서울중앙지방법원 2025타경103954. 서울특별시 서초구 반포동 래미안원펜타스 102동 14층 1403호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 5,800,000,000원인 신건이며, 주식회사 다인컨트리클럽이 청구금액 83,297,121원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기에는 근저당권이나 압류가 확인되지 않지만, 이 사실만으로 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수는 없습니다.

핵심은 등기부가 아니라 임차인 김경모의 선순위 대항력입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 앞서고 대항력도 있는 것으로 표시되어 있습니다. 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 돌려받을 수 있는지에 따라 낙찰자의 실질 부담은 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 남을 수 있는 임차권

2025.09.19 접수된 주식회사 다인컨트리클럽의 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그 이후 등기된 에이클래스대부 주식회사의 가처분과 예당자산관리 주식회사의 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 위험

실제 임차인 1명. 전입일과 대항력 판정은 현황조사 및 매각물건명세서 기준입니다. 확정일자·배당요구·보증금 액수는 확인되지 않았으며, 실제 점유와 계약관계도 원본으로 재확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 58억이 적정한지 판단 보류

최저매각가는 5,800,000,000원으로 감정가와 같습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격, 가격 추세가 확인되지 않아 시세 대비 할인율을 계산할 수 없습니다.

등기상 소유권이전 거래가액은 2,294,497,500원입니다. 이는 2024.08.21 매매를 원인으로 등기된 거래가액으로, 현재의 동일 면적 실거래 시세를 대신하는 기준으로 사용하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 5,800,000,000원 가정)

아래 표는 현재 확인된 채권을 기준으로 작성된 조건부 자동 배당 추정입니다. 임차보증금과 임차인 배당액이 반영되지 않았으며, 예당자산관리의 청구액도 별도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 실제 배당표나 매수인 인수액 확정 자료로 사용할 수 없습니다.

* 예당자산관리 채권액은 자동 추정표에 다인컨트리클럽의 청구액과 동일하게 기재되어 있어 독립 채권액 확인이 필요합니다. 소유자 잔여금 5,573,005,758원은 해당 가정과 집행비용을 적용하고 임차보증금·당해세·최우선변제를 제외한 계산상 금액입니다. 실제 교부액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개

* 집계상 미배당 0원은 표시된 채권에 한정한 수치입니다. 임차보증금의 미배당 가능성은 포함되지 않았습니다. 유찰 시나리오는 가정값이며 실제 유찰이나 다음 매각가격이 확정되었다는 뜻이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서초구 반포동 세화여자고등학교 북측 인근입니다. 대단지 아파트와 각급 학교, 근린생활시설 및 공공시설이 혼재한 주거지대로 주위환경은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 신반포역이 있습니다. 대중교통 이용편의는 양호한 것으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물의 14층 1403호입니다. 공용승강기, 도시가스, 난방, 소화설비 및 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 토지 남측으로 신반포로가 접하고, 동측으로 신반포로15길이 접합니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역과 아파트지구 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 중점경관관리구역 등의 지정이 확인됩니다. 토지거래허가구역도 관련 자료에 표시되어 있으므로 입찰 전 매각과 취득에 적용되는 규제의 현행 여부와 범위를 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 및 점유자 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 설비 작동, 누수 및 인테리어 상태가 확인되지 않아 내부 수리비와 개별 호수 상태를 반영한 가격 판단이 어렵습니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거환경과 교통 접근성은 양호하게 평가되어 있습니다. 다만 동일 면적 최근 실거래와 거래량이 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격이나 환금성 수준을 정량적으로 판단할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 김경모의 임대차계약서, 보증금 액수, 실제 점유와 계약관계를 확인해야 합니다. 이 항목이 매수인 인수액과 실질취득금액을 좌우합니다.
• 대항력·우선변제 확인. 전입신고와 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부 및 배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
• 예상배당 재산정. 선순위 임차보증금 및 당해세 등을 반영한 실제 배당 가능액을 확인하고, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지를 검토해야 합니다.
• 채권액 검증. 예당자산관리의 추정 채권액이 신청채권자 청구액과 동일하게 기재되어 있으므로 별도 채권신고 내용과 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.
• 후순위 가처분 확인. 에이클래스대부의 소유권이전등기청구권 관련 가처분 결정과 매각 후 말소 여부를 원본으로 대조해야 합니다.
• 최근 시세 확인. 동일 단지·동일 면적의 최근 거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인하고, 최저가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 비교해야 합니다.
• 내부 상태 점검. 폐문으로 확인되지 않은 누수, 설비, 내부 인테리어 및 수리 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 검토. 선순위 임차인의 보증금 반환 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 임차인이 있다는 사실과 명도 가능 여부는 별도로 검토할 사항입니다.
• 관리비 및 규제 확인. 공용부분 관리비 체납과 토지거래허가 관련 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 58억보다 먼저 확인해야 할 것은 임차보증금

이 사건은 등기상 근저당권이 없다는 사실보다 선순위 대항력 임차인 1명의 보증금이 미상이라는 점이 중요합니다. 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 대항력도 있는 것으로 판정되어 있습니다. 배당으로 회수되지 않는 보증금이 매수인에게 승계된다면 실질취득금액은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.

또한 현재 동일 면적의 최근 실거래와 가격 추세가 확인되지 않아 최저가 5,800,000,000원이 시세보다 저렴한지도 알 수 없습니다. 유찰로 최저매각가가 내려가더라도 인수액을 포함한 실제 취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.

결론은 임차보증금·배당요구·실제 점유를 확인하고, 예상배당과 인수액을 다시 계산한 뒤 최근 시세와 비교하는 것입니다. 현재 상태에서는 인수액 0원이라는 자동 추정값을 신뢰하거나 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.