서울중앙지방법원 2025타경104069. 종로구 창신동 ‘제이타워’ 10층 1003호 오피스텔입니다. 이 물건은 등기상 말소기준인 2023.02.24. 우혜영 근저당권 120,000,000원보다 임차인 김수정의 전입일 2022.07.14.이 빠릅니다. 확정일자도 2022.06.20.이고 배당요구까지 이뤄져 있어, 확약이 없다면 보증금 미배당액이 매수인에게 넘어올 수 있는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 2026.05.04.자로 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 김수정 임차권과 관련한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 이 확약의 효력은 해당 임차권에 한정되지만, 확인된 실제 임차인은 김수정 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104069 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 창신동 255-1 10층1003호 · 도로명 서울특별시 종로구 지봉로 37-29 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 17.8㎡ · 지하2층/지상11층 건물 내 10층 |
| 단지 / 준공 | 제이타워 · 48세대 · 2021.05.28. |
| 소유자 | 윤진향 · 2022.06.20. 매매 · 거래가액 255,000,000원 · 2022.07.15. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01. |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
임차인 김수정은 2022.07.14. 전입하고 2022.07.15. 점유를 개시했습니다. 말소기준권리인 2023.02.24. 근저당보다 앞서므로 대항력이 있고, 2022.06.20. 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 등기된 임차보증금은 255,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수정 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 255,000,000원 | 2022.07.14. 2022.06.20. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 2026.05.04. 확약 |
주택도시보증공사는 등기상 별도의 실제 임차인이 아니라, 확약서 문구상 주택임차권의 승계인입니다. 따라서 김수정 보증금 255,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 255,000,000원을 각각 별도 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.55억을 최근 거래와 비교
확약 반영 후 매수인의 실질취득가는 현재 최저매각가와 같은 255,000,000원입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 261,333,333원보다 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 평균 대비 현재 최저가는 94.4%이고, 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 +4.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2024.04 | 18.98㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.09 | 19.34㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2022.07 | 19.34㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2022.07 | 18.98㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 17.8㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2022.06 | 17.8㎡ | 10 | 255,000,000원 |
| 2022.05 | 19.34㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 2022.04 | 17.8㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2022.03 | 17.8㎡ | 9 | 250,000,000원 |
전체 12건 평균은 261,333,333원, 거래 범위는 248,000,000원~275,000,000원입니다. 하지만 최근 12개월 표본 3건 평균은 270,000,000원이고 최신 거래는 2024.04. 275,000,000원입니다. 현재 실질취득 255,000,000원은 최근 평균보다 15,000,000원 낮습니다. 다만 대상 전용면적 17.8㎡의 과거 거래 중에는 248,000,000원~255,000,000원 거래도 있어, 단순히 최근 평균만으로 큰 할인이라고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 김수정 보증금 | 255,000,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 근저당 · 우혜영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,216,005원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 임차보증금 미배당액 4,370,000원이 발생합니다. 다만 2026.05.04. 확약으로 해당 임차권의 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권이 포기되므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약은 이 임차권에만 적용됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 늘어난다
| 회차 | 가정 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 255,000,000원 | 4,370,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 204,000,000원 | 54,656,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 163,200,000원 | 94,884,800원 | 0원 |
확약이 없었다면 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수가 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 관한 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 제출돼 있어, 현재 분석에서는 각 회차의 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 유찰이 발생하면 실질취득가는 매각가 자체와 함께 낮아지는 구조로 바뀝니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하2층/지상11층이며 대상은 10층 일부입니다.
- 입지. 서울특별시 종로구 창신동, 지하철 1·6호선 동묘앞역 북서측 인근으로 업무시설·근린시설·오피스텔·공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 동묘앞역이 있어 대중교통 이용편의는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 4m, 북·남측 약 3m 내외 포장도로에 접하고 서측 약 12m 도로가 있으나 단차로 직접 진출입은 불가합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함되고 공시지가는 7,328,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장조사 당시 폐문 부재로 내부 설비 작동·누수·인테리어 상태는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 48세대 소규모 오피스텔이고, 경매 통계상 평균 유찰 5.3회·낙찰률 0.0%가 확인돼 매도·재경매 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04.자 확약서의 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 근거가 확약이므로, 실제 매각절차에서 해당 확약이 유지되는지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 261,333,333원보다 최근 12개월 평균 270,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선 참고해야 합니다.
- 환금성 검토. 평균 유찰 5.3회라는 경매 통계를 감안해 낙찰 후 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않아 설비 작동, 누수, 인테리어 상태가 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 해소, 남는 문제는 환금성
이 물건의 첫인상은 위험합니다. 말소기준보다 빠른 대항력 임차인, 255,000,000원의 보증금, 신건 매각가에서 발생하는 4,370,000원의 미배당까지 갖췄기 때문입니다. 그러나 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약서가 제출돼 있어, 그 임차권과 관련한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 현재 255,000,000원으로 최근 12개월 평균 270,000,000원의 94.4%, 최신 거래 275,000,000원보다도 낮습니다. 반면 제이타워 경매물건의 평균 유찰은 5.3회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수 여부”보다 “이 가격에 실제로 소화될 수 있는 오피스텔인가”가 최종 판단의 중심입니다. 확약서 원문이 그대로 유효하다는 전제 아래, 실질취득가는 최저매각가 자체로 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
