서울중앙지방법원 2025타경104017. 서울역 북서측 인근의 쌍용더플래티넘서울역 4층 418호 오피스텔입니다. 소유자 신경은은 2023.08.25 소유권이전을 마쳤고, 등기상 거래가액은 287,080,000원입니다. 같은 날 건물 전부를 범위로 하는 중소기업은행 전세권 200,000,000원이 설정됐습니다. 이후 2024.12.04 주식회사 대우에스티의 가압류 471,702,686원이 들어왔고, 이 가압류가 이 사건의 말소기준권리입니다.
구조상 핵심은 말소기준보다 앞선 전세권입니다. 매각물건명세서상 이 전세권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다. 현재 266,000,000원 매각 가정에서는 전세금 200,000,000원이 전액 배당되는 계산이므로 등기상 잔액 인수는 발생하지 않습니다. 하지만 유찰로 매각대금이 내려가면 이 구조가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104017 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 중림동 363 쌍용더플래티넘서울역 4층418호 · 도로명 서울특별시 중구 청파로 454 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지상22층 건 내 제4층 제비418호 |
| 소유자 | 신경은 · 2023.08.25 소유권이전 · 거래가액 287,080,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 266,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사대우에스티 / 504,114,475원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 먼저다
말소기준권리는 2024.12.04 주식회사 대우에스티의 가압류입니다. 그보다 앞선 2023.08.25 중소기업은행 전세권은 매각으로 당연히 정리되는 후순위 권리가 아닙니다. 현재 배당표에서는 전세금 200,000,000원 전액이 먼저 배당되고, 뒤이어 대우에스티 가압류에 61,476,000원이 배당됩니다. 신청채권자의 청구액 전부가 회수되는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 박초은의 보증금 확인이 남아 있다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박초은 | 2023.11.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유자는 박초은 1명입니다. 전입일 2023.11.20은 말소기준일 2024.12.04보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제권과 매수인 승계액도 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 최저가보다 ‘실질 부담’ 확인이 우선
현재 최저매각가는 감정가와 같은 266,000,000원입니다. 신건이므로 유찰 할인은 아직 없습니다. 권리 계산상 현재 회차에서는 전세권이 전액 배당돼 등기상 인수액이 0원이지만, 박초은의 보증금과 승계 범위가 확정되지 않은 만큼 266,000,000원만을 최종 취득비용으로 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 266,000,000원 | 261,476,000원 | 914,341,161원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 212,800,000원 | 209,020,800원 | 966,796,361원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 170,240,000원 | 167,056,640원 | 1,008,760,521원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 내려가지만 총 미배당액은 커집니다. 특히 이 사건은 전세권이 먼저 배당되는 구조이므로, 낮아진 최저가 자체만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 매각물건명세서의 전세권 잔액 인수 조건과 점유자 박초은의 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,524,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 대우에스티 | 471,702,686원 | 61,476,000원 |
| 4. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사대우에스티 | 504,114,475원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 중소기업은행 전세권 200,000,000원이 전액 배당되고, 대우에스티 가압류에는 61,476,000원이 배당됩니다. 총 채권 미배당은 914,341,161원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지상22층 건물 내 4층 418호이며 외벽은 외장판넬, 창호는 시스템 창호입니다.
- 입지. 서울역 북서측 인근으로, 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·오피스 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 외곽공도와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·대공방어협조구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 을구 제1번 전세권 200,000,000원은 말소기준보다 앞서며, 배당 미충족 잔액을 매수인이 인수하는 조건입니다.
- 박초은 보증금 확인. 전입일은 2023.11.20이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력·우선변제·승계 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 전세권자와 점유자 관계 확인. 등기상 전세권자는 중소기업은행, 현황조사상 점유자는 박초은입니다. 양자의 채권관계를 임의로 동일시하거나 중복 계산하지 마세요.
- 유찰 시 실질부담 재계산. 매각대금이 낮아질수록 선순위 전세권의 배당충족 여부가 달라질 수 있으므로 각 회차마다 잔액 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 신청채권 미회수. 현재 회차에서도 신청채권자 청구액 전부가 배당되지 않습니다. 이는 매수인의 일반 채무인수와는 별개지만 배당구조를 이해하는 핵심 요소입니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재 전세권 인수 0원보다 ‘미상 임차인’이 더 중요하다
현재 회차 266,000,000원을 기준으로 보면 중소기업은행 전세권 200,000,000원은 전액 배당되고, 등기상 잔액 인수는 발생하지 않습니다. 하지만 이 사건을 단순한 인수 0원 사건으로 보면 안 됩니다. 박초은은 말소기준일보다 앞선 2023.11.20 전입자로 조사됐으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능성·우선변제 여부·미배당 보증금 승계 범위를 확인하기 전까지는 최종 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 또한 유찰로 매각대금이 낮아질수록 선순위 전세권의 미배당 잔액이 생길 수 있는 구조이므로, 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 선순위 전세권과 점유자의 실제 채권관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
