4,171,200,000원
서울남부지방법원 2025타경14088. 여의도 국제금융로 78 소재 건물의 지하층 근린시설로, 제비8에이호를 포함한 목록 1~8이 일괄매각됩니다. 감정평가상 이용상태는 공중목욕탕 ‘면역공방로얄사우나’이며, 채무자 겸 소유자 박영춘이 직접 운영하는 것으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 4,171,200,000원으로 감정가 5,214,000,000원의 80%입니다.
등기상 말소기준권리는 2019.09.16. 세종서부농업협동조합 근저당권 1,410,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사토포스파이낸셜대부 근저당권 300,000,000원과 2025.12.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 배당표와 회차별 시나리오 모두 채권 부족액이 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원으로 산정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 여의도동 43-3 제지하층 제비8에이호 · 도로명주소 국제금융로 78 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 목록 1~8 일괄매각 · 공중목욕탕(면역공방로얄사우나) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 · 사용승인일 1978.11.03. |
| 소유자 | 박영춘 (단독소유 · 채무자 겸 소유자가 공중목욕탕 운영) |
| 감정가 / 최저가 | 5,214,000,000원 / 4,171,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 토포스파이낸셜대부 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
신고된 임차인은 없습니다. 감정평가에서도 소유자가 직접 운영하는 것으로 탐문됐습니다. 말소기준인 세종서부농업협동조합 근저당권 이후의 토포스파이낸셜대부 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인에게 승계되는 보증금이나 미배당 채권은 없습니다.
② 가격 구조 — 할인율보다 현황 비용을 먼저 본다
현재 최저가는 감정가의 80%인 4,171,200,000원입니다. 다만 이 사건은 단순한 독립 점포가 아니라 8개 호실이 벽체 구분 없이 하나의 목욕탕으로 통합되어 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 4,171,200,000원 | 1,710,000,000원 | 0원 | 2,417,088,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,336,960,000원 | 1,710,000,000원 | 0원 | 1,591,190,400원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 2,669,568,000원 | 1,710,000,000원 | 0원 | 930,472,320원 |
모든 회차에서 인수액이 0원으로 유지된다는 점은 분명한 장점입니다. 반면 가격 타당성은 실거래가가 아니라 실제 이용 가능성, 목욕탕 설비의 존치 여부, 공용공간 사용 제약, 구분 호실 복원비를 함께 반영해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 44,112,000원 |
| 1. 근저당 · 세종서부농업협동조합 | 1,410,000,000원 | 1,410,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사토포스파이낸셜대부 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,417,088,000원 |
채권자 총청구액 1,710,000,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산으로 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 현황 분석 — 권리보다 까다로운 물리적 구조
- 8개 호실 통합 이용. 목록 1~8은 벽체 구분 없이 공중목욕탕으로 일괄 사용 중입니다. 각 호의 위치와 면적은 특정 가능하고 구조상·이용상 독립성이 인정되는 것으로 평가됐지만, 구분소유권 객체 여부는 관련 법령과 판례에 따라 재확인이 필요합니다.
- 경계벽 복원비. 각 호실의 경계벽 복원은 가능하나 철거와 원상복원 비용은 최소 100,000,000원 이상 소요될 것으로 조사됐습니다.
- 제비13호 이용 제약. 목록 6인 제비13호는 목욕탕, 기관실, 공용 주차장 연결통로의 세 부분으로 분할 사용되고 있어 별도 매각 또는 분리 이용 시 가치가 달라질 수 있습니다.
- 공용공간 대체 사용. 목록 5와 목록 7 사이의 공용 복도를 주차장 연결통로의 대체 공간으로 제공받고, 기존 연결통로 일부를 목욕탕으로 사용하고 있습니다.
- 공용 복도 무단 점유. 목록 1~4는 공용 복도 부분을 약 30cm, 총면적 약 8.7㎡ 점유해 사용 중으로 조사됐습니다. 관리규약상 사용 제약이나 원상회복 요구가 발생할 수 있습니다.
- 설비 위치. 물탱크는 건물 1층 남동측 외부에 가설돼 있고, 배관설비 등은 지하 1층 주차장 공용공간 벽면에 있어 공용공간 사용 규약의 영향을 받을 수 있습니다.
- 제시외 설비 포함. 목욕탕 관련 제시외 건물과 설비 125,000,000원이 포함 매각됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여의도여자고등학교 남서측 인근으로 상업용 빌딩, 업무용 빌딩, 근린생활시설과 아파트단지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 샛강역 지하철 9호선·신림선이 있고, 근거리에 여의도역 지하철 5호선·9호선이 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 5차선 도로와 남서측 폭 약 12m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 4,020㎡ 세로장방형 평지의 상업용 건부지이며, 공시지가는 22,750,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 시장 저촉, 교육환경보호구역 저촉, 건축선 저촉 등 각종 제한사항이 있습니다.
- 건물 현황. 1978.11.03. 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 목록 1~8과 목욕탕 관련 제시외 설비가 모두 포함되는지 매각목록과 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 구분소유권 확인. 벽체가 제거된 상태에서도 각 호가 구분소유권의 객체로 인정되는지 매각물건명세서, 건축물대장, 현황도면과 관련 법률 검토가 필요합니다.
- 원상복원 견적. 최소 100,000,000원 이상으로 조사된 경계벽 복원비 외에 철거폐기물, 전기·급배수·소방 분리 비용까지 현장 견적을 받아야 합니다.
- 공용부분 사용 승인. 공용 복도 약 8.7㎡ 점유, 주차장 연결통로 대체 사용, 공용 주차장 벽면 배관설비에 대한 관리단·관리사무소의 입장을 확인해야 합니다.
- 목욕탕 설비 가치. 보일러, 온수탱크, 냉각기, 펌프류, 물탱크와 배관설비의 실제 작동 상태와 철거·재사용 가능성을 조사해야 합니다.
- 점유·인도. 임차인 신고는 없으나 채무자 겸 소유자가 영업 중이므로 영업 중단, 설비 반출, 인도 일정과 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 당해세와 집행비용 변동 여부를 포함해 배당요구종기, 채권계산서와 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
등기와 배당만 보면 이 사건은 명확합니다. 임차인 신고가 없고, 말소기준권리 이후의 담보권과 경매개시결정은 소멸하며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 0원입니다. 권리상 승계 부담은 낮습니다.
그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 8개 호실을 하나의 공중목욕탕으로 통합해 사용하고, 공용 복도와 주차장 연결통로, 공용공간 벽면까지 영업 설비에 활용하고 있습니다. 분리 복원에는 최소 100,000,000원 이상이 예상되며, 공용부분 원상회복 요구와 관리규약상 제약도 남습니다. 권리는 통과, 현황은 정밀검증. 이 사건은 낙찰가 할인율보다 통합 구조를 어떤 방식으로 운영하거나 복원할 것인지가 수익성과 환금성을 결정합니다.
