💰 335,000,000원 📉 105.2% 🔐 보증금 295,000,000원 📊 추세 -9.0%

서울중앙지방법원 2025타경103981. 관악구 봉천동 ‘이룸뉴캐슬’ 4층 403호, 전용 29.99㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 2.95억”이라는 숫자보다 그 보증금이 어느 회차에서 얼마만큼 배당되고, 얼마가 미배당으로 남아 매수인에게 승계되는지입니다. 조현은 2019.02.21 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2025.03.20 접수됐습니다. 말소기준은 2025.09.24 강제경매개시결정이므로 임차권의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다.

현재 최저가 335,000,000원으로 매각된다는 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,490,000원을 제외하고도 신청채권자 조현에게 295,000,000원 전액이 배당되고, 소유자에게 34,510,000원이 남습니다. 따라서 명세서 문구처럼 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조를 적용하면, 현재 회차에서 계산되는 미배당 잔액은 0원입니다. 다만 한 번만 유찰돼도 배당 부족액이 발생하며, 그때부터 낙찰가 하락분을 보증금 잔액 인수가 상당 부분 상쇄합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다

조현의 임대차계약은 2019.01.13, 최초 확정일자는 2019.01.17(290,000,000원), 전입·점유는 2019.02.21입니다. 2020.12.31에는 5,000,000원이 증액돼 총 보증금이 295,000,000원이 됐고 증액분에 대한 확정일자도 같은 날 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2025.03.20 접수됐으며, 말소기준인 2025.09.24 강제경매개시결정보다 앞선 권리관계입니다.

실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 확정일자 자체는 등기내용에 기재돼 있으나, 배당에서의 구체적인 우선변제 순위는 원본 배당관계까지 함께 확인해야 합니다. 이 사건에서는 신청채권자도 조현이고 청구액도 295,000,000원으로 보증금과 동일합니다.

② 시세 비교 — 신건 3.35억은 최근 거래보다 싸지 않다

이룸뉴캐슬의 확인된 전용 29.8㎡ 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 329,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 350,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 318,500,000원과 최신 거래 327,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -9.0%입니다.

현재 최저가 335,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.2%이며, 최신 거래 327,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균 329,000,000원과 비슷해 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 최근 가격 흐름이 -9.0%인 상황에서 신건 가격은 최근 시세 이상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)

현재 회차 시뮬레이션에서는 조현의 청구액 295,000,000원이 전액 배당됩니다. 매각물건명세서 취지대로 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액만 매수인이 인수한다고 보면 현재 회차의 잔액 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득비는 2.95억 부근에서 막힌다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰 시 겉으로 보이는 최저가는 268,000,000원까지 내려가지만, 배당 부족액 31,552,000원이 보증금 잔액으로 남는 구조라면 실질취득액은 299,552,000원입니다. 2회 유찰 때도 낙찰가는 214,400,000원까지 내려가지만 미배당 잔액 84,401,600원을 더하면 298,801,600원입니다. 즉 보증금이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 늘어나 총취득액이 보증금 295,000,000원 부근에 고정되는 구조가 나타납니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 사용승인일은 2018.10.25입니다. 이룸뉴캐슬은 15세대로 확인됩니다.
• 입지. 신봉초등학교 남측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 서울대입구역이 있어 감정평가상 제반 교통환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 부지 북동측으로 폭 약 6~7미터 포장도로, 북서측으로 폭 약 3미터 일부 계단도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중앙동(새싹마을) 관리형주거환경개선사업 정비구역, 과밀억제권역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 중첩됩니다.
• 토지. 공시지가 5,201,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 148.8㎡입니다.
• 거래 표본. 확인된 실거래는 3건이며 최근 12개월 표본은 2건입니다. 소규모 15세대 물건인 만큼 가격 판단 때 거래 표본의 얇음을 함께 감안해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현재 신건 가격부터 보수적으로 보기. 335,000,000원은 최근 12개월 평균 318,500,000원의 105.2%, 최신 거래 327,000,000원보다 8,000,000원 높습니다.
• 유찰가가 아니라 실질취득액 계산. 1회 유찰 시 299,552,000원, 2회 유찰 시 298,801,600원으로 미배당 보증금 잔액을 반드시 더해 보세요.
• 조현의 두 지위 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하고 금액도 각각 295,000,000원입니다. 두 채권의 법률상 동일성 및 배당 충당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 조건 확인. 대항력 있는 임차권은 배당에서 보증금이 완전히 변제되지 않으면 잔액 인수 문제가 남습니다. 배당 결과와 임차권 말소 여부를 연결해서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 재확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 실제 내부 상태·수선비는 현장 확인이 필요합니다.
• 배당 변동 요소 점검. 예상배당에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구서·집행권원·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 그대로 성립하지 않는 사건

이 사건은 표면 최저가만 보면 이해하기 어렵습니다. 신건에서는 335,000,000원이 최근 12개월 평균 318,500,000원과 최신 거래 327,000,000원을 모두 웃돌아 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 반대로 유찰되면 낙찰가는 빠르게 낮아지지만, 선순위 대항력 임차권의 미배당 보증금 잔액이 커져 실질취득액은 1회 유찰 299,552,000원, 2회 유찰 298,801,600원으로 다시 295,000,000원 부근에 모입니다.

따라서 이 물건의 승부처는 “몇 번 유찰됐는가”가 아니라 그 회차의 배당액과 남는 보증금 잔액을 합친 실질취득액이 얼마인가입니다. 최근 가격 추세도 -9.0%로 내려와 있고 거래 표본도 많지 않습니다. 현재 회차에서는 신청채권 295,000,000원이 전액 배당되는 구조지만, 임차권자와 신청채권자의 채권관계를 원본으로 확정하기 전까지는 단순한 권리소멸형 물건처럼 접근하기 어렵습니다.