최저가가 내려가도 실질취득은 약 3.03억 — 개봉동 포유빌 204호

서울남부지방법원 2025타경13831. 구로구 개봉동 포유빌 2층 204호, 전용 26.25㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자 유동섭은 2021년 7월 15일 이 물건을 거래가 299,000,000원에 취득했습니다. 그런데 김영성은 그보다 앞선 2021년 6월 19일 임대차계약을 체결하고, 2021년 7월 5일 확정일자를 받은 뒤 2021년 7월 15일 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준으로 제시된 국민건강보험공단 압류일은 2024년 11월 19일이므로, 김영성의 전입·점유는 말소기준보다 약 3년 이상 빠릅니다.

김영성은 보증금 299,000,000원 전액에 대해 배당요구를 했지만, 현재 최저매각가를 기준으로 집행비용을 제외한 예상배당액은 222,430,400원입니다. 부족분 76,569,600원은 매각물건명세서 기재에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 입찰가가 낮아질수록 보증금 미배당액이 커지고, 입찰가와 인수액을 합한 실질취득액은 약 3억 원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력

등기부상 2021년 4월 20일 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021년 7월 15일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 11월 19일 국민건강보험공단 압류입니다. 해당 압류와 2025년 12월 16일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 김영성의 전입·점유는 2021년 7월 15일로 말소기준보다 빠릅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 추가 정보 1건

김영성은 전입·점유와 확정일자를 모두 갖추고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권을 함께 행사할 수 있습니다. 반면 별도로 기재된 주거 점유 정보는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 김영성 외 점유관계와 보증금이 확인되기 전까지는 추가 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.

③ 유찰돼도 실질취득액은 거의 줄지 않는다

최저가가 226,400,000원에서 181,120,000원, 다시 144,896,000원으로 내려가도 인수액은 각각 76,569,600원, 121,215,680원, 156,932,544원으로 증가합니다. 결국 권리분석상 실질취득액은 302,969,600원 → 302,335,680원 → 301,828,544원으로 약 3억 원 수준에 고정됩니다. 이 사건에서 유찰은 매수인의 총부담을 크게 낮추는 장치가 아니라, 법원에 납부할 매각대금을 임차인에게 승계할 보증금으로 이동시키는 효과에 가깝습니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 판단

포유빌의 거래 자료는 총 11건이며 전체 평균은 291,727,272원입니다. 다만 이 평균에는 2021년의 299,000,000원~305,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래는 2025년 10월의 213,000,000원 1건이고, 최근 가격은 과거 거래 대비 -28.9% 하락한 것으로 집계됩니다.

현재 최저가 226,400,000원부터 이미 최근 거래가 213,000,000원의 106.3%입니다. 여기에 미배당 보증금 인수액을 더한 실질취득 302,969,600원은 최근 거래가의 약 142.2%입니다. 전체 평균 291,727,272원은 하락 전인 2021년 고가 거래의 비중이 커 가격 메리트 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵고, 그 전체 평균과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 226,400,000원 가정)

집행비용 3,969,600원을 제외한 222,430,400원이 임차보증금에 우선 배당되는 구조입니다. 김영성의 경매 신청채권에는 별도 배당 여력이 없고, 임차보증금 부족분 76,569,600원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 204호로, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 입지. 경인중학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택과 상업시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
• 도로. 북서측 약 6m, 남서측 약 6~7m 도로에 각각 접합니다.
• 설비. 승강기·화재탐지기·스프링클러·위생설비와 도시가스 난방시설이 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표기가 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 이해관계인 부재로 내부 구조는 집합건축물대장 도면과 외부 관찰 및 탐문을 토대로 조사됐습니다.
• 환금성. 총 20세대의 소규모 다세대주택이며, 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 최신 거래가가 과거 거래보다 크게 낮아진 하락 추세를 가격 판단에 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 최저가 226,400,000원에 인수 예상액 76,569,600원을 더한 302,969,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 효과 재검증. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 302,335,680원과 301,828,544원으로 약 3억 원 수준에 머뭅니다.
• 임대차 원본 확인. 김영성의 임대차계약서, 확정일자, 보증금 299,000,000원의 지급 자료와 갱신계약 내용을 대조해야 합니다.
• 신청채권자 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 청구금액 303,396,694원의 구성과 임차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
• 추가 점유관계 조사. 전입일·확정일자·보증금이 미상인 주거 점유 정보가 있어 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 점유 상태를 재확인해야 합니다.
• 명도와 보증금 반환 동시 검토. 대항력 임차인은 미배당 보증금이 남는 동안 인도 문제와 보증금 반환 문제가 함께 이어질 수 있습니다.
• 최근 시세 우선. 2021년 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최신 거래 213,000,000원과 최근 하락 추세 -28.9%를 우선해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”

이 물건의 핵심은 226,400,000원이라는 최저가가 아니라, 대항력 있는 김영성의 보증금 299,000,000원입니다. 현재 회차에서 예상되는 미배당액 76,569,600원을 더하면 실질취득은 302,969,600원이고, 추가 유찰이 발생해도 총부담은 약 3억 원 수준에 머뭅니다. 반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 213,000,000원이며 가격추세는 -28.9%입니다.

등기상 후순위 압류와 경매개시결정이 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다. 말소기준보다 앞선 전입·점유와 미배당 보증금 승계가 결론을 바꿉니다. 여기에 전입일과 보증금이 확인되지 않은 추가 주거 점유 정보, 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 확인 사항까지 남습니다. 최저가는 할인돼 있지만 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 인수보증금과 점유관계를 확정해야 하는 고위험 권리분석 대상입니다.