서울남부지방법원 2025타경13831. 서울 구로구 개봉동 포유빌 제2층 제204호, 전용 26.25㎡ 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 유동섭이고, 2021.06.23 매매를 원인으로 2021.07.15 소유권을 취득했으며 거래가액은 299,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.11.19 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 김영성은 2021.07.15 전입·점유, 2021.07.05 확정일자를 갖춘 것으로 표시되어 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 주택임차권이 명시돼 있습니다.
따라서 이 사건의 가격 구조는 일반적인 “유찰될수록 싸지는 물건”과 다릅니다. 현 회차 최저가는 144,896,000원까지 내려왔지만 김영성 보증금 299,000,000원 중 예상배당 후 156,932,544원이 남습니다. 다음 회차로 내려가면 최저가는 더 낮아져도 인수액이 185,506,035원, 208,335,762원으로 커지는 구조입니다. 즉 낙찰가만 내려간다고 실질 취득부담이 같은 폭으로 낮아지는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13831 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 141-53 포유빌 제2층 제204호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로35길 55-13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 26.25㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 유동섭 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 283,000,000원 / 144,896,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영성 / 303,396,694원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2021.04.20 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.07.15 일부해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.11.19 국민건강보험공단 압류이고, 이후 강제경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 그러나 김영성의 전입·점유가 2021.07.15로 말소기준보다 선행하므로, 임차권등기 말소와 별개로 미배당 보증금의 매수인 인수 문제가 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김영성 · 건물전부 · 주거(임차권등기) | 299,000,000원 | 2021.07.15 / 2021.07.05 | 대항력 有 우선변제 有 | 미배당 잔액 승계 |
| 등기사항 · 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 승계위험 미상 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
포유빌은 총 20세대, 사용승인일 2021.04.16로 표시돼 있습니다. 대상 전용면적은 26.25㎡이고, 동일·유사 면적 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 283,833,333원이지만 2021년 거래가 다수 포함돼 있어, 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 205,000,000원, 최신 거래 197,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -31.6%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.25㎡ | 6 | 197,000,000원 |
| 2025.10 | 27.08㎡ | 5 | 213,000,000원 |
| 2021.07 | 27.08㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.07 | 26.10㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.07 | 27.08㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 26.10㎡ | 4 | 299,000,000원 |
| 2021.06 | 26.25㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 205,000,000원 |
표면상 최저가 144,896,000원은 최근 12개월 평균의 70.7%입니다. 그러나 이 수치는 대항력 있는 보증금 인수를 빼고 계산한 값이라 이 사건의 투자 판단 기준으로 쓰기 어렵습니다. 실제 권리구조의 기준금액인 약 299,000,000원은 최근 12개월 평균 205,000,000원 및 최신 거래 197,000,000원보다 높습니다. 더욱이 최근 거래가 과거 거래보다 -31.6% 낮아진 하락 추세가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,896,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,828,544원 |
| 1. 임차인 김영성 보증금 | 299,000,000원 | 142,067,456원 |
| 2. 경매개시결정 · 김영성 | 303,396,694원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 기준 임차인 보증금 부족분 156,932,544원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 배당표의 집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 204호입니다.
- 입지. 경인중학교 북서측 인근이며 아파트·다세대주택·상업시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 승강기·화재탐지기·스프링클러·위생설비·도시가스 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남서측 약 6~7m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이고 공시지가는 3,499,000원/㎡, 토지면적은 126.0㎡입니다.
- 규제. 감정자료에는 교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 신호. 포유빌은 20세대이고 최근 12개월 확인 거래는 2건이며, 최근 거래 추세는 -31.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 144,896,000원만 시세와 비교하지 말고 김영성 보증금 299,000,000원과 미배당 인수 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원문 확인. 매각물건명세서에 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이 명시된 사건입니다.
- 임대차 실체 확인. 김영성이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 표시된 구조이므로 계약서·보증금 지급관계·채권관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유정보 확인. 별도로 기재된 주거 점유 정보는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 유찰 시 인수액 증가 확인. 4회 유찰 시 185,506,035원, 5회 유찰 시 208,335,762원의 인수액이 예상됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 283,833,333원보다 최근 12개월 평균 205,000,000원과 최신 거래 197,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -31.6%이므로 과거 2021년 거래가를 현재 시세의 중심값처럼 사용하면 안 됩니다.
- 규제 기간 재확인. 감정자료의 토지거래계약 허가구역 지정기간과 매각기일 2026.10.01을 대조해 입찰일 현재 적용 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 최저가”보다 “299,000,000원 보증금”이 중요하다
이 물건의 표면 최저가는 144,896,000원, 감정가의 51% 수준입니다. 하지만 대항력 있는 김영성의 임차보증금이 299,000,000원이고, 현 회차 미배당 인수액이 156,932,544원으로 계산돼 있습니다. 따라서 실질취득의 중심은 최저가가 아니라 약 299,000,000원 수준입니다.
시장 쪽에서는 최근 12개월 평균이 205,000,000원, 최신 거래가 197,000,000원이고 최근 추세는 -31.6%입니다. 이미 3회 유찰됐지만 추가 유찰 때도 인수액이 증가하는 구조이며, 별도의 주거 점유 정보 역시 대항력 가능·미상으로 남습니다. 이 사건은 낮아진 최저가 자체가 가격 메리트를 뜻하지 않는 대항력 인수형 경매로 보는 것이 핵심입니다.
