서울중앙지방법원 2025타경104105. 반포동 퍼스트캐슬1동 3층 302호, 감정평가상 다세대주택으로 방2·거실·주방·욕실·발코니 구조입니다. 등기부의 현 소유자는 주식회사투윤건설입니다. 현재 남아 있는 말소기준권리는 2024.04.08. 주식회사 무궁화신탁 가압류 800,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기 권리보다 선행 임차인의 보증금 인수 여부가 더 중요합니다.
임차인 민성수의 전입신고일은 2023.07.03으로 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 배당요구도 2025.11.24 접수돼 있습니다. 감정평가의 탐문조사에는 세입자가 거주 중이고 보증금이 295,000,000원으로 기재돼 있으나, 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 계산된 배당표에서 매수인 인수가 0원으로 표시되더라도 이를 그대로 확정값으로 볼 수 없고, 실제 배당액과 남는 보증금을 매각물건명세서와 임대차 자료로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경104105 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 반포동 720-19 퍼스트캐슬1동 3층302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 서초구 사평대로55길 97 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·발코니 · 철근콘크리트구조 5층 중 3층 |
| 사용승인일 | 2022.07.11 |
| 감정가 / 최저가 | 705,000,000원 / 705,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 359,398,779원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입했다
등기부상 2022.08.03 설정된 강구수산업협동조합 근저당권 4,884,000,000원은 2023.07.03 일부포기로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.04.08 주식회사 무궁화신탁 가압류 800,000,000원입니다. 이후 압류 두 건은 각각 이미 해제·말소됐고, 2025.10.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력과 배당을 따로 봐야 한다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 민성수 | 2023.07.03 | 295,000,000원 (탐문) | 미확인 | 2025.11.24 | 대항력 있음 우선변제 미확인 잔액 승계 가능 |
배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되는 것은 아닙니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위가 확정되지 않았고, 가압류 채권액도 800,000,000원입니다. 입찰자는 임대차계약서·확정일자·점유상태·매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 확인한 뒤에야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 92.8%만 보고 싸다고 할 수 없다
확인되는 매매는 2024.07 전용 40.95㎡, 4층, 760,000,000원 한 건입니다. 대상 면적은 29.96㎡로 면적이 일치하지 않으며, 최근 12개월 평균도 이 한 건 760,000,000원입니다. 숫자만 놓으면 최저가 705,000,000원은 이 금액의 92.8%지만, 면적이 다른 단일 거래이므로 이를 근거로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 40.95㎡ | 4 | 760,000,000원 |
| 대상 | 29.96㎡ | 3 | 최저가 705,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 705,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,450,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 무궁화신탁 | 800,000,000원 | 695,550,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김선욱 | 359,398,779원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산은 집행비용 9,450,000원과 채권자 배당을 기준으로 한 시나리오입니다. 채권 총액은 1,159,398,779원, 채권자 예상 배당은 695,550,000원, 미배당은 463,848,779원입니다. 다만 선행 임차인 민성수의 실제 배당액은 반영되지 않았으므로 매수인 인수 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 검토는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 705,000,000원 | 695,550,000원 | 463,848,779원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 564,000,000원 | 555,960,000원 | 603,438,779원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 451,200,000원 | 444,288,000원 | 715,110,779원 |
유찰되면 매각가는 564,000,000원, 451,200,000원으로 내려가지만, 선행 임차인의 보증금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 실제 배당되지 않은 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 낙찰가 하락분만 보고 실질 취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정요항표에는 논현역 남서측 인근으로 기재돼 있으며, 주위는 다세대주택·소규모 업무용 건물·주상용 건물이 혼재하고 상가·학교 등 생활편익시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 7호선 및 신분당선 논현역이 있으며, 강남대로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 3층, 사용승인일 2022.07.11. 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 10,670,000원/㎡, 대지 224.9㎡, 평지·정방형·소로각지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 민성수의 실제 보증금, 계약기간, 임차 목적물 범위와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 순위와 예상 배당액을 원본으로 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 낙찰자가 인수할 임차보증금 잔액 또는 인수 조건이 기재돼 있는지 최종 대조해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 확인 거래 760,000,000원은 전용 40.95㎡이고 대상은 29.96㎡입니다. 92.8%라는 비율만으로 가격 우위를 판단하지 마세요.
- 배당표 재계산. 현재 시나리오는 임차인의 실제 배당액이 반영되지 않았으므로, 입찰 전 임차인을 포함한 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수액’을 확정할 사건
이 물건은 신건 705,000,000원이고, 확인 거래 760,000,000원과의 단순 비율은 92.8%입니다. 그러나 그 거래는 면적이 다르고 표본도 1건입니다. 무엇보다 민성수의 전입이 말소기준보다 앞서며, 감정평가 탐문상 보증금 295,000,000원이 확인됩니다. 확정일자와 실제 배당액이 정리되지 않은 상태에서는 최저가만으로 실질 취득비용을 판단할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 먼저 임차보증금 중 얼마가 배당되고 얼마가 남는지를 확정하는 데 있습니다.
