돼도 임차보증금 미배당 인수액이 늘어 총부담은 크게 떨어지지 않습니다.
더구나 김영재의 보증금·확정일자가 미상이고, 별도의 임차 관련 기재 역시 대항력 판정에 필요한 정보가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 “3회 유찰된 1.52억 물건”이 아니라 “3.14억 보증금 인수 구조와 미상 임차 위험을 함께 보는 물건”으로 접근해야 합니다. 가격과 권리 모두 최저가 숫자만으로 판단하기 어렵습니다.
